不動産投資 悪徳業者名

【要注意!】サンタンデール銀行投資案件|年率12%の裏側

    不動産投資を行うのにも原資がいります。
    TOMOHIROも最初の1室を買うためには、コツコツ貯金して頭金を貯めました。

    できるならば、安く仕入れたマンションが高値で売れて、売却益(キャピタル・ゲイン)など、一発当てて次のマンション購入資金にまわしたいものです。

    TOMOHIROは中古ワンルームマンションの区分所有1室から不動産投資を開始しました。
    その後、投資家仲間と出会い、他の投資を始めたので、不動産投資中心の「大家さん」仲間から他の投資に展開する際に相談されることもあります。

    この記事は、「サンタンデール銀行」に300万円から口座を開設できるという案件を持ちかけられた話を基に、TOMOHIROが調べたことで記載しています。

    投資家仲間から入手した情報を、注意喚起として流行っている投資案件をご説明します。

    前提:サンタンデール銀行はれっきとした大手銀行。サンタンデールUKは旧アービー・ナショナル銀行

    はじめに、「サンタンデール銀行」そのものは、スペインに本拠地をおく、れっきとした銀行であることを記載しておきます。

    サンタンデール銀行グループのURLはこちら↓
    サンタンデール銀行

    サンタンデール銀行(西: Banco Santander S.A.)は、スペイン・マドリードに本拠を置く、スペイン最大の商業銀行グループである。マドリード証券取引所、ユーロネクスト、イタリア証券取引所、ロンドン証券取引所、ニューヨーク証券取引所上場企業(BMAD: SAN、Euronext: SANT 、BIT: SANT、LSE: BNC、NYSE: SAN)。

    Wikipediaより

    よくご相談をいただく、サンタンデールUKは、2004年にサンタンデール銀行グループが当時イギリス第6位の商業銀行グループである、アービー・ナショナル銀行を買収した銀行です。

    今回の注意案件は、「サンタンデール銀行」への口座開設を持ちかけている仲介者による案件のことです。

    サンタンデール銀行投資案件・脅威の年率12%?

    「聞いたことがある!」「知人・友人がその投資話を受けた」などの場合には、要注意ですので、ぜひ知らせてあげてください。

    TOMOHIROの元に届いた話は以下です。

    先日、大学の後輩から久しぶりに連絡がきたのですが、内容はというと次の通りです。

    「先輩、サンタンデール銀行投資って知ってますか?」

    「どうも怪しいんですよね〜」

    「話がウマすぎます」

    「サンタンデール銀行投資案件」の話を聞いてみると……。

    ヨーロッパ大手のサンタンデール銀行プライベートバンク年利12%の元本保証の投資

    日本は空前のマイナス金利なので、不動産投資ローンはじめ低い金利でお金が借りられる一方、銀行預金では、ほとんど金利はつかないに等しいのが現状です。

    不動産の本業とは関係ないのですが、TOMOHIROが他にも投資をしていることを知っているので、後輩からの問い合わせでした。

    TOMOHIROも不動産会社勤務時代から含め、富裕層から「プライベートバンク」の質問を受けることがあります。

    プライベートバンクといえば、発祥の地であるスイスを連想する方も多いでしょう。
    あとは、F1開催地のモナコなどですね。

    富裕層からのご質問に対しては、老舗のプライベートバンクの信頼をお伝えしている身としては、かなり気になる内容です。

    サンタンデール銀行投資案件・年率12%は1口300万円から!?

    サンタンデール銀行の投資案件は大きな特徴は以下です。

    投資金額は、最低金額1口300万円から

    プライベートバンクといえば、通常1億円以上という認識のあったTOMOHIROとしては、疑問噴出です。

    やすいっ!
    少額すぎる!
    から

    もう、この時点で怪しすぎます。

    不動産会社情報などの場合、費用をかけて調査する場合もありますが、海外案件に本人自ら投資している投資仲間に質問してみました。

    加えて、インターネット上でも調べられる範囲で調べてみました。

    入手できる情報を基に、以下TOMOHIROの推測です。

    通常1億円以上の資産を保有する人が口座開設できるプライベートバンクに、300万円からの投資ということは、恐らく私募ファンドと同じ考え方かと推測しています。

    300万円の小口化した資金を運用者がまとめて大口化し、サンタンデール銀行の口座開設の基準を充たしたら口座開設する。

    よくてもこれでしょう!

    サンタンデール銀行投資案件|想定するリスク1

    運用者は、誰でしょう?

    その情報が見つけられません。

    どこの企業でしょうか?
    個人でしょうか?

    隠れているのではと推測しています。

    サンタンデール銀行に口座開設するので、実際は、サンタンデール銀行が運用するとしたら、運用者ではないですね。

    通常、海外の金融機関の場合、銀行機能と運用機能を完全に分離していることが多いです。
    資産保全のためです。

    プライベートバンク部分と、IFA(Independent Financial Adviser)は別です。
    IFAとは、日本語で「独立系ファイナンシャル・アドバイザー」と呼ばれています。

    今回の場合、どの企業や人物が、どういったスキームでこの私募ファンドに当たる部分を募集しているのか、不透明です。

    募集人?がいるのでしょうか?

    仮にその募集人? が信用できるという前提で、少し想定してみます。

    サンタンデール銀行投資案件|想定するリスク2

    今回のサンタンデール銀行投資案件について、いろいろと疑問がわきますが、通常なら提示される以下の資料が提示されていません。

    運用内容は?
    運用実績は?
    ファクトシートは?

    今回相談してきた後輩に聞いても、そういったものは開示されていないようです。

    勧誘を受けた後輩は詳細を何も知らないという事実……。

    300万円なら、中古ワンルームマンションの頭金にできますよ。

    株式投資の軍資金にできますよ。
    ちなみに、株式投資に関しては、「【徹底解説】1年で資産を 3 倍以上にする資産運用法」という小冊子を書きましたので、よろしければこのページの下にある登録フォームから入手してくださいね。

    投資するなら、運用内容・運用実績は知っておくべきです。

    怒りと呆れ具合に興奮もたかまり、さらに突っ込んで調べたくなりました。
    何の情報も受け取っていない後輩をうながし、情報を入手してもらいました。

    後日後輩が、投資案件を紹介しているという知人からようやく届いたという情報を転送してもらいました。

    年利12%のサンタンデール銀行投資案件の運用内容とは?

    例として下記の運用内容が示されたとのことです。

    • 某欧米の大手銀行の年利3%のコーラブル債に投資

    投資資金:1億円
    9億円の借り入れを実施 → 金利ナント1%

    • 合計10億円で年利3%のコーラブル債に投資運用

    1億円分の運用益3% → 3,000,000円

    借入の9億円追加運用益は、1億円当たり3%-1%=2% → 18,000,000円

    合計で21,000,000円の運用益
    10億円に対して2.1%!

    最初のレバレッジ9億円効かせたという発想で当初の1億円からすると21%

    机上では、冒頭の年利12%という勧誘文句を上回る計算です。

    1億円で運用開始って、今回の場合1口300万円ですから、300万円☓約34口分ということになりますね。

    長くなりましたが、ここから仕組み解明に入ります

    まず、9億円の借入の金利が1%

    これだけの大金を1%で借りることが出来たら最高です。

    円なら可能かもしれませんけれどね。

    アメリカ・ドルですからね。

    アメリカドルで、金利1%で借入する?

    しかも、アメリカに国籍や法人、そしてアメリカで実績があるか不明なのに……。

    有り得ないお話です。

    アメリカ国債1年モノで1.86%です。

    つまりアメリカ政府が借金するよりも金利を低くできるなんて、有り得ないでしょう!

    アメリカ最大の支店数を誇るウェルズ・ファーゴ銀行の1年定期預金は1%を超えています。

    今回の話、サンタンデール銀行が仮に9億円を1%の金利で融資するとしたら、9億円を融資するのではなく、サンタンデール銀行自体がアメリカの普通の銀行に1.2%で預金した方が銀行の利益がでるということになります。

    次の問題は、1億円しかないのに10億円分の運用をしているということです。

    ということは、次のことがいえます。

    レバレッジ10倍ですから、投資対象の債券価格が6%ぐらい変動すると、60%変動と同じなので6000万円のマイナスになります。
    6%の変動で1億円が4,000万円になってしまい、この投資は空中分解します。

    あと、債券ですからね。

    その大手銀行が破綻をした時ももちろん、お金は返ってきません。

    サンタンデールUKに問い合わせた結果

    2018年はじめ頃、海外留学経験・その後海外生活もあり英語に堪能な投資家仲間がサンタンデールUKに直接電話で問い合わせをしました。

    今回の投資案件の詳細を伝えて、確認したところ……。

    その結果は次の通りです。

  • 「そのような商品(預金内容も含め)は、サンタンデールUKとしては存在しない」
  • 「日本における代理人という存在は、我々は知らないし、関知していない」
  • 「大使館か、日本の監督官庁に相談してくれ」
  • 上記回答でした。

    ご参考までに「サンタンデール銀行」のURLを記載します。

    ■サンタンデールUK
    https://www.santander.co.uk/uk/

    ■サンタンデール銀行グループ
    https://www.santander.com/

    推測! サンタンデール銀行投資案件はポンジ・スキーム?

    サンタンデール銀行自体は、れっきとした由緒正しきスペイン・マドリードに本拠を置く銀行です。

    サンタンデール銀行の名を語り、あたかもヨーロッパのプライベートバンクに投資できるように語っている投資案件が怪しいのです!

    TOMOHIROは、ポンジ・スキームだと推測しています。

    あくまでもTOMOHIROが推測しているだけですので、ちゃんと運用できているという場合には、ごめんなさい。
    TOMOHIROに報告や相談がある人は、残念ながら、ちゃんと運用できていないのです。

    ポンジ・スキームとは、以下Wikipediaからの引用です。

    ポンジ・スキーム(英:Ponzi scheme)とは、詐欺の一種で、日本語で言うところの「自転車操業」に近いものである。「出資してもらった資金を運用し、その利益を出資者に(配当金などとして)還元する」などと謳っておきながら、謳っていることとは異なって実際には資金運用を行わず、後から参加させる別の出資者から新たに集めたお金を(やはり運用せず)以前からの出資者に“配当金”などと偽って渡すことで、あたかも資金運用が行われ利益が生まれてそれが配当されているかのように装うもののこと。

    このサンタンデール銀行投資案件に投資すると、どういうことが起こるか推測します。

    • しばらくは、年利12%かそれを上回る投資成績が届く
      更に追加投資を募る
      1年位は、夢のような投資成績が届く
      いずれかのタイミングで、更に投資成績のよいプライベートに変更などといって資金移動をする
      連絡が取れなくなる
      配当はもちろん、元本含めて回収できなくなる

    上記の期間や順番は前後するかもしれません。
    飛ばす項目もあるかもしれません。予測する最悪の事態は、おおよそが上記のような流れです。

    アメリカやヨーロッパでは、投資詐欺事件はよく発生します。

    アメリカで2008年12月にFBIに逮捕された、バーナード・ローレンス・マドフ(Bernard Lawrence Madoff)は、史上最大級の巨額詐欺事件の犯人といわれ、有名です。

    元NASDAQ会長という信用もあり、誰もが信用したのです。多くの有名人・著名人も詐欺被害者として名前を連ねています。

    今回、「サンタンデール銀行」という名前を語り、そこでまず金融知識のない人のハートをわしづかみにしているのでしょう。

    まとめ

    サンタンデール銀行投資を語った案件!

    重々お調べになられた上で、納得の上、この案件に投資なさる方もいらっしゃると思います。
    投資は、ご自身の判断の上で、リスクも含めて納得の上、よくよく考えてから行うことが大切です。

    世の中には魅力的な投資案件も多く存在します。
    特に海外投資などは、金融商品にしても不動産にしても現地で金融機関や不動産(土地・建物)などを直接確認することがとても大切です。

    TOMOHIROは、投資の裾野を広げたいと考えています。

    TOMOHIROも、投資の初期は失敗もしました。
    選択ミスもありました。
    資産を増やすことを急ぐばかりに、却って損失を出したこともあります。

    しかし、そんな失敗を通して得たこと、その後必死に学んだこと、情報収集や分析に時間や労力を費やしたこと、投資家仲間からの情報などが、いまでは大きな力や知恵になっています。

    TOMOHIROの経験を、皆さんに共有したいと考えています。
    なぜなら、日本の投資の裾野を広げるためには、少しでも多くのより正しい情報をお伝えすることが大切だと考えているからです。

    日本の金融教育は外国に比べて遅れているといわれています。
    TOMOHIROも必死で学び続けます。

    そして皆さんにできる限り、投資のこと、資産運用のことをお伝えしていきます。

    どうぞ、TOMOHIROを利用してください。

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