中古ワンルームマンション

ワンルームマンション投資の「バス・トイレ別」問題をどう考える!?

不動産投資初心者には、東京の中古ワンルームマンションをおすすめしています。
不動産投資を行うには、家賃収入の基になる入居者が大前提です。

古い物件でも、入居者のニーズがあれば、空室にはなりません。

入居者の希望条件で設備に関してもっとも大きなポイントは、「バス・トイレ」です。
「バス・トイレ」問題を考えてみます。

2000年以前に建設された物件はバス・トイレ同じタイプが多い

ワンルームマンションでも、2000年代以降に建設されたものは、比較的バス・トイレ別の物件が増えてきました。

築年数が古いもの、特にバブル期前後の1980年代後半から1990年代に建設された、面積が15㎡前後などの狭いタイプはバス・トイレ別ではない、「3点ユニット」と呼ばれる水回り設備の物件が多いのが実態です。

賃貸物件を選ぶ際のポイントとして、実はこのバス・トイレ別ではない、「3点ユニット」は人気がないのです。

賃貸物件:希望する設備のトップは「バス・トイレ別」

賃貸物件を探す際の設備のポイントとして「バス・トイレ別」を上げる割合が年々高くなっています。

「不動産情報サイト利用者意識アンケート」の調査結果も以下の通りです。

(出典:不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC))

3点ユニットとは

バス・トイレ・洗面台が同じ空間にあることを指しています。
ビジネスホテルなどでよくあるタイプですね。
ここで、よく勘違いが発生しやすい用語として、「ユニットバス(UB)」という言葉があります。

ユニットバス(UB)とは、周りの壁・天井・床が一体になっているお風呂という意味です。
お風呂と洗面台が一体になっているものは、2点ユニットバスと呼ばれ、さらにトイレが付くと、3点ユニットバスと呼ばれています。

  • お風呂(バス):1点
  • 洗面台:1点
  • トイレ:1点
  • 3点ユニットのことをユニットバス(UB)と勘違いしているケースは、長年みられます。
    ユニットバスという言葉は、バス・トイレが同じタイプではありません。
    ユニットバス(UB)でもバス・トイレ別はあるのです。

    3点ユニットバスは東陶機器株式会社(TOTO)が1964年(昭和39年)の東京オリンピック開催に向けて設計し、はじめて納入したのがホテルニューオータニに納入しました。
    TOTOでは、1968年(昭和43年)に3点式ユニットバスの標準型が生産開始となり、主に全国のワンルームマンションやホテルに展開されていき、普及しました。

    不動産投資の観点から考える|中古ワンルームマンションの3点ユニットの物件を購入するかどうか?

    私は、この3点ユニットに関しては、どこまで割り切るかだと考えています。

    バブル期以前に建設された15㎡など物件は3点ユニットが多いが、都心の立地がかなりよい場合が多い

    賃貸物件はバス・トイレ別が人気だが、立地メインで割り切って購入する

  • 通常の賃貸物件としての入居者を期待する
  • 3点ユニットを気にしない層(多忙なサラリーマンや外国人など)をターゲットとする
  • 立地をメインとし、将来的な民泊などを想定して購入する
  • 「バス・トイレ別」にリフォームする前提で3点ユニットの物件でも購入する

    そもそも15㎡の物件では、面接などの問題からバス・トイレ別にできない可能性もあります。
    工事費用も数十万円から100万円を超えるものまで幅がありますので、収支計画にもかかってきます。

    リフォーム可否・費用などかなりリスクも想定されますので、リフォーム会社などの意見も聞いてシミュレーション必須です!

    ワンルームマンションに入居を希望する単身者のメインは、サラリーマン・学生です。

    賃貸物件を探す際の優先順位は個人の志向ですが、「バス・トイレ別」は空室リスクにも重要なポイントになります。

    まとめ

    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

    横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

    業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

    不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
    それは、会社経営としては当然のことです。


    不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

    TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

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    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

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    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
    TOMOHIRO最大の喜びです。

    TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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