不動産投資の基礎知識

ワンルーム不動産投資と株式投資|サラリーマン向きはどっち!?

こんばんは。TOMOHIROです。

巨大企業でも、あっという間に上場廃止の心配さえ抱くような時代です。
会社に依存する人生ではなく、自分軸での人生を考える必要があると思いませんか――?

現在の収入を増やしたい」「将来に備えて資産を構築したい」――誰しも思うことでしょう。

では、どうしたらよいのでしょうか?
株式投資? FX? 投資にもいろいろな方法がありますが、不動産投資はサラリーマンに向いているといわれています。

特に中古ワンルームマンションは、新築ワンルームマンションに比べると利回りも高く、物件購入の初期費用も抑えられますので、おすすめです。

不動産投資は、「かぼちゃの馬車」事件やスルガ銀行の不正融資などのニュースが新聞やTVで流れると、不安になるかもしれません。

不動産投資の基礎知識をしっかり身につけ、正統派でいきましょう!

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンといわれています。

不動産投資の知識を正しく身につけ、中古ワンルームマンションを選ぶのでも、新築ワンルームマンションを選ぶのでも、専門家や経験者に相談し、投資する不動産物件の見極めをしっかりしましょう。

不動産投資の中でも、中古ワンルームマンションは、安定して継続的に収益を上げられる可能性があり、節税効果などのメリットもあります。

はじめる前に知っておきたい不動産投資の概要をみていきます。

資産構築の必要性――将来への備え

アベノミクスの効果で、株価もあがり、日経平均も2万円を超えるようになりました。

「景気が上向いているといわれている割に昇給を実感できない?」
そう思っていませんか?

「終身雇用」「ベースアップ」「定期昇給」は、もはや死語になってしまったのではとも思われる現状です。

日本では、バブル崩壊以降の「失われた20年」に、サラリーマンを取り巻く社会環境も大きく変わりました。

ステップアップ転職を繰り返し、「勝ち組」となる人もいれば、たまたま不運に大学卒業時に就職氷河期だったために、なかなか「職」に巡り合うことができない世代もあります。

「非正規雇用」も長らく社会問題となっています。

働き方や雇用の多様化に伴い、会社に依存することなく、自分で自分の将来を考える時代になってきているのです。

アテにしている退職金も、会社の経営状況によってはどうなるかわかりません。

年金支給年齢の引き上げも度重なり、年金支給金額も減っていくのは明らかでしょう。

アベノミクス効果で景気が上向いているといわれていますが、年金問題・老後資金の心配など、将来の不安はついてまわります。

自分の人生、自分の将来のためにも現在の収入に加え、人生設計・資産構築をしっかりと考えておくことが必要な時代です。

資産構築のための投資は、不動産投資? 株式投資?
「現在の収入を増やしたい」「将来に備えて資産を構築したい」ための投資として、何を選んだらよいのでしょうか?

自分の運用目的や運用期間に適した投資、そして投資へかけられる〝時間〟も考慮した選択が大切です。

金融の専門家に、将来設計と「ポートフォリオ」を相談するのもひとつの策です。

資産構築でよくきくポートフォリオとは?

資産構築・資産形成を相談すると、「ポートフォリオ」の重要性を問われます。

「ポートフォリオ」とは、運用資産(保有資産)の構成状況(組み合わせ)のことです。

ポートフォリオは、預貯金や債券・株式・投資信託・外貨預金・外国株式・金・不動産などさまざまなもので構成することができます。

株・FXなどは少額から誰でも始めやすい印象があります。

    証券口座を開設すればすぐに始められる。
    数千円から売買できるため、分散投資しやすい。
    流動性が高い(すぐお金に換えられる)

その他、さまざまにメリットがあります。

中長期的に配当や株主優待などを得ることが目的であれば、株式投資もよいでしょう。

しかし、銘柄選定や売買タイミングなどの勉強に加え、経済指標や経済ニュースなどの情報収集に日々時間を費やす必要があります。

サラリーマンに不動産投資が向いているといわれる要素に、この「時間」もあげられます。

毎日の仕事に追われて、経済の勉強の時間が取れない――そういう方には、不動産投資をおすすめします。

不動産投資だと勉強しなくてよいというわけでは、ありません。
もちろん、どのような投資でも勉強や情報収集は必要です。

不動産投資の場合、一度知識を身につけると、基礎知識ができます。

物件情報や不動産価格、金融機関からの融資を受ける際のローン情報などの、基礎知識をつけた後の日々収集する情報が、株式などの投資から比べると仕入れやすいのです。

不動産投資とは!?

不動産投資とは、一般的に、中古ワンルームマンションや新築ワンルームマンションなどをはじめとするマンションやアパート1棟などの不動産を購入して、購入した不動産を賃貸として家賃収入を得る=収益を上げるという方法です。

投資対象の不動産の種類は、新築・中古のマンションの1室や、マンション・アパート1棟、戸建て住宅、ビル1棟など、さまざまな種類があります。

マンションの1室から、ビル1棟まで規模は異なっても「不動産経営」を行うことに変わりありません。

不動産投資の収益

不動産投資の収益は、つぎの2つの種類があげられます。

インカムゲイン=「不動産経営」として家賃収入という運営上の利益キャピタルゲイン=仮に保有する不動産を売却した際に、得らえる売却益

不動産投資のメリットはさまざまにありますが、なんといっても
安定かつ継続的な収益(家賃収入)があげられます。

さらに、サラリーマンだと金融機関から融資を受けやすいという点も不動産投資に向いている理由のひとつです。

サラリーマンは自営業者などに比べ、会社がもつ信頼性から融資を受けやすいのです。
年収600~700万円位の方が不動産投資を行っているともいわれていますが、勤続3年・年収400万円以上の方で、金融機関の審査に通ったという事例もあります。

金融機関の不動産投資ローン審査の一例です。

    融資対象者の属性(年収や勤続年数)
    融資対象者の信用情報(その他借入・過去の延滞歴など)
    融資対象者の勤務先(会社規模・会社業績など)

会社規模や業績も審査対象になりますが、基本的にサラリーマンの信用度は、給与としての安定収入の点で金融機関から高く評価されます。

一方、個人事業主や起業してすぐの経営者などは、年収の波が激しいと判断され、審査が厳しくなるケースもあります。

そのため、サラリーマンは金融機関の審査に通りやすく、融資が受けやすく不動産ローンを利用できる可能性が大きいのです。

サラリーマンに対する不動産投資ローンの審査が通りやすい時期がありました。

マイナス金利となった、2016年2月以降、しばらく顕著でした。
その前から少しずつ、サラリーマンに対しての不動産投資ローンの融資が積極的に行われていた事実があります。

しかし、何事も行き過ぎると、揺り戻しがあります。
2017年に入ると、金融機関からの個人への融資の代表格である不動産投資ローンとカードローンが金融庁から問題視されてきました。

個人への不動産投資ローンの融資が少しずつ厳しくなってきた矢先に
かぼちゃの馬車」事件やスルガ銀行の不正融資が大きな社会問題となりました。

また、不動産投資は節税効果があります。
副業としての「不動産事業」にかかる経費は計上することで、節税にもつながります。

具体的な節税効果については、別の記事で説明します。

TOMOHIROは、不動産会社に勤めていました。
退職する前に、少し不動産を買い増しました。会社員である間に不動産投資ローンを組めるだけ組んだ形です。

TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。


不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。

TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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