不動産融資・不動産投資ローン

不動産投資ローン(アパートローン)とプロパーローンの違い?

不動産投資を行うにとき、頭金を用意して銀行から融資を受け、ローンを組むのが一般的です。

富裕層で潤沢な資金がある場合には、すべてキャッシュで! という方もいらっしゃるかもしれませんが、大半の方が銀行融資を受けてローンを組んでいます。

投資用の不動産を購入する際には、マイホーム用の「住宅ローン」が利用できないことはお伝えいたしました。

不動産投資を行う際のローンにはどのようなものがあるのか、説明します。

「不動産投資ローン」「アパートローン」「マンションローン」は違う?

マイホーム購入時に利用できる「住宅ローン」と異なり、不動産投資を行う際には、不動産投資用のローンを利用することになります。

インターネットや書籍・セミナーなどでよく見かける「アパートローン」がありますが、「アパートローン」は商品名です。

不動産投資に利用できるローンは、「不動産投資ローン」「アパートローン」「マンションローン」などの名称があります。

金融機関によって商品名が異なるだけで、ほぼ同じ種類だと思ってよいでしょう。

この記事では、不動産投資に利用できる商品名の「不動産投資ローン」「アパートローン」「マンションローン」の総称を「不動産投資ローン」として表現します。

「不動産投資ローン(アパートローン)」と「事業ローン(プロパーローン)」の違いは?

金融機関には、メガバンクと呼ばれる都市銀行・地方銀行・信用金庫・信用組合・ノンバンクなどさまざまな種類があります。

その中で、不動産投資に特化したローンを商品として提供している場合、「不動産投資ローン」(「アパートローン」「マンションローン」)が存在します。

金融機関によっては、不動産投資に特化したローンを商品として提供していないケースもあります。

その場合、「事業ローン(プロパーローン)」を利用することになります。

「不動産投資ローン(アパートローン)」と「事業ローン(プロパーローン)」の違いを説明します。

「不動産投資ローン」とは、投資対象の不動産を購入する際に利用できるローンのことです。

「不動産投資ローン(アパートローン)」以外に「事業ローン(プロパーローン)」も投資対象の不動産購入の際に利用可能です。

これら不動産投資用のローンは、自宅住居ために利用する「住宅ローン」とは条件などが異なります。

事業ローン(プロパーローン)

事業ローンは、開業資金や事業資金(運転資金・設備資金)を目的としたローンの総称です。

事業ローンとは、無担保・第三者連帯保証人不要のいわゆる「ビジネスローン」を指す場合もありますが、不動産投資の観点からは投資目的の不動産を購入する際に「不動産投資ローン」以外に利用するローンを指します。

不動産投資に利用できる事業ローンは、地方銀行や信用金庫、信用組合などの金融機関において取り扱っています。

プロパーローン(プロパー融資)とは、保証会社の保証を利用せず、金融機関が独自の基準に基づいて貸付先を審査し、自社で調達した資金を融資するローンを指します。

最近は、不動産投資ローンへの審査が厳しくなっている傾向もあります。

アパートローン」で有名なのは、2017年末迄、スルガ銀行でした。
2018年1月に発覚したシェアハウス「かぼちゃの馬車」への不動産投資オーナーに対して、家賃保証が果たせず、投資トラブルへと発展していったことは、引き続き大きく報道されています。

超低金利を活かした不動産投資ローンとして、不動産投資業界ではスルガ銀行が有名でした。

スルガ銀行は、地方銀行の雄として評判でしたが、「かぼちゃの馬車」事件で、金融庁からの検査が入り、2018年3月期決算で大幅な損失を計上する方針で、損失は数百億円規模に膨らむ可能性があると報道されています。

かぼちゃの馬車」事件以前にも、個人への不動産投資ローンやカードローンが増加し、金融庁も懸念を示し、反動で厳しくなる方向に向かっていました。

そこへ「かぼちゃの馬車」事件が発生し、スルガ銀行への金融庁の立入検査により、今後は不動産投資ローンへの融資が厳しくなる可能性が決定的になったといえます。

すでに厳しくなりかけていた矢先でしたので、今後は不動産投資を行う際には、融資基準が厳しくなると想定した方がよいといえるでしょう。

もちろん、無理な融資は避けるべきですが、「不動産投資ローン」を利用できない場合には、「事業用ローン(プロパーローン)」を利用する方法があります。

不動産投資ローンが商品として存在しない金融機関の場合には、「事業ローン(プロパーローン)」を利用するとお伝えしましたが、「不動産投資ローン(アパートローン)」の審査が通らず、「事業ローン(プロパーローン)」を利用するケースもあります。

仮にメガバンクなどの「不動産投資ローン(アパートローン)」で審査が通らないなどの場合には、諦めずに、地方銀行や信用金庫・信用組合などの「事業用ローン(プロパーローン)」にトライしてみることもひとつの策です。

まとめ

「事業用ローン(プロパーローン)」は、あくまでも〝事業〟への融資となります。
そのため、〝事業〟への審査が厳しくなります。
不動産投資を行うという「不動産事業」としての計画性や収益性などしっかりとプランを立て、事業説明を行う必要があります。

その点は、「不動産投資ローン(アパートローン)」の審査時よりも、資料や説明を多く要する可能性もあることを事前に把握しておくことが必要です!

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