中古ワンルームマンション

不動産投資|中古ワンルーム投資にマイナス金利を活用しない手はない

こんばんは。TOMOHIROです。

不動産投資に関して、質問やアドバイスを受けていると、いろんな事例にあたります。

今日は、不動産投資および不動産投資からの延長としての投資全般、ポートフォリオのことを検討しても、もったいないなというお話をご紹介します。

不動産投を行う際に、不動産投資ローンを活用せずキャシュがよいと思う幻想

先日、共通の友人からある50代のご夫婦を紹介していただきました。
首都圏近郊にお住まいで、旦那様はサラリーマンですが、ご実家は資産家。

ご夫婦名義で、東京圏に中古ワンルームマンション3室、ファミリータイプ2室の計5室を保有されています。

ご夫婦は地方都市在住です。
旦那様のご実家が不動産を保有しておりましたが、旦那様はビジネスをなさっていて、不動産にあまり興味がないようです。

先代から相続された不動産経営を引き継ぎ、奥様が不動産投資に興味を持たれたということでした。

そのひとつが、地方都市の駅近の築20年のアパート。蓋を開けてみると10室中5室が空室。

旦那様は、あまり興味がないので奥様がリフォームを行い、積極的に募集を行ったら、即3室が決定。

奥様が不動産経営におもしろくなって、キャッシュで中古マンションを買い増したとのこと。
その直後に知り合ったので、思わず「もったいない!」と言ってしまいました。

いまなぜ、不動産投資用の不動産物件をキャッシュで購入するともったいないのか?

現状、金融機関は金融政策から受ける影響のもと、空前のマイナス金利です。
旦那様が50代のサラリーマンとはいえ、保有不動産はつぎの通りです。

  • 地方都市の駅近/築20年のアパート1棟(10室)
  • 東京圏中古ワンルームマンション3室
  • 東京圏中古マンション(ファミリータイプ)2室
  • 買い増し物件:地方都市中古ワンルームマンション1室

  • 旦那様の属性

  • 大手企業部長職(勤続25年/年収1,200万円)を経た後、ご実家の事業を継承。
  • 自宅:地方都市の一軒家(住宅ローン完済)
  • 今回買い増しした物件の価格、2,000万円代。

    たとえば、300万円を頭金にして不動産投資ローンを組み、諸費用を差し引いた残りの2,000万円を不動産投資ローンで活用したとしたらどうでしょうか?

    低金利の不動産投資ローンで、活用し、現金は他の投資にまわしてリターンを得るという考え方もあります。

    仮に、年利8%の投資商品に投資した場合、不動産投資ローンの金利3%と想定しても、5%はプラスになる可能性が出てくるのです。
    (単純計算なので、詳細はここでは考慮いたしておりません)

    2017年秋以降、不動産投資ローンの審査が厳しくなっていますが、上記の方が不動産投資ローンを借りたいとしたら、恐らく不動産投資ローンの審査は通るでしょう。

    50代ですので不動産投資ローンの返済期間は短く設定されるとしても、TOMOHIROでしたらローンをおすすめして、その原資を他の投資へ分散投資することをご提案したのですが、時遅しでした。

    地方都市ご出身で、裕福でいらっしゃる方の特長として「ローン」に対してのネガティブ印象があることです。

    そのため、投資をすべて現金で行うことがあります。
    資産家の一部の方は、ローンを避ける傾向にあります。

    なぜなら、恵まれているからです。

    もちろん、とても潤沢な資金があれば、話は異なってきますが、資産数億件レベルですと、まだまだ、不動産投資ローンはじめ融資を受けた「レバレッジ効果」で資産を増やすことも大切になってきます。

    いかに資産を増やすか・資産を守るかという視点から考えると、一歩進んだ投資スタイルを提案できるアドバイザーを近くにもつことをおすすめします。

    TOMOHIROの不動産投資スタンス

    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

    横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

    業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

    不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
    それは、会社経営としては当然のことです。


    不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

    TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

    不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

    現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
    TOMOHIRO最大の喜びです。

    TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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