不動産融資・不動産投資ローン

はじめる前に知っておきたい不動産投資ローンの審査基準と審査期間

こんばんは。TOMOHIROです。

かぼちゃの馬車」事件によってスルガ銀行の不正融資が社会問題となっています。

不動産投資や不動産投資ローンに対して、心配になり相談いただくことが増えています。
かぼちゃの馬車」事件の被害者救済を切に願うもののひとりです。

同じことを繰り返さないためにも、不動産投資に関して知識の習得と、正しい不動産投資手法を身に着けましょう。

不動産投資ローンの融資が受けやすい時期が続いた

2000年を過ぎた頃から、「サラリーマン大家」という言葉を書籍やインターネットでよく見かけるようになりました。

一定の基準を充たす年収や勤続年数があるサラリーマンは、不動産投資ローンの融資を受けやすい時期が続きました。
ゼロ金利が続く中、銀行は金利による利益を見込み、個人への融資を増やしていったのです。

銀行は、ゼロ金利が続く中、収益の落ち込みを個人への貸付を増やし金利による収入増を見込みました。その結果、不動産投資ローンやカードローンという個人への融資が増えていきました。

特に2015年の相続税改正、2016年2月以降のマイナス金利の影響を受け、不動産投資ローンの融資が拡大しました。
しかし、急激な拡大はさまざまな問題のきっかけともなりました。

郊外の富裕層に相続税対策としてアパート建設を促し、「30年一括借上げ」や「家賃保証」などのセールストークでアパート建設が増えました。
空室が続き、家賃保証は行われず、結果としてアパートローンの返済が滞る事案が続きました。

そういった事例が続き、2017年に入ると金融庁の引き締めが強化され、それまでの数年間積極的に貸出されていた不動産投資ローンも、各金融機関による融資基準が厳しくなってきました。

個人への不動産投資ローンの融資が少しずつ厳しくなってきた矢先に「かぼちゃの馬車」事件やスルガ銀行の不正融資が大きな社会問題となりました。

不動産投資ローンへの融資基準が厳しくなったとはいえ、基準を充たす人には引き続き「サラリーマン」として会社への信用度で不動産投資ローンがおりるケースも多く、資産構築としてまだまだ不動産投資は有力な手段と考えられています。

実際のところ、元に戻りつつあるというところです。
年収が高く、勤続年数も基準を充たす属性の高いサラリーマンには、正統な審査基準による不動産投資ローンの融資は実行されます。

不動産投資をはじめる際に利用する不動産投資ローンの審査は、どのような点が審査されるか説明します。

不動産投資ローンの審査対象

不動産投資ローンの審査対象は、大きくわけて2つに分けられます。

  • 投資対象の不動産物件
  • 不動産投資ローンを借りる個人
  • 不動産投資ローンの審査基準

    1.投資対象の不動産物件の資産価値

    投資対象の不動産物件の収益性

    不動産投資ローンの審査において大きなポイントとなるのは、「収益性」です。
    その収益性を図る基準は、投資対象の不動産物件の資産価値です。投資対象の不動産物件が不動産事業の柱となる「家賃収入」を継続的に得られる物件かどうかが大切なポイントです。

    不動産投資は、投資対象の不動産物件を購入し、家賃収入を得るという「不動産事業」になります。

    家賃収入は、不動産投資ローンの返済の原資となりますので、収支計画は不動産投資ローンの重要な審査ポイントです。

    TOMOHIROは常々、不動産投資を行う際に、東京の中古ワンルームマンションをおすすめしています。そのひとつが立地にあります。
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    特に単身の若い世代の人口が増えていますので、ワンルームマンションは需要が高いのです。

    投資対象の不動産物件の資産価値

    購入する不動産物件の資産価値がどの程度か審査対象となります。

    建物自体の判断基準は以下の項目が判断されます。

  • 建物構造
  • 残耐用年数
  • 中古物件の場合はリフォームや大規模修繕の有無
  • 万が一、不動産投資ローンの返済が滞った際には、金融機関に抵当権が設定されますので担保価値が重要な評価ポイントとして審査されます

    収支計画において家賃収入のシミュレーションがうまくいっていたとしても、投資対象の不動産物件の資産価値・担保価値が低い、もしくは何かしらの問題があると金融機関から判断された場合には、融資が受けられない場合もあります。

    2.不動産投資ローンの融資を受ける人

    不動産投資ローンの融資を受ける人の収入・資産状況

    不動産投資ローンの与信審査の対象は、代表的には以下のような事柄になります。

  • 融資対象者に安定した収入があるかどうか
  • 金融資産(借入金も含めて)
  • 不動産などの資産状況
  • 投資対象の不動産物件の収益性、資産価値・担保価値も重要ですが、融資を受ける人の属性や年収も重要なポイントとなります。

    転職が多いなどの場合には注意が必要となりますが、おおむね勤続3年以上・年収が400万円以上、他に借入があまりない場合には、審査が受けられる可能性があります。

    源泉徴収票や確定申告を3年分提出することを求められます。

    審査期間

    次のような場合には、1週間程度の短期間で審査が通る場合もあります。

  • 不動産投資ローン申し込み者が十分な貸出条件を満たしている
  • 不動産投資ローンを申し込む金融機関と長期間の安定した取引実績がある
  • 反対に、金融機関側が十分な融資条件を満たない=審査が却下と早期に判断した場合も、短期間で審査結果が出ます。
    資金繰りや担保保証などすぐに結論が出ない場合は1ヶ月以上かかることもあります。

    不動産投資ローン審査は長めにかかると考えておいたほうが無難です。

    不動産投資ローンの場合、通常の「住宅ローン」よりも審査期間が長くかかる場合がありますので、注意が必要です。

    まとめ

    かぼちゃの馬車」事件によってスルガ銀行の不正融資は大きな社会問題です。

    不動産投資そのものへのネガティブな印象もあるかもしれません。
    しかし、事前の勉強や準備をしっかり行うことで、よい物件獲得につながり、不動産投資成功の道へとつながります。

    着実に正しく不動産投資の知識を身につけ、不動産投資ローンも正統なルートで融資を受け、不動産経営に努力してこそ不動産投資の成功へとつながります。

    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

    横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

    業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

    不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
    それは、会社経営としては当然のことです。


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    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

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    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

    不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

    現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

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    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
    TOMOHIRO最大の喜びです。

    TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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