不動産投資の基礎知識

中古ワンルームマンション不動産投資を始める一歩、情報収集のコツ

こんばんは。TOMOHIROです。

不動産投資を始めるには、事前に学びが必要だということはお伝えしている通りです。

最近、不動産投資に関するインタビュー記事を読んでおりましたら、以下の言葉がありましたので、引用いたします。

不動産コンサルタントの第一人者である長嶋修氏の言葉です。長嶋氏は、個人向け不動産コンサルティング会社「株式会社さくら事務所」の創業者であり、メディアにもよく登場しています。

ビジネスの要素を持つ不動産投資の極意は、学びにあり

不動産投資は本を100冊読んでから──。私はそんなことをここで伝えたい。もし実際にそれを果たせば、この分野で知らないことはなくなる。例えば、全国には約300万人の大家がいる。だがそのうち日々研鑽している人は1万人もいないだろう。所有している物件に改善改良する余地はいくらでもあるのに、学ぶ姿勢を忘れてそれに気づかないのだ。どうだろうか。そんなことを知れば、実は不動産投資には、まだまだチャンスが眠っていると思えないだろうか。

——「ビジネスの要素を持つ不動産投資の極意は、学びにあり」『Forbes JAPAN』より

長嶋氏の言葉にもありますが、まずは学びです。
そして、その延長線として不動産投資に関する情報収集も必要です。

不動産投資を始めるときの情報収集としては、大きくわけて2通りです。

不動産投資の概要・ノウハウの情報収集

  • 不動産投資の仕組み
  • 不動産事業のノウハウ
  • 不動産投資の種類
  • 不動産投資のメリット・デメリット
  • 不動産投資のリスクと対策
  • 不動産投資ローンに関する金融機関からの融資
  • 不動産投資成功談・失敗談
  • 不動産事業に必要な知識
  • 上記に付随したなど全般的に理解してからはじめることが重要です。

    不動産投資に関するノウハウは、書籍やインターネットに多く掲載されています。
    不動産投資に関しての学びの手法は、TOMOHIROは以下をおすすめしています。

  • 不動産投資の仕組みやノウハウ・税制に関する基本的な事項(体系的に):書籍をメイン
  • 税制や金利などの情報が変わる頻度が高い数値的な事項:インターネットをメイン
  • 不動産投資に関して評判のよい著者やサイトをリサーチし、しっかりと学んだ上で、不動産投資を行うことが大切です。

    不動産物件情報の情報収集:インターネット編

    不動産投資の知識が身について、いよいよ投資する不動産物件を探す際のポイントを説明します。

    不動産会社に直接依頼し、情報を入手するという手段の前に、インターネットを利用して情報収集することも可能です。

    「サラリーマン大家」人気などから、不動産投資がブームでした。
    サラリーマンが不動産投資ローンの融資を受けやすい時期を過ぎ、金融機関の引き締めが厳しくなった現在、不動産投資ブームも一息ついたとも言われていますが、まだまだ人気です。

    そのため、不動産投資に条件のよい物件が表に出ずに、クローズな取引となるケースが多いのも実情です。

    まずはインターネットで情報収集を行い、エリアや建物の種類・築年数による物件の価格、利回りの相場などを把握しておくことをおすすめしています。

    不動産投資に条件のよい物件がでたら、ある程度の相場観や比較できる知識を頭に入れておくと、即行動につなげることもできるからです。

    不動産投資の事前にできる次のステップとして、経験者の話を聴く、不動産会社の営業マンから情報収集などがありますが、ここでは第一歩のインターネットによる情報収集のコツを説明します。

    不動産投資を行う際の希望条件の明確化

    インターネット上には不動産投資用の不動産物件情報が多く溢れています。

    魅力的な広告に、ついついつられてしまいますが、不動産投資に関する学びで得た知識やノウハウを利用し、ご自身の投資対象の不動産物件の希望条件を明確にしておきましょう。

    特に大切な項目は以下です。

  • エリア
  • 投資対象の不動産物件は、入居者が募りやすい、入りやすいエリアか?——「家賃収入」を安定的に手にできるか、そして空室率を下げるためにも重要なポイントです。

  • 物件種類
  • アパートなのかマンションなのか

  • 築年数
  • 新築なのか中古なのか、中古の場合築年数どれくらいまで条件に含むか

  • 利回り
  • 不動産投資において、重要となる指標のひとつです。
    東京都内のワンルームの場合
    つぎの数値を目安にしておくとよいでしょう。
    新築ワンルームマンション:約3%
    中古ワンルームマンション:約4〜5%

    やみくもに探すのではなく、上記ポイントを念頭に調べておきましょう。

    最初のうちは、毎日、不動産投資に関する物件情報をチェックする位の意識を持った方がよいでしょう。

    不動産物件検索サイトのカテゴリの参照方法

    不動産投資を行う際の投資用の不動産を購入する際には、居住用に探す目的としてのカテゴリと投資用の目的で掲載項目が異なっています。

    仮にワンルームマンションを投資用として購入したい場合、「投資物件」「収益物件」などのカテゴリが対象となります。

    不動産投資の必須項目が掲載されています。

    また近隣の物件や、類似条件の物件などが多数掲載されていますので、相場などをしっかりと把握しておくことをおすすめします。

    相場などを知るためには、実際借りる側が閲覧する居住用のカテゴリを検索しましょう。
    居住用としては以下のカテゴリがあります。

    投資用物件を直接探すというのではなく、以下の目的で利用するとよいでしょう。

    「売買物件」カテゴリ(居住用の売買物件情報):不動産価格の参考/場合により、購入物件の対象

    原則として不動産投資用ではないのですが、中には投資用として購入可能な物件も含まれている場合もあります。

    投資用に購入する場合の価格の比較などができますし、条件にあった物件で投資用に購入することが可能な場合もありますので、たまにチェックしておきましょう。

    「賃貸物件」カテゴリ(居住用の賃貸物件情報):投資物件の家賃相場などの参考

    賃貸物件を探している人が検索対象です。

    実際に不動産事業をはじめる際には家賃相場などを参考にしましょう。

    入居者目線で表示されており、最寄り駅、家賃、設備などの条件が、今後の不動産事業経営の参考になります。

    投資対象として購入可能な不動産物件の情報収集

    マイナス金利の現状、不動産投資ローンを利用した「レバレッジ効果」の投資が主流となっています。

    ご自身が融資を受けられるおおよその金額を把握しておき、現実的な物件を探しましょう。

    金融機関により、不動産投資ローンの借り入れ総額の枠が年収◯倍と規定されています。
    一般的には、年収✕数倍〜10倍くらいとも言われています。

    金融機関や、不動産物件を購入する不動産会社の実績による提携金融機関毎の枠など個々に異なります。

    仮に年収400万円で自己資金300万円、購入したい物件が8000万円という投資は、現実的には難しいです。

    年収の20倍というのは、かなり難しい数字です。

    不動産投資を開始し、不動産事業が軌道に乗り、安定的に複数の物件からの不動産収入がある場合などは、金融機関の審査により大きな金額の融資を受けられる場合もありますが、特に初心者の場合には難しいといえます。

    最初の一歩は、現実的にそしてコツコツと安定的な不動産収入をあげて次のステップへと進みましょう。

    まとめ

    不動産投資には、学びとともに情報収集は必要です。

    インターネット上でも、リアルな人間関係の中からも、不動産投資のネットワークからの情報収集を積極的に行っていくことが「不動産投資成功」の先手必勝につながります。

    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

    横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

    業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

    不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
    それは、会社経営としては当然のことです。


    不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

    TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

    不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

    現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
    TOMOHIRO最大の喜びです。

    TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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