不動産投資の基礎知識

不動産投資3大リスクを徹底理解!中古ワンルーム投資成功への対策

「不動産投資」のメリットとデメリットについては、以下の記事でお伝えしました。

不動産投資に関するデメリットやリスクもありますが、マイナス金利による、長期低金利経済政策としてインフレ目標の時代、不動産投資は資産構築に有効な手段といえます。

一方で、不動産投資は、他の金融商品と比べると高額な投資です。

2018年1月に発覚した、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の不動産投資トラブルが連日報道されています。

このように不動産投資トラブルに合わないためにも、不動産投資のリスクについて、充分に理解した上で不動産投資を始めることが大切です。

不動産投資について、あらかじめデメリットやリスクを知った上で、対策や回避策を考え、「不動産投資の成功の道」へと進みましょう。

不動産投資のリスクは、大きく3つのカテゴリにわけられます。

  • 不動産投資の経済リスク
  • 不動産投資の運用リスク
  • 不動産投資の災害リスク(天災・火災)

不動産投資の経済リスク

不動産投資用の不動産物件購入に際しては、他の金融商品に比べて初期費用も高く、全体の投資額も大きなものになります。

全体の投資額も大きいことに加え、銀行から融資を受けて不動産投資ローンを利用するということは経済リスクも想定した上で、対策を立てておくことが大切です。

債務リスク

不動産投資を行う際の投資用不動産物件の購入については、一括現金で購入というケースもありますが、銀行から融資を受け、不動産投資ローンを利用するケースがほとんどです。

不動産投資のスタートは、リスクもよく理解した上で中古ワンルームマンションの区分所有1室などから手堅く始めることをオススメします。

いきなりマンション1棟買いなどの冒険は避けたほうが得策です。

高い利回りを期待して、高額なローンを組み不動産経営を始めることは大きなリスクにつながります。

特に、不動産ブームのいま、東京の中古ワンルームマンションは品薄です。
不動産投資に効果的な中古ワンルームマンションは表に出回らないことが多くなっているため、不動産物件の見極めが大切になってきます。

債務リスクを避けるためには、自分の年収や不動産経営シミュレーションから考えて、過度なローンを組まないことです。

金利上昇リスク

現状は、マイナス金利不動産投資ローンも空前の低金利です。

将来的に金利上昇が発生することを想定しておく必要があります。

現状、不動産投資ローンは長期的な低金利時代ですが、いずれ金利が上昇する可能性もあります。

不動産投資ローンの場合、融資の際に金利を選択する必要があります。
金利は以下の2種類のパターンから選ぶ、もしくは一定の期間は固定金利で、一定期間返済後に変動金利に変わるなどの組み合わせもあります。

固定金利:ローン返済が終了するまで金利が変動しない反面、金利が高い
変動金利:金利が定期的に変動していくが、固定金利より金利が低い

マイナス金利の現在、空前の低金利といわれ、各金融期間の金利はとても低く推移しているので、固定金利を利用する人が多いでしょう。

日本は経済政策としてインフレ目標を掲げています。長期低金利の現状ですが、いつ金利上昇に変わるかというリスクもあります。

金利上昇の予測は難しいですが、金利が上昇した場合に、ローン返済額がどのぐらい増えるのか想定しておくべきでしょう。

不動産投資の運用リスク

実際の不動産経営をスタートしたら、日々の運用になります。

不動産投資で成功する重要なポイントの1つとして投資する不動産物件の「利回り」があります。しかし、「利回り」も不動産の管理運用次第で、変わってきます。

利回り」には、「表面利回り」と「実質利回り」があります。
※「表面利回り」と「実質利回り」別途ご説明します。

不動産経営をしっかり行い、成功するためにも以下のリスクを把握した上で、回避策をとっておくことをオススメします。

空室リスク

不動産投資の運用を行う際は、入居者があってはじめて家賃収入が発生します。
家賃収入がなければ、ローン返済の支払いのみとなり、マイナスになります。

空室リスクは不動産投資で最大の課題です。
対策としては、空室にならないような不動産の購入が大前提となります。

立地がよいということは必須です。
新築でも中古でもワンルームマンションの場合、大学が近い・単身者に人気のエリアなど、ワンルームマンションのニーズが高い前提の投資用不動産物件選びからはじめましょう。

家賃滞納リスク

家賃を滞納するケースがまれに発生します。
収入が発生しないという点では空室と同様ですが、入居者がいるので次の入居者を募集できないというリスクにおちいります。

部屋を借りる際には貸主(賃貸人)と借主(賃借人)の間に、「賃貸借契約」を締結します。
不動産賃貸は、「賃貸借契約書」が存在しても、前提として「民法」と「借地借家法」によって規定されています。

仮に、家賃滞納が発生したとしても、借主(賃借人)がある程度保護されるのです。
日本では、実際に住んでいる借主(賃借人)保護の法律である為、なかなか追い出せない法律になっているのです。

もしも裁判など起こすと訴訟費用も発生し、二重のリスクとなることも理解しておきましょう。

修繕リスク

マンションなどを新築で購入したとしても、ある程度の年数が経過したら修繕費用がかかってきます。
中古マンションの場合だと、場合によっては購入した後比較的早い期間で修繕箇所が見つかるケースもあります。
いずれの場合にも、費用負担をするのは不動産オーナーである、不動産購入者となります。

投資目的で貸している場合は、自分で住むよりも不動産の劣化スピードが速くなってしまうケースがほとんどです。

その他一般的に以下の修繕は発生します。

  • 屋根・外壁の修繕(マンション・アパート1棟購入の場合/一戸建)
  • 給湯器の交換
  • 水回り設備の交換(天災・火災)
  • 配管設備の交換(天災・火災) 

1つの目安として新築時から10〜15年目ぐらいには、大きな修繕費用が発生する可能性が高いです。
上記の修繕以外にも、修繕項目があります。
その際には、修繕項目・規模に応じて、それなりの費用が発生することを想定しておく必要があります。

資産価値下落リスク

不動産の資産価値は、新築時からの経過年数に応じて、ゆるやかに少しずつ下落していきます。

地域や社会情勢によって下落率も異なってきます。
不動産物件の資産価値は、地価や建物の価値、その物件から得られる将来利益にも影響されます。

都市の競争力にも比例しますので、東京23区内は資産価値が落ちにくい地域ともいえます。
不動産投資を始めるには、東京23区の中古ワンルームマンションをオススメしていますが、その理由も資産価値の下落リスクが低いということにもあります。

賃料下落リスク

資産価値の下落と同様に、賃料下落も経過年数に応じて、ゆるやかに少しずつ下落していきます。
賃料下落率も地域によって異なります。
また建物の種類(鉄筋コンクリート・木造)などによっても影響します。
資産価値下落リスクにと同様に、賃貸需要がある東京23区の立地のよい物件であれば、下落率も最小限にとどめることができます。

管理会社倒産リスク

サラリーマンの場合、投資する不動産物件の管理は管理会社に任せるケースがほとんどでしょう。
管理ノウハウ・時間を要しますので、個人での管理は容易ではないと思います。
管理コストはかかりますが、管理会社に任せることをオススメします。

不動産経営を行う際に、管理会社の選定をしっかり行うことはとても大切です。
仮に不動産管理を委託している賃貸管理会社が倒産してしまった場合、自分が得る予定の賃料や預けていた敷金を取り戻すことが困難になってきます。
倒産リスクの少ない賃貸管理会社を選ぶことが大切です。以下のポイントなどから、しっかりとした管理会社を選びましょう。

  • 財務基盤が安定している
  • 不動産管理ノウハウが高い
  • 国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度に登録
  • 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会に加盟

不動産投資の災害リスク(天災・火災)

不動産経営上、努力しても災害などの不可抗力によって、建物が損壊してしまうリスクがあります。

災害といってもさまざまで、「地震、水害、風災、雪災」などの天災から、火災なども含めて、すべての災害から不動産を未然の防止策には限りがあります。
リスクを想定した上で、回避できるところは対策をとりましょう。

天災(地震・水害・風災・雪災)リスク

日本は言わずと知れた地震国です。
地震リスクに備えるためには、マンション(RC:鉄筋コンクリート造)の場合、1981年施行の新耐震基準の不動産物件を選ぶことが重要なポイントです。

新耐震基準では震度6強の地震が発生した場合でも、建物が倒れない基準となっています。
記憶に残る大きな地震は次の通りです。

  • 阪神・淡路大震災(1995年)
  • 東日本大震災(2011年)
  • 熊本地震(2016年) 

分譲タイプの鉄筋コンクリート造の新耐震基準のワンルームマンションの倒壊はありませんでした。

火災リスク

火災に関しては、入居者である賃借人にも保険を必須とするのはもちろんですが、高額な保険ではないので、不動産オーナーであるご自身も加入は必須と考えておいた方がよいでしょう。
さらに、火災リスクに備えるためには、鉄筋コンクリート造のマンションを選びましょう。

木造アパートの場合、1室から出火すると延焼被害がアパート全体に及んでしまうため、被害も大きくなります。
鉄筋コンクリート造のマンションの場合、延焼被害は1室にとどまる可能性が高いです。
その場合は、マンション全体に被害が及ぶことはなく、仮に他の部屋に影響があるとしても、煙や消火活動による漏水被害が発生する程度です。
さらに、室内が全焼するほどの被害であっても、保険金でリフォーム費用、漏水費用を賄うことが可能です。

まとめ

不動産投資に関するデメリットやリスクがあっても不動産投資をオススメする理由

上記の記事でもご説明したとおり、不動産投資の長期的・安定的な収入のメリットは大きいです。

これから、日本は経済政策としてインフレ目標を掲げています。

マイナス金利の現状、不動産投資ローンは超低金利時代です。
資産構築のためにもインフレに強い不動産投資は、投資用の不動産を見極める目を養い、長期的な安定収入につながる投資を目指すには効果的な投資だといえます。

不動産投資のデメリットやリスクをしっかりと理解した上で、本当に自分に向いているのか、経験者や専門家にアドバイスをあおぎ、しっかりと対策を立てて不動産投資を行うようにしましょう。

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