中古ワンルームマンション

不動産投資するなら、中古ワンルームマンションVS新築ワンルーム

不動産投資を始めるなら、中古ワンルームマンション、つまり区分所有のマンションのワンルームがおすすめだと、TOMOHIROは常々お伝えしています。

理由はズバリ、不動産投資としての収益性と投資効果からみた場合「中古ワンルームマンションが収益性・投資効果が高い」からです。立地は、東京がおすすめです。

現状、不動産投資としては、中古ワンルームマンションがおすすめですが、不動産市場や経済事情に左右されることもあります。

あくまでも、ある前提に基づいた一般論として、不動産投資には中古ワンルームマンションが、投資効果が高いということです。

不動産投資の人気で、現状、特に東京の投資効果の高い中古ワンルームマンションが品薄です。需要が高いということは、中古ワンルームマンションの価格も上がっています。

需給バランスから考えますと、しばらくは新築ワンルームマンションの方が投資効果が高くなる可能性もあります。


中古ワンルームマンションの投資効果が高い時期

  • 中古ワンルームマンション人気が高い
  • 投資効果の高い中古ワンルームマンションの供給量が少なくなる
  • 中古ワンルームマンションの価格が上がる

中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンションの需給バランスが変わる時期

  • 利回りその他投資効果から判断すると新築ワンルームマンションと変わらなくなる

中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンションの投資効果があまり差がでない時期

  • 新築ワンルームマンションの人気が高くなる
  • 新築ワンルームマンションの価格が上がる
  • 中古ワンルームマンションの価格が落ち着

中古ワンルームマンションの投資効果が高くなる時期へと戻る
……

大まかにお伝えしますと、不動産投資は上記の繰り返しです。

いま現在は、不動産投資の観点からは、中古ワンルームマンションの方が投資効果が高いといえます。

中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンション、それぞれに特長がありますから、以下ご説明します。

不動産投資を行うにあたり、中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンションの比較ポイントは次の通りです。

初期投資額

不動産は他の金融商品に比べて高額です。
中古ワンルームマンションであろうと、新築分譲時よりは下がっているとはいえ、高額です。

中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンションを初期投資額から比較します。

新築マンション

説明するまでもなく、新築ワンルームマンションの販売価格は高いです。

都心ですと、ワンルームマンションでも新築時3,000万円位するものや、もっと高い物件もあります。

新築分譲時には、すでに土地の仕入れから建設、広告宣伝費などの販促費などが計上されており、新築プレミアム価格となっているのです。

新築時のマンションの場合、特に不動産の販売管理にかかる原価が大きくかかるため、その分が新築マンションの価格に上乗せされているのです。

中古ワンルームマンションの場合、不動産会社側は販売に関して全く経費がかからないわけではありません。

しかし、新築時点と比較したら、経費を抑えることができることが一般的です。

そのため、不動産投資の観点からいうと、中古ワンルームマンションの方が利回りがよくなるので、TOMOHIROは中古ワンルームマンションをおすすめしています。

中古ワンルームマンション

中古ワンルームマンションは、新築ワンルームマンションに比べると購入価格を低く抑えることができます。

都内でも数百万円から購入できる物件もあります。

中古ワンルームマンションの場合、分譲マンション新築時と違い、一戸一戸の販売時期が異なります。

物件オーナーの販売価格の値付けやメンテナンスにより、新築時では同じ価格だったものでも部屋毎に異なってくる場合も多いのです。

物件オーナーが何かしらの事情で手放すこともあるので、その場合にはお買い得な物件が見つかる可能性も高いのです。

立地

不動産投資においての物件選びのポイントで立地は重要なポイントです。

中古ワンルームマンションの方が立地がよい!?

ワンルームマンションは、1970年代後半頃から全国に広がり、バブル期の1980年代以降供給戸数が増えていきました。

ワンルームマンション初期の頃に建設された物件は、立地がよい場合が多いのです。

都心で駅近などの立地がよいマンション用地は、ほとんど建物が立っています。
建て替えなどで、古いマンションの跡地に建設されるケースもありますが、建て替えとなると築50年以上などでしょう。

ディベロッパーなどの努力で、土地仕入れにも力を入れていますし、バブル崩壊で好立地の企業の施設跡地などに不動産物件が建築される場合もありますが、築年数が古い物件ほど好立地の場合もあるのです。

資産価値

一般的に、日本においては不動産の資産価値は「土地の価格」が重要になります。
築年数が経過すると建物は減価償却されますので、極端に言えば、ほぼ土地代金=資産価値となるともいわれています。

不動産の土地仕入れを行っていたので、価格設定も理解しています。
新築分譲マンションにおいて、物件の販売価格が同じで、広さやクオリティが同等レベルの不動産物件の場合には、土地代金の高い立地の物件が、資産価値が高いのです。

  • 新築ワンルームマンション:資産価値=土地代金+建物代金
  • 中古ワンルームマンション:資産価値=土地代金+新築時からの建物−建物の減価償却

融資審査資審査

不動産投資ローンの審査については、建物の審査とローン利用者の審査がありますが、この記事では建物の選び方について説明しますので、建物の審査に限定して説明します。

不動産には「建物の法定耐用年数」が存在します。
「建物の法定耐用年数」については、別の記事で詳しく説明いたしますが、不動産の資産価値を図る基準です。

マンションの建物構造である鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)鉄筋コンクリート造(RC造)法定耐用年数は47年です。

これはあくまでも税務上基準としての耐用年数であり、物理的な建物の「寿命」ではありません。
建設技術も向上していることに加え、メンテナンス次第では、さらに長く維持することも可能です。

つまり、新築時点では耐用年数の残存年数は47年ということになります。
不動産投資ローンも中古マンションよりも返済期間を長く設定できる可能性が高いのです。

利回り

新築ワンルームマンション購入の相談があった時に、TOMOHIROが常々お答えしている内容は次の通です。

「不動産投資用として考えると、新築ワンルームマンションは、新築分譲時の新築プレミア価格だと認識するようにした方がよい」

新築マンションは、土地の仕入れ・建築費その他経費から、新築分譲時点での販売価格が決定します。

不動産投資を行う時に、収入の基になる家賃は重要なポイントです。

家賃相場からみると、同じエリアでワンルームマンションの賃料の差は、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションで、相当に大きいということはあまりないのです。

「新築」と表現できるのは、築1年の期間です。新築マンションは、築年数が経過すると家賃がなだらかに下降しますが、下がり続けることはないのです。

ある一定の賃料価格で落ち着きます。中古ワンルームマンションの強みはここにあります。下げ止まった賃料の時点で、不動産投資用の中古ワンルームマンションを購入すると、賃料も維持できます。

新築ワンルームマンションはというと、新築時の賃料で月々のキャッシュ・フローを算定していると、賃料が下がると、キャッシュ・フローの赤字が大きくなるということにつながります。

築年数や設備にもよりますが、新築ワンルームマンションは初期投資額に対しての賃料収入が、中古ワンルームマンションと比較すると、割合が低くなるのです。

つまり、「利回り」は中古ワンルームマンションの方が高くなるといえます。

仮に以下の設定で、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションを比べてみましょう。

  • 新築ワンルームマンション(20㎡):販売価格=3,000万円 賃料=9万円
  • 中古ワンルームマンション(20㎡):販売価格=2,000万円 賃料=7万円

 

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

上記で、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションの「利回り」の単純な比較を行います。

  • 新築ワンルームマンションの表面利回り:9万円☓12ヶ月/3000万円=3.6%
  • 中古ワンルームマンションの表面利回り:7万円☓12ヶ月/2000万円=4.2%

 

単純な比較ですが、中古ワンルームマンションの方が「表面利回りがよい=収益性が高い」ということになります。

不動産投資の指標は、「表面利回り」「実質利回り」だけではなく、さまざまに投資効果を測る基準がありますが、この記事ではシンプルな説明にしています。
今後、詳細は別の記事でご説明します。

空室率

不動産投資を行う際に、収入の基となる賃料が入ってこないと成り立ちません。そのために入居者がいることが大前提です。
しかし、時には空室になることも想定しておく必要があります。

新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションを「空室率」の観点からご説明します。

新築ワンルームマンション

ワンルームマンションに限らず「新築」は人気です。
新築から数年経過しても「築浅」として人気が高く、空室率は低いといえます。

中古ワンルームマンション

築年数にもよりますが、メンテナンス次第では空室率を下げることもできます。

収益をみながら、築年数に応じて賃料を下げることにより、空室リスクを回避できます。

特に都心は単身者が多く、ワンルームマンションの需要も高いため、立地選択がうまく行うと築年数が経過しても空室は防げます。

住まいを借りる側からすると、新築マンションを好む可能性が高いのですが、新築ワンルームマンションの戸数には限りがあります。

また、借りる側からすると、家賃の予算などからも中古ワンルームマンションはニーズがあるのです。

東京圏(埼玉、千葉、東京、神奈川)は22年連続して、転入者が転出者を上回る「転入超過」の状態です。
今後も東京圏への転入超過の現象である「東京一極集中」はつづくでしょう。

特に若い世代の転入超過がつづきますので、単身者用のワンルームマンションは需要もつづくということです。

不動産投資を行う際に、東京圏においては、中古ワンルームマンションの賃貸需要が安定していますから、空室リスクも少なく、長期的に安定した家賃収入が期待できるといえます。

メンテナンス費用

不動産投資は、息の長い投資です。投資している不動産物件の保有期間が長くなるとメンテナンスも必要になってきます。
新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションを「メンテナンス費用」の観点からご説明します。

新築ワンルームマンション

築年数が浅いうちは、メンテナンス費用は低く抑えられると考えてよいでしょう。

おおよそ築10〜15年位経過したら、メンテナンス費用もかかってくると考えてください。

中古ワンルームマンション

築年数に応じて、メンテナンス費用はかかってきます。
特に築10〜15年以上の物件になってくると、修繕費以外に空室対策としてリフォームなどの必要性もでてくる可能性もあります。

しかし、メンテナンス次第では資産価値も維持でき、賃料下落リスク・空室リスクも下げることが可能になります。

不動産投資に中古ワンルームマンションを選ぶ時のポイントでも説明しましたが、修繕積立金などを考えると、購入する不動産の総戸数も判断基準にいれておいた方がよいです。

なぜなら、総戸数が少ないと中古ワンルームマンションがある程度築年数が経った時に、大規模修繕が必要になります。
その時点で、総戸数が少ないと修繕費用としての積立金が不足した場合に、戸数割となり、総戸数が多い場合よりも割高になる可能性が大きいからです。

過去の実績

中古ワンルームマンションの場合、不動産事業としての過去の実績を参考にすることができます。

中古ワンルームマンションの場合、過去の実績を参考にできる

新築ワンルームマンションの場合、入居者はこれからということになります。

一方、中古ワンルームマンションの場合、それまでの賃貸履歴や建物の管理状況など、不動産物件の賃貸事業としての履歴を確認することができます。

上記に説明しました、「利回り」「空室率」「メンテナンス」などの実績が、購入前の物件の実績から予測しやすいのです。

そのため、購入後に予測と違ったというリスクが少ないのも中古ワンルームマンションのメリットです。

TOMOHIROも、不動産投資は中古ワンルームマンションからはじめました。

まとめ

TOMOHIROは自分の経験からも、不動産投資を行う際には、中古ワンルームマンションをおすすめしています。

特に、「東京一極集中」がつづく東京圏は、今後も投資効果の高い立地として、TOMOHIROも不動産購入時の立地としては選択しつづけますし、相談があったら東京圏の中古ワンルームマンションをおすすめします。

中古ワンルームマンションは、不動産投資ローンの返済期間の設定が新築ワンルームマンションよりも短くなる可能性はありますが、初期投資額を抑えられ、利回りから考慮しても、中古ワンルームマンションをおすすめしています。

中古ワンルームマンションは見極めるポイントも多くありますので、今後、詳細はお伝えしていきます。
TOMOHIROでよければ、お気軽にご相談ください。

TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。


不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。

TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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