不動産市場の統計・データ

不動産投資に成功するポイント|不動産投資家調査から読み解く動向

こんばんは。TOMOHIROです。

「サラリーマン大家ブームに騙されるな!」「不動産投資失敗談」などの雑誌の記事などを見かけます。

かぼちゃの馬車」事件によってスルガ銀行の不正融資が社会問題となっている中、不動産投資に関しての不安などの相談も受けることがあります。

スルガ銀行の不正融資を受けて、不動産投資ローンの審査が厳しくなっていることもあり、最近の雑誌の記事などでは不動産投資家(特に「サラリーマン大家」)に対してのネガティブな記事が目につきます。

そこで、今日は不動産投資を行っている人がどのような状況なのか、お伝えします。

不動産投資に失敗している記事などで、注意喚起をうながしていますが、それはごく一部のことです。
失敗するのには、理由があるのです。

  • 事前の勉強なしに「なんとなく」時流に乗って購入してしまった
  • 不動産会社の営業マンの言葉を鵜呑みにしてしまった
  • 収支計算をあまり立てずに、背伸びして物件を購入してしまった

不動産投資に関する学びや情報収集、不動産投資のデメリットやリスクを充分に理解し、対策や回避策を立てておくことで、失敗は防げます。

不動産投資家意識調査|不動産保有者の大半が成功している!?

実際の不動産投資家の実態どうなのでしょうか?
2018年6月に公表されたアンケート調査からみていきます。

野村不動産アーバンネット株式会社が、不動産投資サイト「ノムコム・プロ」の会員を対象に、毎年行っている不動産投資に関する意識調査から不動産投資家の意識をみてみます。

調査概要は次のとおりです。

調査名称:投資用不動産サイト「ノムコム・プロ」不動産投資に関する意識調査(第10回)
調査時期:2018年5月18日(木)~5月31日(木)
調査対象:「ノムコム・プロ」会員(会員数約19,000人※2018年1月時点)
有効回答数:430人(投資用不動産の保有者:350人、非保有者:80人)
調査方法:インターネット上でのアンケート回答

<出典:「不動産投資に関する意識調査(第10回)」(2018年5月実施)野村不動産アーバンネット株式会社>

まず、この不動産投資家の意識調査は、投資用不動産サイト「ノムコム・プロ」に登録している会員対象の調査です。
TOMOHIROが推測するに、このサイトに会員登録している不動産投資家は、属性が高く、そしてなおかつ堅実に不動産投資を行っていると想定しています。

そのため、不動産投資に成功している割合も高くなっていると推測しています。
不動産投資に成功するには、成功している人のマネをしたり、成功している不動産投資家の意識を見習ったらよいと考えています。

不動産投資家意識調査|不動産保有者の85.7%が「不動産投資をやってよかった」

不動産投資を行っていることについて、85.7%が「良かったと思う」と回答し、高い満足度を得られている結果となった。

野村不動産アーバンネット株式会社の「不動産投資に関する意識調査」のアンケート回答者の属性は、40代がもっとも多く、年収も高めです。

保有資産状況も高く、無理な不動産投資ではなく、堅実な不動産投資スタンスをうかがえます。
そのため不動産投資に成功している方が多いと推測しています。


<出典:「不動産投資に関する意識調査(第10回)」(2018年5月実施)野村不動産アーバンネット株式会社>

不動産投資家意識調査|保有する投資用不動産の1位は「一棟マンション」次いで「ワンルームマンション」

TOMOHIROは他の記事でも、不動産投資初心者には東京の中古ワンルームマンションをおすすめしてきましたが、この不動産投資家調査では「一棟アパート」の保有者が多いようです。

次いで、「ワンルーム区分マンション」です。


<出典:「不動産投資に関する意識調査(第10回)」(2018年5月実施)野村不動産アーバンネット株式会社>

不動産投資初心者はやはりブレずに東京の「中古ワンルームマンション」をおすすめします。

まずは区分所有の中古ワンルームマンション1室を購入して、数室買い増するなどコツコツと実績をあげてから、いずれは「一棟アパート」にチャレンジできるようにしましょう。

不動産投資家意識調査|保有する投資用不動産の売却時期

不動産投資ブームに乗って、東京の中古ワンルームマンションはじめ、不動産の値上がりはいわれて久しいです。
成功している不動産投資家はどのような対応をとったか、みてみましょう。

2015年以降、投資用不動産の売却を行ったか?

  • 2015年〜2018年のこの3年間で投資用物件を売却した割合は32.6%

投資用不動産を売却した時期はいつか?

上記いずれも<出典:「不動産投資に関する意識調査(第10回)」(2018年5月実施)野村不動産アーバンネット株式会社>

  • 2017年5月〜2018年5月の直近1年間に売却した人:44.7%

中古ワンルームマンションはじめ不動産の値上がりで、2017年5月以降の直近1年間に、保有する投資用不動産を売却した人が44.7%という事実です。

「不動産投資に関する意識調査(第10回)」の有効回答数は430人ですので、192人の方が保有する投資用不動産の売却に至っています。
不動産の値上がりから考えると、売却益が出ていると推測されます。

バブル崩壊以降は、不動産投資によるキャピタル・ゲイン(売却益)は得られくい状況でしたので、うまく売り抜けた、不動産投資の出口戦略の成功パターンといえるでしょう。

不動産投資家意識調査|成功している不動産投資家の次の投資商品は?

不動産投資の出口戦略に成功したと推測される不動産投資家はじめ、「不動産投資に関する意識調査(第10回)」に回答している不動産投資家は、次の投資戦略としてどの投資商品を考えているかみてみます。

不動産投資で成功しているからでしょうか、この先1年間で投資したい投資商品も「国内不動産」が1位です。既に投資用不動産を保有している方の64.7%が、この先1年間でも国内不動産に投資したいとお考えのようです。

次いで、株式投資(日本株・外国株)となっていることから、国内不動産・株式投資と、現状上向きの投資でポートフォリオを組成しているのでしょう。

不動産投資家意識調査|不動産投資に対する中期的展望

不動産投資家にみるこの先1年で投資したい投資商品は、「国内不動産」ですが、不動産投資に対する中期的な展望をみてみます。

不動産投資家のうち、82.6%の方が不動産の購入(買い増し・買い換え)を検討している様子がうかがえます。

成功している不動産投資家は、不動産投資のポイントをうまくとらえ、不動産経営が順調である結果からでしょう。

不動産投資家意識調査|不動産投資が投資用不動産購入を検討しているエリア

不動産投資家は、この先1年間で「国内不動産」に投資したいと考え、さらに投資用不動産の「買い増し・買い換え」を検討していることがわかりましたが、それでは不動産投資家は投資用不動産の購入をどのエリアで検討しているのか、みていきます。

  • 投資用不動産で購入を希望しているエリア1位62.6%:東京23区(東京都心5区の千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区以外)
  • 投資用不動産で購入を希望しているエリア2位54.4%:東京都心5区の千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区
  • 投資用不動産で購入を希望しているエリア3位26.0%:神奈川県横浜・川崎エリア

東京都心5区の千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区は、不動産投資を行うものにとって、人気のエリアです。
しかし、不動産投資ブームから、投資用の不動産物件が不足しています。

人気のエリアから先に不動産物件がなくなるのも当然で、なおかつ需要と供給のバランスから、投資用不動産も値上がりしています。

そのため、人気のエリアが2017年と2018年を比較すると異なっていることがみてとれます。

東京都心5区の千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区では、投資用不動産の購入が難しくなってきていることから、少しずつ東京都心を離れていることがわかります。

不動産投資家意識調査|不動産投資が投資用不動産購入を検討する上で重視するポイント

不動産投資家が投資用不動産を検討しているエリアがわかってきたところで、不動産投資家が投資用不動産を購入する際に重視するポイントをみていきます。

  • 投資用不動産の購入ポイント1位81.2%:エリア・立地
  • 投資用不動産で購入ポイント2位57.7%:利回り
  • 投資用不動産で購入ポイント3位52.6%:価格

不動産投資に関して大切なポイントは、他の記事でも記載しましたが、「エリア・立地」です。
成功している不動産投資家は、不動産に重要な事柄を3つあげると、1に立地、2に立地、3に立地だということを体感しているのです。

上の言葉は、日本の不動産業界でも有名ですが、現アメリカ大統領であるトランプ氏が2006年2月に出版した書籍の当時翻訳された言葉からの引用です。

これから購入したい投資用不動産として次の通りです。

  • 不動産投資家が検討する、これから購入したい投資用不動産1位52.6%:一棟アパート
  • 不動産投資家が検討する、これから購入したい投資用不動産2位48.8%:一棟マンション
  • 不動産投資家が検討する、これから購入したい投資用不動産3位26.0%:ワンルーム区分マンション

不動産投資に関する意識調査で回答している不動産投資家が、すでに保有不動産が複数あり、不動産投資で実績をあげている成功している方が多いから上記の回答ということを推測しています。

不動産投資初心者は、何度もお伝えしておりますとおり、中古ワンルームマンションから始め、コツコツと保有不動産を買い増していくことが賢明でしょう。

不動産投資家意識調査|不動産投資家が感じる金融機関の不動産投資ローンの審査状況

ゼロ金利が続き、2016年2月以降のマイナス金利になってから、金融機関は不動産投資ローンの審査が緩和され、個人投資家特にサラリーマンに対しての不動産投資ローンの審査基準引き下げが続きました。

行き過ぎた審査基準緩和が、さまざまな社会問題を引き起こし、金融機関に対しての金融庁からの指導が厳しくなり、2017年初頭には不動産投資ローンの審査が厳しくなりました。

ここ数年、特に「不動産投資ブーム」や「サラリーマン大家」人気を牽引したのが、不動産投資ローンを利用したレバレッジ効果による不動産投資人気だったのです。

最も大きな事件として、「かぼちゃの馬車」事件やスルガ銀行の不正融資などがあります。

不動産投資ローンの審査は、ますます厳しくなってきていますが、既に実績があり、クレジットヒストリーも順調である不動産投資家に対して、金融機関はどのような状況かみていきます。

  • 不動産投資家の約52.8%が金融機関の融資状況に変化を感じている
  • 不動産投資家の約87.7%が金融機関の審査が厳しくなったと感じている
  • 不動産投資家の約51.3%が金融機関から求められる自己資金が上がったと感じている

この調査結果は、既に複数の投資用不動産を保有している不動産投資家の結果です。
これから不動産投資を始めようと考えている不動産投資初心者には、審査がもっと厳しいと考えてよいといえます。

一方で、与信枠という視点からは、不動産投資初心者でも他に借り入れなどなく、属性の高い方は不動産投資ローンの審査に受かる可能性があるともいえます。

不動産投資家意識調査|不動産投資家が考える市場動向

ここまでは、不動産投資家の現状をみてきました。
成功している不動産投資家は、不動産市場の動向をどう考えているかみてみます。

不動産投資家が考える投資用不動産の買い時

不動産投資家は、投資用不動産の買い時感については、「買い時だと思う」「間もなく買い時が来ると思う」と考えている人が合計58.8%。
「買い時はしばらく来ないと思う」と缶がている人は、前回2017年調査より11.0%減少し、41.2%。

上記意識調査からも、不動産投資家としては、楽観視しているようにうかがえます。

買い時だと思う理由

  • オリンピックを控え、需要が高まっている。
  • 利回りの良い物件が出始めてきたため。

間もなく買い時が来ると思う理由

  • 融資が厳しくなっており、不動産価格下落が予想されるため。
  • 価格のピークを打ち、徐々に下がってきているから。

買い時はしばらく来ないと思う

  • オリンピックまで建築費、人件費がかかる。
  • 建物価格が落ちても銀行融資が厳しいため。

不動産投資家が考える投資用不動産の価格動向

不動産投資家が考える1年後の不動産価格の予測は、「上がる」と考えている人が18.4%と、前回2017年調査よりに比べ6.5%減少。
「下がる」と考えている人は32.8%で、前回2017年調査より6.2ポイント増。

上がる理由

  • オリンピックが開催されるため

下がる理由

  • 銀行の融資が厳しくなってきているから。

横ばいで推移する理由

  • 既に上がりきったが、都心は下がる要素がない。
  • 東京オリンピックまでは下がらない。

<出典はすべて:「不動産投資に関する意識調査(第10回)」(2018年5月実施)野村不動産アーバンネット株式会社>

まとめ

今回、野村不動産アーバンネット株式会社が、不動産投資サイト「ノムコム・プロ」の会員を対象に、毎年行っている不動産投資に関する意識調査から不動産投資家の意識をみてきました。

上記でもお伝えしましたが、既に投資用不動産を保有している不動産投資家の声です。

不動産投資初心者には、少しハードルが上がるかもしれませんが、成功している不動産投資家を見習って、不動産投資の学びと情報収集につなげていくことをおすすめします。

TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。


不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。

TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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