中古ワンルームマンション

不動産投資|なぜ中古マンションが東京オリンピックで人気なのか!?

ここ数年、東京の中古マンション市場が熱くなっています。

そのため、しばらく「オリンピック効果がもたらした、まさかの新築マンションが売れない!?」という声が聞こえています。

新築マンションの売れ行きに比べて、中古マンションが人気になっています。

「中古マンションが人気!」の現象の理由をひも解きます。

東京オリンピックに向けて寄せる、日本経済の景気回復の波

東京オリンピック開催決定は、日本の再開発やインフラ整備に加速をもたらすきっかけとなりました。

再開発事業の主なものでは、次の計画が挙げられます。

  • 新国立競技場整備(神宮外苑)
  • 晴海・選手村跡地再開発
  • 築地市場跡地再開発
  • 環状2号線整備
  • JR山手線「田町駅」~「品川駅」間の新駅創設

東京オリンピック開催が決定した2013年以降、計画・着手され、いずれも2020年に事業終了、完成・部分完成を目指しているのです。

東京の街は、オリンピックとともに大きく変わる

全国の景気動向をみてみると、リーマン・ショック直後の2009年2月に底となった18.6ポイントから、2018年1月には51.1ポイントの上昇をみせ、その後若干落ち込んでいるものの、この記事を書いている最新の情報では2018年6月は49.0ポイントとなっています。(帝国データバンク)

出典:「全国の景気DI」帝国データバンク

日銀の金融緩和政策、アベノミクス効果、東京オリンピックに伴う再開発やインフラ整備と、景気が上向いています。

日本列島が沸きに沸いた1964(昭和39年)の東京オリンピックの再来には届かないものの、世界的イベントに向けて、経済効果の期待も高いです。

リーマン・ショック以降、停滞していた地価が3年連続上昇中

2008年のリーマン・ショック、2011年の東日本大震災を受けて、日本の地価は下落傾向もしくは横ばいとなり、「失われた20年」からの脱却も厳しいかと思われました。

東京オリンピック開催決定の2013年以降、金融緩和、アベノミクスによる経済政策も後押しとなり、2016年、8年ぶりに地価は上昇傾向へと転じました。

2018年に入り、全国平均では、住宅地の地価は10年ぶりに上昇に転じ、商業地及び全用途平均では、地価の変動率は3年連続の上昇となりました。

東京圏に牽引され、主要都市圏と続き、アベノミクスの一環である特に国家戦略特区の地価も上昇傾向。

東京オリンピック開催決定はひとつの大きなトリガーとなったが、それだけに限らず、次の要素も地価や不動産価格の上昇の要因となっています。


■金融政策

  • 長引く低金利やそれに伴う資金調達環境緩和
  • ■経済政策

  • アベノミクス——第二次安倍政権による経済政策の一環である国家戦略特区指定
  • インバウンド拡大による訪日外国人向けの店舗やホテル用地の需要拡大
  • など

    図1地価の上昇が見られた個別地点の動向
    出典:「土地総合情報ライブラリー」国土交通省)

    建設コスト高騰・価格上昇で、新築マンション市場の低迷!?

    再開発・インフラ整備が進む東京の街は、建設ラッシュ。

    新国立競技場の建設地である神宮外苑、晴海・選手村の東京湾岸エリア、田町駅近辺など工事が盛んで、至るところにクレーン車がそびえ立っています。

    建設コストの高騰は、大規模なインフラ整備や建設ラッシュがあると、他工事の建設工事費の高騰に連鎖し、その度ごとに取り沙汰されています。

    今回のオリンピック建設ラッシュ時も同様の現象が起きているのです。

    実際、建設コスト高騰の影響により、新築マンションの価格が値上がり。

    新築マンションの価格上昇に伴い、新築マンションの売上も上がるかと思いきや、値上がり過ぎという感により、一般取得層の取得意欲が減退しています。

    そのため、新築マンションが売れない!? という市況悪化につながる現象も出ているのです。

    新築マンション市況悪化は飽和点を表しているのか、上記地価のグラフからも見て取れるように、地価上昇率も緩やかとなってきました。

    首都圏新築マンション価格と建築コストの推移

    図2首都圏新築マンション価格と建築コストの推移

    首都圏新築マンションの初月契約率推移

    図3首都圏新築マンションの初月契約率推移

    新築マンション価格高騰の原因:高齢化・熟練作業員不足——人件費高騰の理由

    新築マンションの価格高騰の原因として、建設コストは上記グラフのように推移しているが、その4割強を占めるのが人件費なのです。

    建設コストの内訳では、建設資材だけではなく、建設工事に携わる人件費も上昇しています。

    人件費は、2011年から2015年の5年で約1.3倍へと上昇。

    参考:全国建設業協会 2015年度公共工事設計労務単価(基準額)

    建設コストに係る労務費の割合は高度経済成長期の1950年台には30%であったのに対し、現状では、40〜48%ともなっており、建設コストを押し上げる大きな要因となっています。

    人件費の上昇の理由は、つぎのことがあげられます。

  • バブル崩壊/リーマン・ショックの影響を受け、建設業に携わる人員が全体的に減少
  • 建設業に携わる人員の高齢化
  • 熟練工の減少
  • 東日本大震災後の復興工事への人員の配置による人手振毒
  • 上記理由から建設コストの内訳である人件費=労務費の割合が高くなり、新築マンションの価格を押し上げているのです。

    中古マンション市況が熱い!

    新築マンションの価格高騰に伴い、その反面というか必然というか、新築マンションの買い控えが中古マンション人気につながり、今、中古マンションの市況が熱くなっています。

    日本の不動産市場において、これまでは新築至上主義的であり、特に自宅とする物件は新築マンションのニーズが高いものでした。

    しかし、最近は中古マンションも人気が高くなっています。

    中古マンションのメンテンスの技術も上がり、物件の状態がよいことや、リモデル・リフォームによる快適な住まいへの転換などから、中古マンション購買へとつながっています。

    「新築マンションを諦めて中古マンション」という時代から、「むしろ中古マンションがよい!」という流れとなっているのです。

    (出典:株式会社東京カンテイ)

    (出典:株式会社東京カンテイ)

    オリンピック効果に加え、アベノミクスの経済政策、住宅ローンの低金利など様々な要因が関係し、東京の地価・不動産価格は上昇しました。

    中古マンション市場においては、地価は原価には含まれないことから、付加価値により資産価値が上がったことになります。

    中古マンションの資産価値を図るのは、不動産鑑定などさまざまな指標に基づきます。

    よい物件に巡り合うためには、情報収集に加え専門家の知識も必要です。

    不動産投資人気! 東京の中古ワンルームマンションは品薄

    中古マンション人気に伴い、投資用不動産の代表格で不動産投資初心者に向いている東京の中古ワンルームマンションは品薄です。

    特に東京都心の中古ワンルームマンションは、条件のよい物件は、ほとんど表に出ないと言っても過言ではないでしょう。
    東京23区は、ワンルーム規制に伴い、ワンルームマンションの建設がそれ程増加していないことに加え、不動産投資人気も重なり、中古ワンルームマンションの流通量が減っています。

    不動産投資会社の電話営業などで、「ワンルームマンション」を勧められることも多いと思いますが、そのように営業してまで売る物件よりも、不動産投資家が好む利回りなどの条件のよい東京の中古ワンルームマンションは、なかなか表に出てきません。

    営業せずとも、売れてしまうどころか、ウェイティング状態です。

    中古マンション市場は、インターネットなどのメディアに出さない公開しない物件も多く、普通に探したら絶対に手に入らない物件も出てきます。

    よい中古マンション選びは、不動産会社にかかっていると過言ではありません。

    よい中古マンションを購入するためには、よい不動産業者選びが大切なポイン
    トとなるのです!

    まとめ

    中古マンション人気に伴い、投資用不動産の代表格である、中古ワンルームマンションが品薄です。
    特に東京の中古ワンルームマンションは、条件のよい物件は、ほとんど表に出ないと言っても過言ではないでしょう。

    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

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    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

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    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
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