中古ワンルームマンション

中古ワンルーム不動産投資に好条件の物件は、初心者には入手困難!?

不動産投資人気が続く中、書籍やインターネットの不動産投資に関するページでは、「中古ワンルームマンション投資」「サラリーマン大家」「不動産投資で成功する!」などのキーワードが目に飛び込んできます。

マイナス金利が続く現状、不動産投資ローンを利用し、レバレッジ効果を活かした不動産投資が効果的ということも追い風です。

特にサラリーマンは、年収が高いなどの一定条件以上・勤続年数がある程度あるなどの会社員としての属性が高いと、不動産投資ローンの条件がよくなります。

不動産投資ローンの審査が通りやすかった時期を経て

このブログでは、何度も書かせていただいておりますが、現状不動産投資ローンを取り巻く環境は大きく変わってきています。

かぼちゃの馬車」事件によってスルガ銀行の不正融資が社会問題となっています。

事実、一定の基準を充たす年収や勤続年数があるサラリーマンは、不動産投資ローンの融資を受けやすい時期が続きました。

年収400万円・勤続年数3年以上で、クレジットカードなどに多額の利用残額がない場合には、中古ワンルームマンション購入に際して、頭金数十万などで購入できる時期もありました。

頭金なしで登記手数料などの諸費用だけ負担する「フルローン」や、諸費用分も不動産投資ローンで補う「オーバーローン」なども実施されていました。

ゼロ金利が続く中、銀行は金利による利益を見込み、個人への融資を増やしていったのです。

特に2015年の相続税改正、2016年2月以降のマイナス金利の影響を受け、不動産投資ローンの融資が拡大しました。
しかし、急激な拡大はさまざまな問題のきっかけともなりました。

トラブルとなる事例が続き、2017年に入ると金融庁の引き締めが強化され、それまでの数年間積極的に貸出されていた不動産投資ローンも、各金融機関による融資基準が厳しくなってきました。

個人への不動産投資ローンの融資が少しずつ厳しくなってきた矢先に「かぼちゃの馬車」事件やスルガ銀行の不正融資が大きな社会問題となりました。

不動産投資ローンへの融資基準が厳しくなったとはいえ、基準を充たす人には引き続き「サラリーマン」として会社への信用度で不動産投資ローンがおりるケースも多く、資産構築としてまだまだ不動産投資は有力な手段と考えられています。

実際のところ、元に戻りつつあるというところです。
年収が高く、勤続年数も基準を充たす属性の高いサラリーマンには、正統な審査基準による不動産投資ローンの融資は実行されます。

不動産投資をはじめる際に利用する不動産投資ローンの審査は、どのような点が審査されるか説明します。

具体的には、年収に応じて不動産投資ローンの金利が決まったり、総額の枠が広がったりするのです。

「サラリーマン大家」「メガ大家」などと呼ばれる不動産投資の成功者の方々は、「失われた20年」の渦中に、会社員としての生活の不安や収入アップ、将来の資産形成などを考えた上で、不動産投資を始めた人もいます。

彼らは最初から不動産投資に成功していたわけではなく、最初の一歩からコツコツと不動産事業を営み、不動産投資に成功してきたのです。

もちろん、不動産・不動産投資に関する学びや情報収集などにも精力的です。

不動産投資に関する事前学習|書籍・インターネット・セミナー

不動産投資を始める際に、書籍やインターネットでの勉強は必須です。

書店やAmazonなどで「不動産投資」「中古ワンルームマンション投資」「サラリーマン大家」などの言葉がタイトルに含まれる書籍が多数あります。

インターネットに関しては、下記のキーワードなどで検索してみてください。実に多くのWebページが表示されます。

  • 「不動産投資 ワンルームマンション」
  • 「不動産投資 中古ワンルーム」
  • 「不動産投資 新築ワンルーム」
  • 「不動産投資 サラリーマン」
  • 「不動産投資 リスク」
  • 「不動産投資 失敗例」
  • 「不動産投資 メリット」
  • 「不動産投資 デメリット」
  • 書籍やWebページを運営している著者が、不動産会社や不動産業を営んでいる場合も多いです。

    特に書籍は、広告宣伝費として不動産会社の経営者が著者の場合が多いようですね。
    そのため、より現実に即した内容になっています。

    TOMOHIROは、不動産投資の学習については、次のように目的に応じて利用するとよいのではと考えています。

    • 不動産投資に関する知識:体系的な知識は書籍
    • 不動産投資に関する情報:Webで情報収集(物件情報や体験談など)
    • 不動産投資セミナー:最新情報・具体的な物件情報・オフレコ話/加えて人脈形成

    不動産投資セミナーに参加する場合の注意点

    不動産投資ブームに乗って、不動産投資セミナーも日々開催されています。
    平日夜・土日問わず開催されています。

    不動産投資セミナーに参加する層は、さまざまです。最近は、若い女性も増えています。

    不動産投資セミナーの主催者は、大きくわけて次のとおりです。

    • 不動産会社(不動産事業者):投資対象の不動産物件を販売する目的
    • 投資コンサルタント:直接不動産業を営んでいない。購入希望者に不動産会社を紹介。不動産会社と提携。
    • 情報提供者:不動産投資に関する知識を提供。スクール運営や不動産会社からの広告収入。不動産会社と提携。

    不動産会社が不動産投資セミナーを行っている場合の注意点は、その会社が売りたい不動産物件を紹介するケースです。

    以前、後輩が参加した不動産セミナーでは次のような事例を紹介されていました。

  • 中古ワンルームマンションを2戸同時に購入。(不動産投資ローンを2戸分組む)
  • 月々のキャッシュフローは各5,000円〜1万円の赤字:計1万円〜2万円の赤字
  • 10年程度、賃貸に出した時点で1戸を売却
  • その売却益でもう1戸の不動産投資ローンの残債を返却
  • 売却益による利益により、不動産投資ローンの残債が完済と想定
  • 以降は、家賃収入のみのキャッシュフロー黒字化
  • すごく理想的な展開ですね。
    しかし、TOMOHIROは疑問です。不動産投資ブームが続く中で、好条件の2戸を同時に購入できる確率は現状ではとても低いと考えています。

    仮に2戸同時に購入できたとしても、あまり条件がよくない=誰も買わない売れ残り物件の可能性が高いのです。

    その不動産会社がどうしても売りたい物件でしょう。

    東京の中古ワンルームマンションは、品薄です。
    そのため、2戸同時に購入できるという情報があると、前向きになる気持ちもわかりますが、慎重に精査することをおすすめします。

    TOMOHIROは、不動産投資をおすすめする場合、物件をかなり厳しい目でみます。
    ある程度の物件ならありますが、自信をもってお客様へおすすめできる物件が少なくなっています。

    不動産投資の人脈をつくる! 不動産投資成功者に話を聴く

    不動産投資に関して、机上の学びも大切ですが、それ以上に大切なのが「人脈」「成功者から話を聴く」「情報を教えてもらう」ということです。

    不動産投資成功者から聴く話には、書籍やインターネットにはない成功物語や失敗談、不動産物件情報やトレンド、さらには金融機関の不動産投資ローン情報などもあるからです。

    不動産投資は大きな金額が動きます。

    人脈をつくり、相談する相手がいると心強いでしょう。

    不動産会社の営業マンに情報収集と投資対象の不動産物件の依頼

    不動産投資の成功者に話を聴くことと並行して、不動産会社の営業マンに情報収集と同時に物件依頼を行うことも行ったほうがよいでしょう。

    その際には、あらかじめ投資する不動産の条件を明確にしておくことを、強くおすすめします。

    不動産投資を行う際には、次の優先順位を明確にしておきましょう。


    ■建物情報

  • エリア
  • 物件種別
  • 築年数
  • 利回り

  • ■不動産投資ローンの希望
    投資対象の不動産物件を依頼する不動産会社の営業マンには、不動産投資ローンの希望を伝えておくと、提携ローンや金融機関を紹介してもらえます。
    不動産会社ごとに、提携金融機関が異なります。

    不動産投資を行う希望の物件情報を入手したら即決断すること!

    不動産投資を行う条件が合わないなどの明確な理由があれば、断っても失礼にはあたりません。

    明確な理由もないのに、判断の期間を長引かせたり、依頼している条件と合致するのに断ったりすると、次回から物件情報をもらえない可能性もありますので、気をつけるようにしましょう。

    そのためにも、投資対象の不動産物件の購入条件はより具体的に設定し、候補物件がでてきたら、即断できるくらいまでにイメージしておくことをおすすめします。

    不動産投資に好条件の物件はクローズな取引になる!

    ある不動産投資家の話です。

    20代後半のサラリーマンが不動産投資を始めたいと言ってきました。

    1年計画で会社を辞めて独立するので、会社員時代に不動産投資ローンを組み、投資対象の不動産物件を購入したいという内容でした。

    不動産投資ローンを有利に借りられる間に首都圏のマンション1棟を購入したいという希望でしたが、結果的に購入にいたりませんでした。

    勤務している会社や彼の年収でしたら、マンション1棟を購入する億単位の不動産投資ローンも審査が通った可能性はありましたが、結果的に約2,500万円の中古ワンルームマンションの区分所有1室の不動産投資から始めることになりました。

    不動産投資ローンに有利なサラリーマンが不動産購入に至らなかった理由

    東証一部上場企業勤務・勤続年数も基準を超え、年収も高く、ある程度頭金もあり、不動産投資ローンもマンション1棟購入できる億単位の不動産投資ローンが降りる属性のあるサラリーマンが不動産投資を始める際に、好条件の中古ワンルームマンション1棟の購入に至らなかった理由は次の通りです。

  • 不動産投資ブームで、条件のよい物件は情報が出回らない。
  • 不動産投資に条件のよい物件情報は、クローズな環境で取引される。
    (すでに関係ができている不動産会社の営業マンから不動産投資家へ情報が伝わり、即購入につながる)
  • 仮に情報を入手できたとしても、好条件の物件は買い手も殺到し、すでに成功している不動産投資家などがキャッシュで即購入するなどで競争に負けてしまう。
  • 不動産投資の最初の第一歩は、区分所有の中古ワンルームマンションなどから行い、コツコツと不動産投資の実績をあげ、安定稼働して、サラリーマン大家として成功することが次につながります。

    投資用の不動産を買い増し、不動産事業で業績をあげることが先決です。

    不動産投資の実績を認められると、好条件の物件情報も入手できるようになってきます。

    もちろん、ただ待っていては情報を入手できません。

    不動産投資家、不動産会社の営業マン、金融機関の担当者など、日頃の付き合いがいざというときにものを言います。

    不動産投資もビジネスも成功の人間関係は同じなのです!

    まとめ

    上記でも書きましたが、TOMOHIROはお客様に不動産投資をすすめる際には、投資対象の不動産物件に対して、厳しい目で検討します。

    通常なら購入に至るというような物件でも、TOMOHIROの基準に合わない場合には、おすすめしません。

    長年の経験から、気になる点などがある場合には、見送ることも多々あります。

    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

    横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

    業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

    不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
    それは、会社経営としては当然のことです。


    不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

    TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

    不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

    現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
    TOMOHIRO最大の喜びです。

    TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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