不動産投資の基礎知識

公売物件から読み解く中古ワンルームマンション不動産投資の利点

こんばんは。TOMOHIROです。

かぼちゃの馬車」事件で、連日、スルガ銀行のニュースが報道されています。

2016年2月からのマイナス金利の影響で、銀行も収益源を個人からの金利収入に頼る部分もでてきました。

その結果、不動産投資ローンや個人へのカードローンの融資が増え、不動産投資を始めるものにとっては、ありがたい時期もありました。

不動産投資ローンの融資基準がゆるくなることで、多くのサラリーマン大家が誕生したことになります。

その異常なブームは、2017年当初から融資基準が厳しくなり始めておりましたが、今回の「かぼちゃの馬車」事件、スルガ銀行の不正融資で、一気に冷え込みました。

通常に戻ったという意見もあります。TOMOHIROも同感です。
個人的には、会社員に不動産投資をおすすめしていた身として、後出しジャンケン的な意見は控えたいと考えています。

少しずつ、冷静な分析を心がけていきますね。

TOMOHIROは、不動産投資初心者には、東京の中古ワンルームマンションをおすすめしております。

そんな中で、今回は5月25日(金)より参加申し込みがスタートした
Yahoo! 官公庁オークション「インターネット公売」から、おすすめの不動産物件を中心に注目のお宝物件情報をみていきます。

!不動産初心者には公売物件・競売物件はおすすめしておりません。
物件の見極め・手続きなど、専門的知識を要するからです。

かぼちゃの馬車」やスルガ銀行・不動産投資ローンの融資の問題から、不動産投資ローンの融資が厳しくなっています。

一方で、不動産投資人気も続いており、特に東京の中古ワンルームマンションが品薄の状態です。

中古ワンルームマンションに限らず、中古不動産に対して目利きのできる方、専門的知識を有する方、そして専門家がお近くにいらっしゃる方は、「公売オークション」も参考にするということもひとつの案です。

しかし、公売物件は、何かしらの事情があって手放した物件です。
多くのケースは、国税や地方税の滞納による資産差し押さえです。

その点も踏まえて、十分に吟味する必要があります。

公売とは?

以下、Wikipediaよりの引用です。

公売とは、滞納税庁が、国税徴収法に基づき、滞納税金の回収のために差し押さえた財産(不動産または動産)を換価するための手続きのこと。

競売とは?

以下、Wikipediaよりの引用です。

競売(きょうばい、けいばい、せりうり)あるいは競り(せり)、オークション (auction) とは、販売目的で何らかの場に出された物品を、最も良い購入条件を提示した買い手(入札希望者)に売却するために、各々の買い手が提示できる購入条件を競わせる事である。
「競売」は、一般には「きょうばい」と読まれるが、法律用語(裁判所が行うもの)としては「けいばい」と読まれるのが通常である。
競売は、民間の金融機関などが融資する住宅ローンなどに関して、ローンを借りた人=債務者が借金の返済が不可能な場合に、金融機関などの債権者が裁判所に申し立てて、入札によって担保などの不動産を売却する制度です。

競売は、民事執行法に規定されています。

公売と競売の違い

一言でいうと、資産の没収や売却の主体は次の通りです。

  • 公売:官公庁
  • 競売:金融機関などの民間企業(もしくは個人)

公売物件は、市場価格に比べて格安!

公売・競売物件は不動産に関しての税金や住宅ローンなどの支払いが不可能になったために、債権者が差し押さえを行い、抵当の不動産を売却する制度です。
利益を目的にするのではなく、あくまでも債権回収が目的です。

そのため、価格が市場価格より格安になるケースがほとんどです。
オークションになり、その物件がどうしても欲しい方が複数いた場合には、競りにより当初目論んでいた価格より値が上がってしまう場合もあります。

公売と競売に関する法律

これまで説明しました通り、公売と競売は以下の法律に規定されています。

  • 公売:国税徴収法
  • 競売:民事執行法

公売と競売の債権者

公売物件・競売物件ともに、債務者の支払いが不可能になった場合に発生します。
そのため、公売物件・競売物件の債権者が存在します。

債権者は、おおよそ以下になります。

公売 国税局・各地自体(都道府県・市区町村) 税金
競売 金融機関(銀行・信用金庫・信用組合など)・債権回収会社(サービサー)を入力してください。 住宅ローンなど

公売物件の入札に関して

公売は、国税庁や自治体が独自に公売を行います。
公売に該当する不動産物件は、以下のページで閲覧可能です。

国税庁・公売情報

公売の手続きに関して

東京都の場合、以下のページから閲覧可能です。

<公売情報> | 東京都主税局

官公庁(公売)オークション

入札は自治体の事務所などでも行われていますが、厳格な規定があります。
規定はこちらから

公売でも競売でも入札手続きがあります。
その際に、保証金の役割を果たす額が必要となりますが、現状では以下に規定されています。

  • 公売:見積額の10%以上の額
  • 競売:
    「買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額(以下「買受可能価額」という。) 以上でなければならない」(民事執行法60条3項)

公売・競売の注意点

公売や競売の対象が、中古マンションなどの区分所有の建物の場合、次の可能性があります。
滞納している費用があった場合、落札者の負担になる

滞納している費用の主な例は次の通りです。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 駐車場代
  • その他

官公庁のオークションは民間サイトにも情報が記載されていますので、以下一例を紹介します。

Yahoo! 官公庁オークション「インターネット公売」

5月25日(金)より参加申し込みがスタートした「インターネット公売」から、おすすめの不動産物件を中心に注目のお宝物件情報をみていきます。

※ TOMOHIROは通常は、東京の中古ワンルームマンション(区分所有)をおすすめしています。
今回は、あくまでもこのような物件情報があるというご紹介です!

以下、Yahoo官公庁オークション「インターネット公売」より

【区分所有建物(マンション)】
東京都墨田区のマンション

都営地下鉄浅草線「本所吾妻橋駅」から約700m
京成電鉄押上線「とうきょうスカイツリー駅」から約900m
6階(9階建て) 専有面積:16.26平方メートル ワンルーム

上記物件は、TOMOHIROがおすすめする東京都内の中古ワンルームマンション(区分所有)ですが、なかなか東京の中古ワンルームマンションが出ない中、焦って飛びつきたくなる気持ちもわかります。

特に、上記物件は居住者がいますので、空室リスクに関しては、現状はないといえます。
いきなり不動産オーナーとして、家賃収入が入るケースです。

有利な条件は、他にもあります。
・駅徒歩10分以内
都営地下鉄浅草線「本所吾妻橋駅」から約700m
京成電鉄押上線「とうきょうスカイツリー駅」から約900m

山手線内ではありませんが、スカイツリーができて以降、このエリアは地価も上昇し、人気も出ています。立地としては悪くないと考えています。

しかし、TOMOHIROがおすすめしない理由として以下です。
・ 築年数が経過している
・ 面積が小さい(中古ワンルームマンションも20㎡以上が入居者がつきやすい)
・ メンテナンス状態が悪く、現状の居住者が退去した後はリフォームなどメンテナンス費用がかかる可能性がある
・ 家賃収入に対して、滞納額が大きい

その他ありますが、また別の事例の際にご説明します。
まだまだ公売の不動産物件情報の掲載はあります!

すべての不動産物件はこちら

まとめ

不動産投資は奥が深いです。
公売・競売物件は上級者編だと認識してください。

  • 不動産物件の状況
  • 債務の状況
  • 公売・競売の手続きなど
  • その他

もしも、公売・競売物件をご検討になられる場合には、不動産鑑定士・その他専門家へ相談の上、慎重に考えた上で入札に参加することを考えてください。

TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。


不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。

TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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