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このブログでは、中古ワンルームマンション・新築ワンルームマンションの不動産投資に関する内容を記載していますが、不動産投資に限らず、不動産取引時には、売買・賃貸問わず「仲介手数料」がかかります。
厳密にいうと、不動産取引を行うものは、「仲介手数料」を請求することができます。
ただし、「仲介手数料」の上限や発生するタイミングなどは法律によって決まっています。
最近、インターネット広告などで「えっ、まだ３％も払うのですか？」や「仲介手数料◯◯◯万円お得」などの「仲介手数料上限撤廃」のセールストークを使った広告を見かけるようになりましたので、改めて基本に戻って説明いたします。
本記事では、不動産売買時の「仲介手数料」について解説します。
不動産を売買する際に、物件を仲介してくれた不動産会社に支払う費用として、「「仲介手数料」」があります。
不動産投資をはじめる際に、「「仲介手数料」」は初期費用として発生します。
投資用の不動産物件を購入する際だけではなく、将来的に売却する場合にも必要となりますので、仕組みや注意点をおさえておきましょう。
不動産取引における「仲介手数料」は、法律で上限が決められている！
不動産取引における「仲介手数料」は、「宅地建物取引業法（略称：宅建業法）」によって、不動産会社が受け取る額の上限が決められています。
国土交通省告示 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
<2014年2月28日 国土交通省告示第172号によって改正（2014年4月1日施行）>
仮に、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合には、法令違反となります。
そして、「仲介手数料」の額について、法令で定められているのは、あくまでも上限額であり、当然の報酬として上限額を請求できるわけではありません。
不動産取引の「仲介手数料」は売買契約が成立した時点で発生
不動産取引の仲介では、不動産の売買契約が成立した時点で、不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。（一般的に「成功報酬」といわれています。）
よって、不動産の売買契約が成立するまでは、原則として不動産会社に仲介手数料（成功報酬）を支払う必要はありません。
不動産取引の「仲介手数料」の支払条件
上記にて説明しましたとおり、不動産の売買契約が成立すると、不動産会社は不動産取引当事者に対して「仲介手数料」の請求権が発生します。
仮に売買契約成立時に「仲介手数料」の全額を不動産会社に支払っていたとしても、違法というわけではありません。
ただし、不動産売買では契約締結時点では、不動産の引き渡しまで手続きが完了していないケースが多いのです。
そのため、一般的には不動産売買契約締結時に仲介手数料の50％を支払い、引き渡し完了時に残りの50％を支払うことが望ましいとされており、慣習となっています。
不動産取引の「仲介手数料」以外の費用等
通常の不動産取引の仲介業務で不動産会社に発生する費用については、依頼者に請求することはできません。
一般的に行われる入居者募集に関する広告費用や購入希望者の現地案内にかかわる費用は、不動産の売買契約成立時に発生する仲介手数料に含まれるものです。
例外的に、依頼者の〝特別な依頼〟に基づき発生した広告費用等の「実費」については、依頼者に請求することが認められています。
例えば、以下のような項目です。
上記のような例は、不動産会社は仲介手数料とは別に請求することができます。
ただし、あくまでもの下記３つの〝すべて〟が満たされている場合に限定した、例外的な措置であることを理解しておく必要があります。
- 不動産取引依頼者の依頼に基づいて発生したものであること
- 通常の不動産取引の仲介業務では発生しない費用であること
- 不動産取引に対しての実費であること
不動産の売買時に、不動産会社から上記の請求があった場合には、しっかり把握した上で協議できるように覚えておきましょう。
不動産取引の「仲介手数料」以外の上限額
不動産会社に支払う仲介手数料は、つぎのとおり売買代金の金額区分ごとに上限が定められています。
■依頼者の一方から受領できる報酬額
| 取引額 | 報酬額（税抜） |
|---|---|
| 取引額200万円以下の金額 | 取引額の5%以内 |
|
取引額200万円を超え 400万円以下の金額 |
取引額の4%以内 |
| 取引額400万円を超える金額 | 取引額の3%以内 |
※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。
不動産取引の「仲介手数料」以外の上限額の簡易計算方法
不動産取引に関する「仲介手数料」は上記の表ですが、不動産取引時によく利用されている簡易計算方法があります。
■例えば売買価格が1,000万円の建物の仲介手数料の上限額
→売買価格を次のように分解して計算します
- 200万円までの部分
- 200万円超 400万円までの部分
- 400万円超 1,000万円までの部分
200万円 × 5％ ＝ 10万円
200万円 × 4％ ＝ 8万円
600万円 × 3% ＝ 18万円
１+ ２ + ３ ＝ 36万円
※この額に消費税を乗じた金額が仲介手数料の上限額になります。
400万円を超える物件については、以下の式で仲介手数料の上限額を速算することができます
売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
上記速算式はよく使われるので、覚えておきましょう！
まとめ
不動産取引時に、仲介手数料は初期費用としてかかりますので、大きなポイントです。
不動産を買う時も売る時も不動産価格の３％＋消費税という慣例が長く続いてきましたが、最近は「仲介手数料」の価格崩壊も始まっています。
不動産取引に対する「仲介手数料」をよく理解しておくことが、不動産投資をはじめる際にかかる費用の把握につながります。
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