不動産投資の基礎知識

不動産投資に重要なポイントは、日本も世界も「立地」ファースト!

世界のニュースに、アメリカのトランプ大統領が登場しない日はないと言っても過言ではない日々が続いています。

ドナルド・J・トランプ氏は、2017年1月に就任したアメリカ大統領ですが、もともとは言わずと知れたアメリカの不動産王です。

不動産に重要な事柄を3つあげると、〝立地、立地、立地〟

不動産に重要な事柄を3つあげると、1に立地、2に立地、3に立地だ

上の言葉は、日本の不動産業界でも有名ですが、トランプ氏が2006年2月に出版した書籍の当時翻訳された言葉からの引用です。

原文は、次の通り——。

(前略)three most important things in real estate bein“location,location,location.”

『Trump Strategies for Real Estate: Billionaire Lessons for the Small Investor 』(Wiley 2006/2/17)

不動産に重要なことは、〝ロケーション、ロケーション、ロケーション〟とリフレインしているのです。

不動産にとって重要なポイントは、世界共通なのです。
ここでいう不動産とは不動産投資のことです。

ロケーション=立地が、不動産の資産価値を大きく左右するということです。

不動産の資産価値を左右する「立地」

では、不動産の資産価値を左右する「立地」のポイントとは? という観点からみていきます。
不動産の資産価値に影響を与えるポイントは、立地といっても、単純に「場所」だけという意味ではありません。

  • 都心部か郊外か——人口から考える
  • 交通の利便性
  • 生活の快適性
  • 安全性
  • 上記ポイントは、投資する不動産を選ぶ際のポイントになります。
    不動産の資産価値に影響してくるのです。

    1.不動産投資のポイント|都心部か郊外か——人口から考える

    今後、日本は人口が減少していきます。
    そのような中でも、やはり東京への一極集中と地方の人口減少は顕著です。

    東京圏への人口移動

    (出典:「東京一極集中の現状について」内閣官房まち・ひと・しごと創生本部事務局/平成29年10月6日)

    上記グラフで見る通り、1990年以降、東京圏への人口の移動は1995年以降、連続して20年以上に渡って転入超過ということがわかります。

    東京以外では、三大都市圏や一部福岡などの都市圏は人口減少は避けられていますが、それ以外の地域では人口減少が進んでいます。

    三大都市圏および東京圏の人口が総人口に占める割合


    (出典:「都市部への人口集中、 大都市等の増加について」総務省)

    三大都市圏とは

  • 東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)
  • 名古屋圏 (愛知県、岐阜県、三重県)
  • 大阪圏(大阪府、兵庫県、京都府、奈良県)
  • 上記グラフからわかる通り、現状も推測も含めて、日本の人口は三大都市圏に集中しています。
    需要と供給から考えても、不動産の資産価値は三大都市圏が高いことに加え、今後も資産価値が下がりにくいということがわかります。

    特に東京圏・そして東京都内は顕著です。
    TOMOHIROは常々、不動産投資初心者には、東京の中古ワンルームマンションをおすすめしている理由も上記からです。

    別の記事でもご説明しましたが、都心部・東京は都市の持つ価値も保ちますので、資産価値の減少は他要素からの影響は受けにくいと考えています。

    2.不動産投資のポイント|交通の利便性

    不動産投資の重要なポイントは立地ということをお伝えしました。
    そして、人口集中から考えても、三大都市圏——特に東京圏をおすすめしています。

    では、駅から遠い都市部でも不動産投資するに値する価値があるかというと、少し異なってきます。

    都心部では、通勤・通学においては、ほとんどが交通公共機関を利用します。

    そのため、駅からのアクセスがよい方が「立地」ポイントは断然よいです。

    先日も、投資用の不動産を購入なさるご夫婦で購入物件の意見がわかれました。

    投資用の不動産候補の物件で、わかれた意見は次のとおりです。

  • 旦那様:徒歩25分築10物件
  • 奥様:駅徒歩5分の築40年の物件
  • 面積は同じ位ですが、築40年の物件もリフォームできれいになっており、築年数を考慮しても駅近のポイントが高く、駅徒歩5分の物件をご購入なさいました。

    結果的に、家賃も下げずにすぐに入居者も決まり、うまく稼働しています。
    築40年というと、TOMOHIROは通常はおすすめしない物件です。

    しかし、その物件は、近くに有名私立大学のキャンパスがあり、キャンパス移転もほとんどないと見込んでいる立地です。

    空室リスクも少ないと想定でき、借りに残り10年の運用と考えても、月々のキャッシュフローもプラスになり、初期投資の費用から考慮すると、転売でも土地だけでの売却でも充分に売却益がでると見込みました。

    毎日のことですから、駅からの距離は大切なポイントですね。

    3.不動産投資のポイント|生活の快適性

    投資対象の不動産は物件そのものではなく、周辺環境も大きなポイントになります。

    東京は単身者も増えていますが、高齢者も増加しています。

    近年は家族で住んでいた郊外の一戸建てを手放し、夫婦2人で都市のマンションへ引っ越す例も増えてきました。

    特に医療機関や日常の買い物などの商業施設が近い立地場所は、ニーズが高いです。

    4.不動産投資のポイント|安全性

    安全神話の高い日本も、少しずつ犯罪率などが上がっていますので、治安がよいということも大切なポイントになります。

    まとめ

    交通機関・医療機関・商業施設・周辺環境・治安のよさがそろう都心部の不動産物件は「立地がよい」といえ、ニーズが高いのです。
    誰しも望むそのような物件情報は、なかなか表に出にくくなっています。

    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

    横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

    業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

    不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
    それは、会社経営としては当然のことです。


    不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

    TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

    不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

    現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
    TOMOHIRO最大の喜びです。

    TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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