不動産融資・不動産投資ローン

不動産投資|ワンルーム投資にも重要な投資計画と資金計画とは?

不動産投資を始めたいと考えるさまざまな方から相談を受けるようになりました。

ご自身でしっかりと不動産投資の知識を付けている方もいらっしゃれば、「サラリーマン大家」への憧れから漠然と相談なさる方もいらっしゃいます。

どちらでもご相談ください。

不動産投資に関する知識がまったくなくても、不動産投資に関して現状を何も知らないまま始めるよりは、正直にご相談くださった方がよいのです。

なぜなら、「サラリーマン大家」への憧れだけから、気軽に不動産投資を始めてしまって失敗するケースもあります。
そうはなっていただきたくありません。

不動産投資は、「不動産事業の経営によって収益を上げる」と考えることが大切です。

そのためには、投資する不動産の収支計画をしっかり立て、立てた収支計画をもとにした資金計画、全体的な投資計画を描くことが重要になります。

不動産投資ローンの融資が受けやすい時期は終わった!

2000年を過ぎた頃から、「サラリーマン大家」という言葉を書籍やインターネットでよく見かけるようになりました。

属性の高いサラリーマンといわれる、一定の基準を充たす年収や勤続年数があるサラリーマンは、不動産投資ローンの融資を受けやすい時期が続きました。

ゼロ金利が続く中、銀行は個人への融資を増やし、金利収入を少しでも増やしていました。

各金融機関はゼロ金利が続く中、個人への貸付を増やし、金利収入増で利益確保を見込みました。

その結果、不動産投資ローンやカードローンという個人への融資が増えていったのです。

この頃から、「サラリーマン大家」ブームも一部の限られた人たちだけではなく、不動産投資ブームとなり、裾野が広がっていきます。

特に2015年の相続税改正をきっかけに、郊外の富裕層向けに相続対策としてアパート経営の営業が増えました。

郊外の富裕層に対して、相続税対策としてアパート建設・アパート経営を提案し、「30年一括借上げ」や「家賃保証」「サブリース」などのセールストークでアパート建設が増えました。

不動産経営の経験のない高齢の方が対象となったケースが多いようです。
ふたを開けてみると、アパートの空室が続き、家賃保証は行われず、結果としてアパートローンの返済が滞る事案が続きました。

さらに、2016年2月以降のマイナス金利の影響を受け、不動産投資ローンの融資が拡大しました。

しかし、急激な拡大はさまざまな問題のきっかけともなりました。

2017年に入ると金融庁の引き締めが強化され、それまで積極的に融資されていた不動産投資ローンも、各金融機関による融資基準が厳しくなってきました。

個人への不動産投資ローンの融資が厳しくなってきた矢先に「かぼちゃの馬車」事件やスルガ銀行の不正融資が発生し、いまなお大きな社会問題となっています。

不動産投資ローンへの融資基準が厳しくなったとはいえ、基準を充たす人には、不動産投資ローンの融資もおります。

引き続き「サラリーマン」として会社への信用度で不動産投資ローンケースも多く、資産構築としてまだまだ不動産投資は有力な手段と考えられています。

属性の高いといわれる、高年収・勤続年数も基準を充たすサラリーマンには、正統な審査基準による不動産投資ローンの融資は実行されます。

実際のところ、元に戻りつつあるというところです。

不動産投資の初期投資資金

マイナス金利の時代、不動産投資は融資を受けてローンを利用してはじめる人がほとんどです。

不動産投資ローンを利用した不動産投資の最大の魅力である「レバレッジ効果」を活かすためです。

現在は不動産投資ローンが厳しくなったものの、上記でご説明した各金融機関が不動産投資ローンを積極的に融資していた頃には、次のような事例も多々ありました。

  • 「頭金10万円でマンションオーナー」
  • 「資金ゼロでサラリーマン大家に!」
  • その仕組はというと次のようなものです。


    フルローン

    「頭金ゼロ円」といわれるものです。
    不動産購入にかかる諸費用以外を不動産投資ローンで補う。

    投資用の不動産購入時にかかる不動産取得税や仲介手数料その他諸費用は負担することになります。


    オーバーローン

    「資金ゼロ」といわれるものです。

    不動産購入資金+諸経費含む、不動産購入にかかるすべての費用を不動産投資ローンで補う。

    投資用の不動産購入時にかかる不動産取得税や仲介手数料その他諸費用もすべて不動産投資ローンで補うものです。
    投資用の不動産の額面以上の費用が発生することから、「オーバー」という言葉がつき、「オーバーローン」といわれています。

    各金融機関が積極的に不動産投資ローンを融資していた時期は、「フルローン」「オーバーローン」の実行はよく耳にしていましたが、最近は本来の姿に戻りつつあります。

    不動産投資ローンの頭金|本来必要とされていたもの

    不動産投資ローンの審査が厳しくなってきたといわれていますが、もっともいわれているのは、「頭金」の準備です。

    不動産投資ローンの頭金をある程度求められるようになってきたのです。

    一般的には、不動産購入時の諸経費は負担した方がよいといわれています。
    つまり、「オーバーローン」はリスクが高いということです。


    諸経費は、購入する不動産価格の6〜10%程度、おおよそ約1割と考えていたらよいでしょう。
    3,000万円の中古マンションを購入することを前提としたら、300万円は用意した方がよいということなります。

    その資金は、「余裕資金」ではじめた方がよいでしょう。

    そもそも、頭金を準備できる位になってから不動産投資を始めるという本来の姿勢が望まれるようになってきました。

    不動産は、株式などと比較して、「流動性の低い」——お金に換えるのに時間がかかる資産です。

    そのため、万が一お金が必要となったときにすぐに換金できないことを心得たうえで、不投資計画を立てましょう。

    不動産投資を始めるのなら、投資計画が重要

    不動産投資は、株式投資などと比べて初期費用が大きい投資です。

    仮に自己資金を少なくし、金融機関から融資を受け「他人資金」を多く利用したとしても、投資金額は大きなものになります。

    多額の資金を利用して不動産物件に投資、家賃収入による不動産事業を行うのです。

    不動産を安く購入し、価格が上がったら売却して利益を得るというキャピタルゲイン狙いの投資は、想定する程多くのケースがあるわけではありません。

    仮にあったとしても短期間で利益があがる売却に至るケースは、少ないのです。

    そのため、一定期間は不動産事業を行い、安定的に家賃収入をあげる計画を立てる必要があります。

    特に不動産投資がはじめての場合は、かかる諸費用などもしっかりと把握した投資計画を立てることが重要です。

    多くのケースは金融機関から融資を受けローンを利用した投資だと思います。

    家賃収入が計画通りにいかない場合は返済が滞ることになり、不動産事業が計画通りにいかないことになります。

    今後の不動産投資生活のためにも、最初の一歩でつまずかないような投資計画を立てた上でのスタートが必須です。

    不動産投資の考え方|現実路線の投資計画が大切!

    不動産投資を始める際に、夢の想定を描く方もいます。

    利回りも高く、かかる諸経費も低く、空室率も低い理想的な不動産事業を営むことができるとよいのですが、最初から計画を理想的なものに設定していると、仮に少しでも理想がくずれると、想定が大きく崩れてしまいます。

    想定と計画は異なります。現実路線の計画をしっかりとたてましょう。
    その上で、不動産投資のリスクを把握し、しっかりと対策も立てた上での投資計画が必要となります。

    不動産投資に関するリスクは、次の記事で解説しました。

    事前にリスクを把握し、対策や回避策も想定した上で不動産投資をはじめることはとても大切なことです。

    まとめ

    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

    横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

    業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

    不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
    それは、会社経営としては当然のことです。


    不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

    TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

    不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

    現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
    TOMOHIRO最大の喜びです。

    TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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