不動産融資・不動産投資ローン

不動産投資ローンの「フルローン」「オーバーローン」とは?

不動産投資を行う際に、金融機関から融資を受ける前提がほとんどだと思います。

不動産投資を説明するWebサイトなどで、「フルローン」「オーバーローン」という言葉をみかけますが、どのような意味なのでしょうか。

投資する不動産物件を購入する際に、金融機関から融資を受ける場合、以下3つにわけられます。

一般的な融資は、「頭金」を自己資金で用意し、残額分の融資を不動産投資ローンにて調達する形態です。

不動産物件を購入する際には、税金や諸経費がかかりますが、もちろんこの部分も自己資金となります。

諸費用は、不動産物件価格の約6〜10%+αですが、それ以上になることもありますので、余裕を持って考えていたほうがよいでしょう。

一般的な融資形態(頭金あり+不動産投資ローン)

フルローン(Full Loan)

フルローンとは、不動産物件の費用について「頭金なし」で全額不動産投資ローンを利用することを意味します。
この場合、税金や諸経費分は自己負担となります。
不動産広告などで「頭金0(ゼロ)」と謳っている情報は、フルローンを指すケースが多いようです。

オーバーローン(Over Loan)

オーバーローンとは、フルローンの際に自己負担した諸経費分も含めて、不動産購入にかかる全金額を金融機関からの融資で調達する形態です。

どんな場合に「フルローン」「オーバーローン」が利用できるのか?

「フルローン」「オーバーローン」は、誰でもどのような物件でも利用できるわけではありません。

金融機関は不動産投資ローンについて、「物件」「利用者」に対して厳しく審査
します。

では、どのような「物件」「利用者」だと、「フルローン」「オーバーローン」利用の可能性があるのでしょうか?

「フルローン」「オーバーローン」が可能となりうる不動産物件

以前は、金融機関も「フルローン」「オーバーローン」の提供を行うこともありましたが、審査条件も変わりつつあり、現状では一般的には難しいです。

• 資産価値が高い
購入する不動産の資産価値が融資金額より高い、もしくは高くなる可能性が確実にあるなどの場合
• 収益性が高い
不動産投資計画から、家賃収入などの収益性が高く安定的に収益があげられる見込みが高い場合

「フルローン」「オーバーローン」が可能となりうるローン利用者

不動産投資初心者の場合は、はっきり言って難しいと考えたほうがよいでしょう。

以下のローン利用者については、可能性があると考えられます。
• 属性(年収)が高い
• 不動産事業を安定的に運営している
• 不動産投資で成功&実績をあげている

「フルローン」「オーバーローン」のメリット

不動産投資の実績を積んでいった場合に、金融機関の審査によっては、「フルローン」「オーバーローン」の融資を受けられる可能性がありますが、メリットとは?

• 自己資金を温存できる
自己資金を減らすことなく投資が可能となり、新たに投資したい物件がでてきたときに次のチャンスにつなげられる可能性がある
• マイナス金利の時代、融資を受けた方がレバレッジの効果が高い

「フルローン」「オーバーローン」のデメリット

融資の元金の額が大きくなり、利息が増えます。
マイナス金利の時代が続いている間はよいのですが、変動金利の場合には金利上昇リスクも伴います。

月々の返済額が大きくなった場合に、月々の収益が赤字になる可能性もあることを把握しておく必要があります。

「オーバーローン」の場合には、「フルローン」よりもさらにリスクが高くなることを把握した上で不動産事業を行うことが必須です。

不動産投資の実績を積んで経験値を上げ、不動産投資に良好な物件を見極める力をつけたうえで「フルローン」「オーバーローン」などを利用できると不動産投資の効果も高くなります。

そのためには、まずは足元から一歩ずつ成功の基盤を積み上げることです!

まとめ

不動産投資ローンの審査が厳しくなりました。
頭金を多く求められるようになってきましたので、「フルローン」「オーバーローン」は一時期と比べると融資実行はそれ程多くはありません。

レバレッジ効果という観点からすると、他人資本で不動産投資を始められるという点では大きな魅力です。
現状ではなかなか難しいのですが、不動産投資ローンも元の正常な姿に戻りつつあるということですね。

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