中古ワンルームマンション

不動産投資|中古ワンルーム投資を始めるのは、何歳までOK?

こんばんは。TOMOHIROです。

TOMOHIROは、実はたまに不動産会社が開催している不動産投資セミナーに参加することもありました。

不動産投資を始めた時に、他社がどのような不動産投資セミナーを行っているのか興味があったということが最大の理由です。

加えて、不動産会社は自社が販売したい物件を有利に勧めるために不動産投資セミナーを開催しているのだろうという前提に立って、リサーチのためです。

不動産会社が開催する不動産投資セミナーは、ほぼ100%売りたい物件の販売目的です。

不動産投資セミナー終了のタイミングとともに、1人に対して営業マンが張り付く状況で、思わず尻込みしてしまいますよね。

不動産投資を始めるのは、何歳までOK?

不動産投資セミナー主催の不動産会社の営業姿勢はさておき、TOMOHIROはどのような層が参加しているのかということも知りたいというのが本音です。

不動産投資セミナーにご参加の方は、意外なことに50代以上と思われるような方もいらっしゃいます。

最近よく受ける質問で、「不動産投資を始めるのは、何歳までOKでしょうか?」ということがあります。

結論は、不動産投資を始めるのに、年齢は関係ないということです。「ただし」が、付きます。

不動産投資を行う際に、投資対象の不動産をキャッシュ・現金一括で購入するのでしたら、年齢は気にしなくてよいでしょう。

不動産投資を始めることに年齢が影響するとしたら、最大の要因は不動産投資ローンを利用することです。
不動産投資ローンの返済期間に関わってくるからです。

そこで、不動産投資を始める各年代のポイントを説明します。

「住宅ローン」は35歳までに利用した方がよいのは本当?

マイホームを購入する際の「住宅ローン」は、完済時の年齢を79歳などに設定されている金融機関が多いです。(金融機関によって若干異なりますが……)

そのため、「住宅ローン」の返済期間を35年で組みたい場合などはおおよそ35歳くらいまでに、マイホーム購入をおすすめするケースがほとんどです。

「フラット35」が代表的です。

最近は、「住宅ローン」でも親子リレーなどで返済期間50年という「フラット50」などの商品もあります。

「不動産投資ローン」の年齢制限はある?

冒頭の「不動産投資を始めるのは、何歳までOKでしょうか?」という質問の多くは、不動産投資ローンを組む年齢のことをご心配になられてのことです。

「不動産投資を始めるのは、何歳までOKでしょうか?」という質問は、次の質問とほぼ同時に聞かれることが多いです。

「不動産投資を行う際の不動産投資ローンに年齢制限はあるのでしょうか?」

結論からいうと、「不動産投資ローン」(アパートローン)には年齢制限はないといってよいでしょう。

「住宅ローン」の場合、原資は会社員などの給与所得からの返済とみなされるため、「住宅ローンを借りる人」が審査対象ですので、仮に高齢で「住宅ローン」の融資を受ける場合、在職期間+退職金などでの返済を審査されます。

「不動産投資ローン」(アパートローン)の場合、不動産経営という視点からの審査になりますので、不動産投資ローンを利用する人の年齢よりも資産保有状況などの返済能力を重視されます。

極端にいうと、60歳でも70歳でも次のような方は不動産投資ローンの審査に有利です。不動産投資金ローンを提供する融機関からの融資の可能性もあります。

  • 投資対象の不動産以外に保有資産がある
  • 不動産投資を行う不動産に資産価値がある
  • 不動産投資の実績がある
  • 一方で、不動産投資ローンを利用する人の年齢が若い場合にはどうでしょう?

    最近のサラリーマン大家ブームなどから、不動産投資を20代から始める人も多くいます。

    サラリーマンの場合、勤続年数がある程度長くなり、銀行から融資を受けやすくなる30代~40代、定年が近くなる50代以上で不動産投資を始める人も勿論います。

    では、一体何歳頃に始めるのが良いのでしょうか。

    不動産投資を行っている一般的な例

    不動産投資を実際に行っている層は、従来は以下のような構成だと言われていました。

    不動産投資を行っている一般的な例

  • 40代>50代>30代>60代>20代
  • サラリーマン大家ブームや不動産投資ローンの審査に関して、マイナス金利が続く中、勤続年数・年収などの属性に対しての基準が緩和され、低年齢化してきました。

    かぼちゃの馬車」事件によってスルガ銀行の不正融資が社会問題となっています。

    年収400万円・勤続年数3年以上で、他で借り入れがない場合には、中古ワンルームマンション購入に際して、頭金数十万などで購入できる時期もありました。

    「フルローン」(頭金なしで登記手数料などの諸費用だけ負担)や、「オーバーローン」(諸費用分も不動産投資ローンで補う)なども実施されていました。

    ゼロ金利が続く中、銀行は金利による利益を見込み、個人への融資を増やしていったのです。

    2015年の相続税改正、2016年2月以降のマイナス金利の影響を受け、不動産投資ローンの融資が拡大しました。
    しかし、急激な拡大は、さまざまな問題のきっかけともなりました。

    2017年に入ると金融庁の引き締めが強化され、それまでの数年間、積極的に個人に貸出が多かった不動産投資ローンも、金融機関による融資基準が厳しくなってきました。

    個人への不動産投資ローンの融資が少しずつ厳しくなってきた矢先に「かぼちゃの馬車」事件やスルガ銀行の不正融資が大きな社会問題となりました。

    不動産投資ローンへの融資基準が厳しくなったとはいえ、基準を充たす人には引き続き「サラリーマン」として会社への信用度で不動産投資ローンの融資が実行されるケースも多く、「レバレッジ効果」を効かせた資産構築としてまだまだ不動産投資は有力な手段と考えられています。

    不動産投資ローンの審査は、実際のところ、元に戻りつつあるというところです。
    年収が高く、勤続年数も基準を充たす属性の高いサラリーマンには、正統な審査基準による不動産投資ローンの融資は実行されます。

    不動産投資を20代で始める場合

    不動産投資を20代で始める場合は、年収も成長曲線のスタートラインであり、
    勤続年数も短いため、不動産投資ローンの審査が厳しくなる可能性があります。

    しかし、不動産投資ローンの審査基準として、会社が東証一部上場などの有名企業であったり、今後の年収の伸びが期待されたりすると、信用度が増します。

    不動産投資は長い期間の効果がでやすいので、若いうちに不動産投資を始めると、不動産投資ローンの完済年齢が若いうちに訪れるので、セミリタイアも夢ではない可能性もあります。

    つまり、不動産投資を若いうちから始めると、早い段階で家賃収入によって生活していけるようになる可能性が高くなるのです。

    また不動産投資で得た資金をもとに再投資にチャレンジできるので、不動産事業家や別のビジネスへの展開の可能性も広がります。

    金融機関にもよりますが、3年以上の勤続年数と400万円程の年収があり、他の借入などがない場合には、不動産投資ローンの融資を受けられる可能性はあります。

    ただし、繰り返しになりますが、金融機関の不動産投資ローンへの審査も厳しくなっている事実があります。

    不動産投資を30~40代で始める場合

    不動産投資を30~40代で始める場合は、サラリーマンの場合、中間管理職などになって、仕事をコントロールでき、充実した会社生活を送っている時期です。

    よほど転職を繰り返していない限り、勤続年数や年収などから金融機関の評価も上がり、審査がとおり、不動産投資ローンの融資を受けやすくなります。

    30~40代のこの年代はお子さんがいらっしゃると育児資金や学資の負担が大きい時期であり、またご自宅の住宅ローンとの兼ね合いもでてきますので、不動産投資の収支計画をしっかり立てることが重要になります。

    不動産投資を50〜60代で始める場合

    不動産投資を50〜60代で始める場合、投資対象の不動産を一括現金などのキャッシュで購入する場合は、問題ありません。
    仮に不動産投資ローンを利用するとなった場合には、金融機関が不動産投資ローンの年齢を気にする年代です。

    融資審査時点での資産状況や定年後の収入など、審査が厳しくなってきます。

    不動産投資ローン返済期間も短く設定される可能性が高いですので、不動産投資ローン完済までの速さがポイントです。

    不動産投資ローンを組む際の団体信用生命保険は、50代・60代でも加入は有効です。

    不動産投資は相続税対策にも効果的ですので、ポートフォリオ中の現金や株などの割合が高い場合には、不動産への投資を行い、分散投資を行うこともできます。

    まとめ

    不動産投資ローンの審査基準が厳しくなりつつあるのですが、不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれているように、不動産投資は長期的に安定した収入を得られる特性があります。

    そのため、不動産投資はできるだけ若いうちから始めると効果も長く続きます。

    サラリーマンを続ける場合、定年退職までの期間に家賃収入の総額を多くあげることができ、不動産投資ローンも早めに完済することができます。

    安心できる老後のために不動産投資を始める方も多いのですが、早い段階から取り組んだ方は、不動産投資に成功すると老後資金の確保にも効果が出ています。

    そのためにも、投資対象の不動産物件選びは大切です。

    TOMOHIROも不動産会社に勤めていました。
    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

    横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

    業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

    不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
    それは、会社経営としては当然のことです。


    不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

    TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

    不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

    現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
    TOMOHIRO最大の喜びです。

    TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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