不動産投資の税金

不動産投資の節税対策|メリット・デメリットと節税活用法を徹底解説

不動産投資について学んでいくと、「不動産投資は節税対策につながる」ということを目にするようになります。

一方で、税理士などのコメントで「不動産投資を節税目的に行うのは間違いである」という言葉も見かけます。

どちらが本当なのでしょうか?
この記事ではそれぞれの視点からの解説を行います。

不動産投資に対する節税効果の真実

  • 「不動産投資は節税対策につながる」
  • 「不動産投資を節税目的に行うのは間違いである」
  • 実は、どちらも正解です。
    ただし、が付きます。

    「不動産投資を節税目的に行うのは間違いである」というのは、「節税目的」が先にきて、そのために不動産投資を行うのは主客転倒しており目的と手段が逆になっているということなのです。

    不動産投資は不動産経営であり、経営にかかる経費を計上した結果、不動産投資を行う過程から節税につながるということなのです。

    間違えてはいけないのは、節税を行うための不動産投資だと、目的がずれてしまうのだということです。

    あくまでも、不動産投資を行うために正しい知識を付けて、その過程に経営努力の上、税法に則って確定申告を行った結果として、節税につながる可能性があるということです。

    不動産投資の節税メリット

    所得税・住民税が軽減される

    不動産投資を行うと、不動産事業としての届けを出し、確定申告を行うことで節税効果を得られます。

    総合課税の対象の所得は合算して課税となります

    会社員の場合、給与所得+不動産所得を確定申告時に申告しますが、不動産事業を損益計算上赤字の場合、損益通算することができるのですえ。

    年収の高い人ほど、節税額は大きくなります。
    給与などの課税所得に不動産所得のマイナス分を合算できます。

    所得税還付が受けられ、住民税も翌年以降低くなります。
    結果として、年間計数万円〜数十万円の節税につながるのです。
    会社で天引きされている場合には、知られてしまう可能性があります。

    時間を奪う副業ではなく、資産保有による節税ということをお伝えしておく必要があります。

    不動産投資を行った結果、個人の場合所得税・住民税が節税につながり、法人では法人税の節税につながる可能性があります。

    節税につながる税金の種類

  • 個人:所得税・住民税・相続税
  • 空法人:法人税・相続税
  • この記事では、不動産投資初心者を対象にした個人の節税について、説明します。

    不動産投資の節税を行う前に

    不動産投資を始めたら、前提として不動産事業を開始したことを税務署に登録することが必要です。

  • 個人事業の開業届出書
  • 所得税の青色申告承認申請書
  • 上記を税務署に届け出、「不動産事業」の登録が必要です。

    新たに不動産の貸付けを始めたときの届出など

    不動産事業を開始した届けにより、毎年1月1日から12月31日までの所得を確定申告により届け出る必要があります。

    その結果として、翌年の税金が決定するのです。

    不動産投資を行うことで節税につながる仕組み

    まず前提として、つぎのことを知る必要があります。

  • 不動産投資で得られる所得:「不動産所得」
  • 不動産所得:総合課税制度の対象となる所得
  • 総合課税制度とは:
    総合課税制度とは、各種の所得金額を合計して所得税額を計算するというものです。

    総合課税制度

    国税庁より

    不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

    不動産所得の総合課税制度とは、不動産投資によって得られた不動産所得とサラリーマンが受け取る給与を合算して計算できるということです。

    不動産所得

    不動産所得の金額は、次のように計算します。

  •  総収入金額-必要経費=不動産所得の金額
  • 上記で説明した通り、総合課税制度に基づき不動産所得とサラリーマンの給与所得は合算できます。

    仮に不動産所得に損失(マイナス)が生じた場合、給与所得と合算すると、給与所得だけの場合に比べると、低くなります。

    不動産所得の損失分と給与所得を合算することを「損益通算」といいます。

    損益通算とは

    損益通算とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のもの(下記2(1)~(4)記載の所得)についてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。

    損益通算

    国税庁より

    所得税や住民税は前年度の所得に応じて計算されるので、給与だけで所得税・住民税を算定する場合に比べ、不動産所得の損失分(マイナス)を合算すると、所得税・住民税が軽減される=節税につながるという仕組みなのです。

    不動産所得の必要経費とは?

    不動産投資は不動産経営です。
    不動産投資の収入は、投資対象の不動産から得られる家賃収入のことです。

    必要経費について、説明します。

    不動産投資の必要経費として計上できるもの

    不動産投資を始め、不動産経営を行った結果としての不動産所得に関して確定申告をする際に、必要経費として計上できるものと必要経費として計上できないものがあります。

    不動産経営の必要経費として計上できるもの

    不動産投資(不動産経営)においての必要経費とは、不動産投資(不動産経営)による収入(家賃収入)を得るために発生する支出です。

    建物管理に関する費用

    ・共益費
    ・修繕積立金
    ・賃貸管理代行手数料
    ・清掃

    建物設備に関する費用

    ・管理費:電気水道ガスなどインフラ関連設備/エレベーターなど建物に付随する設備の保守・点検
    ・修繕費

    損害保険料

    ・火災保険
    ・地震保険
    ・その他保険

    税金

    ・不動産取得税
    ・固定資産税
    ・都市計画税
    ・租税公課
    ・その他

    借入利子

    不動産投資ローンの返済額の利息部分
    ※注意:不動産投資ローンの元本部分は経費として計上できません。

    減価償却費

    ・建物の減価償却費
    ・その他建物付属設備・機器など減価償却資産の減価償却

    不動産経営上かかる経費

    ・交通費
    ・接待交際費
    ・通信費
    ・新聞図書費
    ・その他手数料

    経費計上できないもの

    ・不動産売却時に発生する譲渡損
    ・不動産投資ローン返済のうち元本分

    「減価償却」とは
    減価償却とは、企業会計に関する購入費用の認識と計算の方法のひとつである。長期間にわたって使用される固定資産の取得(設備投資)に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きである。

    「減価償却費」とは
    実際の金額による支出ではなく、帳簿上の支出として減価償却費としての計上が可能になります。

    不動産の減価償却とは|減価償却対象は建物

    不動産は土地・建物さまざまにあります。
    土地は、そのまま存在しますが、建物は経年劣化が生じます。
    不動産において、減価償却の対象となるのは、建物です。
    土地は、減価償却の対象ではないので、気をつけましょう。

    建物部分に関して、毎年減価償却費を経費として計上できるのです。

    理由として、土地は経年劣化という概念がないため、景気動向などの地価変動はありえても経年劣化による価格の変動はないとみなされているからです。

    ■注意:不動産の場合の減価償却の対象は建物部分のみですので、減価償却費は、建物の取得価格を土地部分とわけて算出する必要があります。

    不動産投資の節税デメリット

    そもそも不動産投資を行うことで固定資産税・不動産取得税が発生

    黒字転化した場合の納税による税金負担増

    売却時の売却益に対する課税

    赤字経営による金融機関への信用リスク

    物価下落リスクによる資産価値の現象

    まとめ

    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

    横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

    業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

    不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
    それは、会社経営としては当然のことです。


    不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

    TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

    不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

    現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
    TOMOHIRO最大の喜びです。

    TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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