不動産投資ニュース

レオパレス問題|拡大する施工不良に不動産投資への影響大!

不動産業界は年明けに激震が走るという事件というか不祥事が、2018年・2019年と続いています。
2018年の「かぼちゃの馬車」事件から、「スルガ銀行不正融資」の余波が続く中、「レオパレス違法建築」が収束をみないどころか、被害が拡大しています。

国土交通省もレオパレスの処分検討に入り、被害は賃貸住宅入居者、アパートオーナーへと広がっています。
補修費用も当初の試算からはるかに多額がかかると見込まれ、業績に影響することはいうまでもありません。
レオパレスの株価は続落し、投資家——特にレオパレスの場合、投資家の過半が海外投資家ということもあり、国内外への影響が及んでいます。

レオパレス違法建築問題の整理

2018年6月、レオパレスの違法建築が発覚
(実は、発覚以前から違法建築の噂は蔓延していました)

・レオパレスが1996~2009年に施工した6シリーズのアパート約1万3000棟について、2018年5月26日時点で調査済みの290棟のうち38棟に不備が見つかる

・該当物件の補修費用は1棟あたり60万円程度との試算
・不備の発生率は13%

・仮に全棟で同じ不備率ならば「補修コストは10億円程度で済む」(レオパレス・広報部)と発表

・しかし、2018年6月22日時点の調査結果において不備率が41%に上昇。
・全棟に換算した場合、当初の試算より約3800棟増えたことになる。

1棟あたり60万円という補修費用の想定についても「人手不足で工事費は高止まりしており、見積もりが甘い」といった声もあった

補修費用の増加と不備率の上昇が合わさると補修コストは100億円を超える可能性もあるとの予測もあった。

レオパレスは、2018年6月時点で2019年6月までに全棟を調査し、2019年10月の工事完了を目指す方針としていた。

ここまでが、2018年6月に発覚したレオパレス違法建築問題です。

ところが、ここにきて更にその違法建築の拡大が発覚したのです!

レオパレスへの追及の手を緩めないTV東京『ガイアの夜明け』

レオパレス違法建築の拡大の発覚は、前回に続き、今回もTV東京『ガイアの夜明け』による追及番組です。

TV東京『ガイアの夜明け』によるレオパレスの追及は第3弾!
世間では、『ガイアの夜明け』砲などとも呼ばれることに……。

レオパレス違法建築が発覚するきっかけとなった、TV東京『ガイアの夜明け』によるレオパレス追及第2弾に関しては、以下の記事で書きました。

レオパレス物件への入居者減

2019年2月の違法建築問題で、レオパレス物件への入居者減は避けられないでしょう。

まず、補修するために現在の入居者を転居してもらいますが、果たしてこの入居者の方々の何割が補修後に戻るでしょうか?

そもそも、2018年6月の違法建築発覚時点で、入居者減は必須でした。
当時、レオパレスのアパート契約者は約6割が法人契約で、建設業や派遣業、製造業をはじめ、多数の社員を抱える企業などが社宅用に借り上げるケースが多かったのです。

レオパレス違法建築・施工不良の発覚によって、社宅として借り上げていた企業やレオパレス物件を避けたり、社宅代行会社がレオパレス物件の紹介を控えたりする動きがみられていました。

ここにきて、違法建築の拡大です。

レオパレス物件オーナーが、手放す動きが活発になっています。

レオパレスを取り巻く金融問題2点|レオパレス本体株価とアパートローン証券化

レオパレスを取り巻く金融事情においては、2つの問題が存在します。

まずシンプルな1点目の問題としてレオパレス21本体の株価
次に2点目の問題として、住宅ローン担保証券(RMBS)——つまりアパートローンの融資債券を裏付けにした証券化商品です。

1)レオパレス21本体の株価への影響

レオパレス21が建設したアパートで施工不良が発覚したのは、2018年6月。
問題発覚前の2018年5月上旬には、年初来の高値を付けていました。

その後1ヶ月後の2018年7月には、株価は600円を割り込み、5月時点からの下落率は4割に達する下落。

その時点でもレオパレス側は「業績への影響は軽微」との姿勢を崩していなかったのですが、調査が進むほど事態の深刻さは次々と明らかに……。

住宅ローン担保証券(RMBS)——つまりアパートローンの融資債券を裏付けにした証券化商品

まとめ

スルガ銀行の不正融資に端を発した、不動産投資ローンへの厳格化や株価低迷は、「スルガショック」と呼ばれていますが、今回のレオパレス違法建築問題は、「レオパレスショック」です。

しかもここに、レオパレスの証券化に関して、リーマン・ブラザーズが関与していたということからも、リーマン・ブラザーズの亡霊が透けて見えるかのよう。

「リーマンショック」は、サブプライムローンとその証券の抱き合わせという、内容が見えにくい金融商品の構造でした。

 今回は、レオパレスのアパート・オーナーは地主さんなどで、サブプライムローンとは実質的な問題点は異なります。

しかし、海外投資家から見たら、さしずめ「レオパレス〝リーマン〟ショック」でしょう。

レオパレスのアパート融資に対する証券への投資ととらえた際に、内容は考えず株価低迷という観点からすると、「レオパレス〝リーマン〟ショック」と考えてしまいます。

不動産投資は、本来ミドルリスク・ミドルリターンの投資です。

しかし、ここ数年起こっている問題は、「かぼちゃの馬車事件」「スルガ銀行不正融資」「レオパレス違法建築問題」と、不動産投資物件や不動産投資ローンを供給する事業者側の倫理に関する問題です。

TOMOHIROが偉そうなことは言っても……というところもありますが、いつから日本企業はこうなってしまったのでしょう。
嘆かわしいです。

TOMOHIROは、就職の際に不動産会社が第一志望ではありませんでした。
バブル崩壊後の就職難で、志望する職につけずに不動産会社に入り、この道に進んだというのが正直なところです。

しかし、現在は不動産や不動産投資に関する知識や不動産を購入する際に選ぶポイントなどをお伝えすることがTOMOHIROの生きる道だと考えています。

日本は金融教育が遅れているといわれ、政府も取り組んでいます。
それはなぜなら、現状の日本では将来の不安が大きいからです。

常々お伝えしていますように、現金の預貯金だけでは資産は増えません。
それどころか、今後のインフレや円安によって、現金の価値は目減りしていきます。

日本は高度経済成長時代やバブル期など、長くよい時代が続きました。
銀行や郵便局にお金を預けているだけで、老後の生活は退職金・年金・預金だけで心配なく暮らせていました。

しかし、現在は違います!

アメリカをはじめ欧米などの国民は何かしら資産運用をしています。
それはなぜなら、経済成長率に伴うインフレなどから現金の価値の目減りを体験しており、現金以外の資産運用で資産を増やすことが当たり前の社会だからです。

TOMOHIROも不動産投資やその他投資に関する情報をお伝えし、少しでもお役に立ちたいと考えています。

そんな中で、先に挙げた企業体質は許せません。

何事も「手抜きしたり、楽したりなどで儲かる」ということでは成り立たないのです。

メルマガを始めました。

今メルマガ登録すると60ページの「不動産投資の教科書」をプレゼント。
この教科書を読めば初心者でもプロ以上に物件を見分けることが出来ます!
ご登録は無料です。

よろしければ、ご登録ください。
↓↓ 下記BOXにメールアドレスをご入力ください



*メールアドレス

【徹底解説】1年で資産を 3 倍以上にする資産運用法」の小冊子をプレゼント。
1年で資産を3倍以上にする方法をシンプルにお伝えします。
ご登録は無料です。
よろしければ、ご登録ください。
↓↓ 下記BOXにメールアドレスをご入力ください





お問い合わせ
1roomnavi★gmail.com

★を@に変えて、メールをお送りください。
上記アドレス入力がご面倒な方は、以下「お問い合わせ」から、お送りください。

Googleフォーム
↑↑入力項目はメールアドレスのみ(お名前記入なし)でお問い合わせ可能です。

TOMOHIRO
TOMOHIRO
不動産に関すること、不動産投資以外の投資に関することもご相談ください。
不動産投資ニュース|中古ワンルーム・新築ワンルーム 不動産投資の教科書

資産ジャーナリストTOMOHIROが不動産投資に関するニュースや統計発表の分析など発信しています。

「中古ワンルーム・新築ワンルーム 不動産投資の教科書」はm不動産投資の基礎から応用まで解説しています。不動産投資を行うための教科書的な内容からワンルームマンションの選び方・不動産投資を行うための実践や投資対象の不動産物件の選び方、不動産投資に関するニュースや統計発表の分析など発信しています。