不動産投資の基礎知識

不動産投資のデメリットを徹底理解!中古ワンルーム投資成功への対策

「不動産投資」のメリットについては、以下の記事でお伝えしました。

不動産投資は「投資」です。メリットもありますが、デメリットやリスクもあります。

2018年1月に発覚した、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の不動産投資トラブルが連日報道されています。

このように不動産投資トラブルに合わないためにも、不動産投資のデメリットについても正しく理解した上で検討することが大切です。

不動産投資のデメリットについて説明します。
あらかじめデメリットを充分理解した上で、不動産投資を行いましょう。

不動産投資のデメリット1) 不動産投資は、他の金融商品に比べて投資額が高額

不動産投資は、数千円からはじめられる株式などの金融商品と比べ、随分と高額な投資です。

立地にもよりますが、東京の場合、中古ワンルームマンション1室でも数百万円から数千万円にもなります。

東京郊外のアパートなど数千万円の物件もありますが、マンション1棟などを購入する場合には、数億円という場合もあります。

不動産投資用に購入する不動産の1割程度を自己資金とするケースが多いので、不動産価格に比例して自己資金も大きくなります。

残る不動産投資ローン部分も高額となり、金融機関から融資を受ける金額も大きくなります。

投資金額が大きいということは、万が一、不動産投資で失敗した際の損失も大きくなるということになります。

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の不動産投資トラブルは、大きな社会問題となっています。

不動産投資は、大きな投資であることを充分理解した上で、投資しましょう。

不動産投資のデメリット2) 不動産投資は、投資をはじめるまでに時間と手間がかかる

不動産投資の勉強や情報収集を行い、いざ不動産投資を始めたいと思っても、すぐに始められるわけではありません。

特に、最近は不動産投資ブームで、理想に近い物件の情報が手に入りにくいということもあります。

条件に近い不動産物件の紹介を受けた場合、できる限り、実際足を運んで投資したい不動産物件を見ることをお勧めします。

データで見る情報だけだとわからないことも、実際に不動産投資を行う物件そのものを見ることで確認することができます。

物件の築年数に応じて発生する経年劣化や、周辺状況など実際足を運んでみてわかることも多々あります。

実際、物件を購入となった後も、不動産投資ローンの申し込み・金融機関の審査、不動産購入に関する各種手続きなど、時間を要することが多いのです。

その代わり、事前準備をしっかりと行い、対策を立てておくと、後の運用はその他金融商品に比べて安定的に運用する可能性が高くなります。

不動産投資のデメリット3) 不動産投資は、他の金融商品に比べて流動性が低い

株式などの金融商品や不動産投資を行う際に、「流動性」という言葉がでてきます。

流動性とは
経済学における流動性とは、2つの意味があります。

    市場に流通する数
    株式などの場合、市場に売買される出来高が高い=流通している数が多い場合には、「流動性が高い」といえます。
    資産をほかの資産に交換できる可能性
    資産を現金化できる可能性という意味で使われています。
    現金化することを、換金化と表現しますが、現金化・換金化が容易なほどほど「流動性が高い」といいます。

不動産投資においては、2の「現金化」「換金化」できる容易さを表すことが多く、「流動性が低い」=「換金化するのに時間がかかる」意味として利用されています。

株式投資や、その他金融商品の場合、売却して現金化するまでの期間は比較的短期間です。

短い場合は時間単位、数日で現金化することが可能となります。

不動産を売却する際には、現金化するまでの期間は短い場合でも1ヶ月程度、長い場合には数ヶ月以上かかります。

そういった意味で、不動産は流動性が低いといえます。

不動産の流動性が低い理由1)不動産物件の「取引市場」が存在しない

株式などの金融商品の場合、取引市場が存在します。
株を例にとると、株式売買市場において、株式の取引が成立します。

特定銘柄の株式を売りたい人・株式を買いたい人が存在し、取引市場によってその時点の価格も決まっているので、取引価格も明確で決済も含めて取引が早く成立します。

一方の不動産物件に関しては、取引市場というものは存在せず、不動産物件を売りたい人と買いたい人、仲介する不動産会社というクローズな環境での売買になります。

不動産の場合、新築分譲マンションや新築戸建てなど一斉に販売を開始する場合には、公開された情報で一斉に販売されることが多いので、価格もわかりやすく、購入に関して広く門戸が開かれています。

人気物件などの場合、抽選になることもあり、必ずしも希望の不動産物件が購入できるとは限りませんが、ある程度オープンな市場での売買取引といえます。

しかし、特定の市場があるわけではなく、ディベロッパー・販売会社が購入希望者を募るという市場です。

では、中古の不動産物件はどうかというと、取引市場が存在しないのは、新築分譲マンションと同じです。

情報公開という意味では、新築分譲マンションよりも中古マンションの方がより透明性が低くなります。

物件情報が公開されるケースもありますが、利回りの高い人気の中古ワンルームマンションなどは、市場に公開されないケースもあります。

特に、東京の中古ワンルームマンションは人気が高く、現状品薄といわれています。

仮に中古ワンルームマンションの売り物件が出ても、不動産会社に希望を届けていいた付き合いのある顧客に優先的に紹介されるケースも多いのです。

そのため、オープンな市場とはいえない状況です。

TOMOHIROも不動産投資用の東京の中古ワンルームマンションの紹介を知り合いから依頼されていますが、なかなかよい物件を紹介できない状況です。

厳選した中古ワンルームマンションを紹介したいと考えているからです。

TOMOHIROは、不動産投資用の中古ワンルームマンションの条件を少し厳し目に選んでいます。

なぜなら、不動産投資は高い買い物です。
不動産は、人を幸せにもできるし、不幸にもするからです。
冒頭の「かぼちゃの馬車」事件は、心を痛めています。
不動産投資トラブルを避けるためにも、中古ワンルームマンション購入時点でTOMOHIROなりの厳しい条件で厳選するようにしています。

TOMOHIROがこだわっているポイントは別途ご説明しますが、利回りに関しては次の通りです。

東京の中古ワンルームマンションの場合

  • 表面利回り5%以上
  • 表面利回りは最低でも4.4%
  • 利回りが表面利回り4%を切る中古ワンルームマンションなども出回っていますが、そうすると実質利回りが2%を切るケースにも至り、キャッシュフローでのマイナスが大きくなってしまうのです。

    利回りに関しては、別の記事でもご説明します。

    不動産の流動性が低い理由2)不動産物件価格が高額

    不動産物件自体の価格は、他の金融商品に比べると高額です。

    株式などの場合には、数万円から購入可能な銘柄もあります。

    不動産投資の場合、特に東京の中古ワンルームマンションに関しては、安くても数百万円、高い場合には数千万円に至ります。

    どうしてもすぐに売りたいという時に、買い手が見つからない場合もあります。
    その場合には、現金化がすぐにできないことになります。

    上記で、不動産投資用の東京の中古ワンルームマンションは品薄で、待っている人も多いとお伝えしましたが、TOMOHIROがおすすめしたい不動産投資の条件に合う物件は品薄なのです。

    何かしらの理由で手放したい不動産物件が、条件が悪い物件や販売価格が割高だと判断した物件の場合には、見送ることも多々あります。

    そのような不動産物件のオーナーは、売りたいのに売れないということにつながるのです。

    安い買い物なら、お試し購入も可能でしょうけれど、不動産は高額です。
    慎重にならざるを得ません。

    不動産物件価格が高額なため、流動性が低いことにつながるのです。

    不動産の流動性が低い理由3)不動産物件の適正価格の判断が難しい

    株式やその他金融商品の場合、売却時の売値が明確なのに対して、不動産価格は、査定金額や取り扱う不動産会社によって異なってきます。

    新築分譲マンションなどの場合、売り出し価格が一斉に公表されますが、中古マンションの場合には、価格は売り手側の値付けによります。

    新築分譲時からの築年数や、売却時点での不動産物件の状態などによっても、同じ物件でも販売価格が異なることはよくあることです。

    不動産投資用の中古ワンルームマンションの場合などは、投資するに値するかの判断やリサーチなどを行い、即購入と至らない場合もあります。

    仮に、売却価格が決まったとしても、買主との交渉によって価格が変わる場合もありますし、交渉や登記その他手続きに時間がかかります。

    そのため、流動性が低いといわれています。

    不動産の流動性が低いことはデメリットなのか? メリットなのか?

    不動産投資のデメリットとして流動性が低いことをお伝えしましたが、実は捉え方によってはメリットにもなるのです。

    流動性が高い金融商品としては、株式やFXなどがあります。
    刻々と株価や為替が変動します。その相場の値動きを見極め、売買益などが利益につながります。

    流動性が高い=相場(価格)の変動性が高い

    上記が、株式やFXの特長です。

    一方の不動産は、他の金融商品に比較すると次のようにいわれています。

    流動性が低い=相場(価格)の変動性が低い

    不動産は、株式やFXなどと比較すると、刻々と価格が変わる投資商品ではありません。

    もちろん、リーマン・ショック程の大きな経済事情により、相場(価格)の変動性が高くなる場合もありますが、他の金融商品に比べると、価格の変動性が低いといえます。

    そのため、流動性が低いことがデメリットではなく、メリットにつながることもあるのです。

    まとめ

    投資という観点から、不動産は流動性が低いという反面、不動産は「実物」です。

    経済状況などで、資産の減額が大きなリスクをもつ金融商品に比べると、不動産の「実物」は存在します。

    不動産物件を売りたくなった時点で、売却した場合、購入時点よりも高く売れたら、売却益が出てキャピタル・ゲインを得ることが可能です。

    不動産投資の最大の利点は、不動産投資ローンが完済した後は、家賃収入による安定した長期的な収入確保につながります。

    不動産事業を営む、経費などはかかりますが、不動産投資ローンの返済がないため、手残りが大きくなるのです。

    不動産投資は、他の金融商品に比べると初期投資額が大きく、また不動産投資ローンを抱えることによる経済リスクも負うことになります。

    しかし、しっかりとした見極めを行うと、長期的な投資としては、他の金融商品に比べて比較的安定しているともいえます。

    不動産投資に関するデメリットをしっかりと理解した上で、経験者や専門家にアドバイスをもらい、不動産物件の見極めをしっかりと行い、よい中古ワンルームマンションを選択するようにしましょう。

    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

    横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

    業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

    不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
    それは、会社経営としては当然のことです。


    不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

    TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

    不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

    現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
    TOMOHIRO最大の喜びです。

    TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

    TOMOHIROプロフィール詳細

    メルマガを始めました。

    今メルマガ登録すると60ページの「不動産投資の教科書」をプレゼント。
    この教科書を読めば初心者でもプロ以上に物件を見分けることが出来ます!
    ご登録は無料です。

    よろしければ、ご登録ください。
    ↓↓ 下記BOXにメールアドレスをご入力ください



    *メールアドレス

    【徹底解説】1年で資産を 3 倍以上にする資産運用法」の小冊子をプレゼント。
    1年で資産を3倍以上にする方法をシンプルにお伝えします。
    ご登録は無料です。
    よろしければ、ご登録ください。
    ↓↓ 下記BOXにメールアドレスをご入力ください




    お問い合わせ
    1roomnavi★gmail.com

    ★を@に変えて、メールをお送りください。
    上記アドレス入力がご面倒な方は、以下「お問い合わせ」から、お送りください。

    Googleフォーム
    ↑↑入力項目はメールアドレスのみ(お名前記入なし)でお問い合わせ可能です。

    TOMOHIRO
    TOMOHIRO
    不動産に関すること、不動産投資以外の投資に関することもご相談ください。
    不動産投資ニュース|中古ワンルーム・新築ワンルーム 不動産投資の教科書

    資産ジャーナリストTOMOHIROが不動産投資に関するニュースや統計発表の分析など発信しています。

    「中古ワンルーム・新築ワンルーム 不動産投資の教科書」はm不動産投資の基礎から応用まで解説しています。不動産投資を行うための教科書的な内容からワンルームマンションの選び方・不動産投資を行うための実践や投資対象の不動産物件の選び方、不動産投資に関するニュースや統計発表の分析など発信しています。