不動産投資失敗例

【失敗事例】不動産投資初心者がワンルーム抱き合わせ商法でいきなり2戸オーナー

不動産投資初心者は、東京の中古ワンルームからはじめることをおすすめしています。

今回は、不動産投資初心者が中古ワンルームと神奈川県郊外の3LDKのファミリータイプを購入したケースを紹介します。
それには、からくりがありました。

不動産初心者が、築浅中古ワンルームマンション+3LDKファミリータイプの抱き合わせ商法でいきなり2戸オーナー

東京圏の中古ワンルームは人気のため、条件のよい物件はなかなか出回りません。

その中でも築年数5年位の築浅の中古ワンルームは特に人気です。新築からの経過年数も少なく、中古ワンルームでもキャピタルゲイン(売却益)を狙える可能性があるからということもあります。

一方で、郊外のファミリータイプは、住み替えとしての購入は進んでいるものの、不動産投資対象としては、年々進む人口減少の影響もあり、特に不動産投資初心者には資産運用が難しいタイプといえます。

そんな中、築浅の中古ワンルームマンションの購入チャンスを、郊外の3LDKファミリータイプのマンションを購入する抱き合わせ商法的な条件で購入した後に相談に乗った事例がありました。

この事例も、先に相談に乗っていたら、なんとか防げた可能性もあったのに……と悔やまれます。

今回の事例のご相談者は、不動産投資初心者が、いきなり2戸同時に購入したという事例です。

■属性

  • 30代前半男性
  • 警備会社契約社員
  • 年収350万円

 ■保有資産

  • 不動産 区分所有マンション・3LDK(ファミリータイプ)<2016年3月購入>
  • 不動産 ワンルーム<2016年4月購入>
  • 株式

東京圏の築浅中古ワンルームマンションだけだったら、キャッシュフロー1万円の黒字だった

不動産投資初心者がいきなり2戸の不動産オーナーになった事例の、築浅中古ワンルームの物件情報は以下の通りです。

■A)東京圏築浅ワンルームマンション

  • エリア:東京圏(城北エリア)
  • 築年数:築年数6年(2009年築)
  • 面積:21㎡
  • 価格:約2500万円
  • 不動産投資ローン:SBJ銀行 35年フルローン
  • 金利:2.575%
  • 月々のキャッシュフローは+約1万円

■B)神奈川県郊外3LDKファミリータイプマンション

  • エリア:神奈川県郊外
  • 築年数:新築(2016年築)
  • 面積:70㎡/3LDK
  • 価格:約4700万円
  • 住宅ローン:某銀行フラット35
  • 金利:0.8%
  • 月々のキャッシュフローは-約2.5万円

AとBのキャッシュフローを相殺すると、2戸で月々マイナス15,000円です。

今後、金利が上昇すると、Bのファミリータイプの購入金額が大きため、ローン返済が厳しくなってくる可能性があります。

不動産投資としての「金利上昇リスク」です。

このケースに関して、実は購入者は不動産会社に言われるがままに購入したのですが、ファミリータイプマンションはマイホーム用の「住宅ローン」を利用しています。

実は、「住宅ローン」はマイホーム購入時に利用するもので、最初から不動産投資用として購入する物件には「住宅ローン」は利用することができません。

不動産会社から「大丈夫だから」と言われ、契約してしまったのです。

「不動産投資ローン」と「住宅ローン」の違いは、以下の記事に記載していますので、参考にしてください。

マイホーム用として購入し、ある一定期間住んだ後に、当初から不動産投資用としてではなく転勤などの事情があって、貸し出す場合には銀行の判断で住宅ローンのまま利用できる場合もあるようですが、〝原則として〟はマイホーム以外に「住宅ローン」は利用できないことになっています。

東京圏のワンルームマンションの場合、新築ワンルームと中古ワンルームの抱き合わせはあり?

今回の事例は、人気の東京圏の築浅の中古ワンルームマンションを購入できるという〝人参〟に郊外の3LDKファミリータイプの新築マンション購入という抱き合わせでした。

3LDKファミリータイプの新築マンションの購入金額が高いため、不動産投資初心者にはリスクが高い投資となってしまっています。

これが、東京圏のワンルームマンションの場合、新築ワンルームと中古ワンルームの場合には、不動産投資としては、キャッシュフローの相殺で、やり方によっては運用できていた可能性もあります。

立地や個々の物件によって異なりますので、一概に手放しでおすすめはしておりませんので、ご注意ください。

あくまでも、今回の築浅中古ワンルームマンションと郊外の3LDKファミリータイプマンションの抱き合わせに比較すると……という意味です。

中古ワンルームと新築ワンルームの不動産価格サイクル

現状、東京圏の中古ワンルームで条件のよい物件が品薄となっており、新築ワンルームとキャッシュ・フローの差が縮まっており、中古ワンルームの優位性が薄くなってきました。

不動産価格のサイクルで、それは繰り返すものです。

 

  • 中古ワンルームのニーズが高くなる

  • 中古ワンルームの価格が上がる

  • 中古ワンルームの供給量が少なくなる

  • 新築ワンルームとキャッシュ・フローの差が縮まる

  • 新築ワンルームを購入するメリットがでてくる
    (新築ワンルームより中古ワンルームの利回りがよいというメリットが薄くなる)

  • しばらく新築ワンルームに人気がシフトする

  • 新築ワンルームのニーズが高くなる

  • 新築ワンルームの価格が高くなる

  • 中古ワンルームの利回りの方がよくなる

  • 中古ワンルームのニーズが高くなる

 

2018年段階では、条件のよい中古ワンルームマンションが品薄で、新築ワンルームマンションとの差があまりなくなってしまっています。

しかし、またしばらくしてサイクルにより新築ワンルームマンションの人気が上がってくると、新築ワンルームマンションが品薄となってきて、中古ワンルームマンションへサイクルが戻ってくる可能性もでてきます。

不動産価格サイクルも今後別記事で書いていく予定です。

まとめ

不動産投資をはじめる際には、不動産投資の知識の習得は絶対です!

今回も、不動産投資や不動産のことをあまり知らずに、不動産投資ブームの渦中、不動産会社のセールストークに乗って購入したケースです。

ご本人は、不動産投資の勉強を行っており、「いける!」と思ったようですが、やはり不動産投資初心者に、郊外のファミリータイプマンションは金利上昇リスクが伴う中、今後厳しくなっていくことが想定されます。

不動産投資初心者は、不動産投資のメリット・デメリット・リスクを充分理解して、客観的に判断できる相談者を見つけることをおすすめしています。

TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。


不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。

TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

TOMOHIROプロフィール詳細

メルマガを始めました。

今メルマガ登録すると60ページの「不動産投資の教科書」をプレゼント。
この教科書を読めば初心者でもプロ以上に物件を見分けることが出来ます!
ご登録は無料です。

よろしければ、ご登録ください。
↓↓ 下記BOXにメールアドレスをご入力ください



*メールアドレス

【徹底解説】1年で資産を 3 倍以上にする資産運用法」の小冊子をプレゼント。
1年で資産を3倍以上にする方法をシンプルにお伝えします。
ご登録は無料です。
よろしければ、ご登録ください。
↓↓ 下記BOXにメールアドレスをご入力ください





お問い合わせ
1roomnavi★gmail.com

★を@に変えて、メールをお送りください。
上記アドレス入力がご面倒な方は、以下「お問い合わせ」から、お送りください。

Googleフォーム
↑↑入力項目はメールアドレスのみ(お名前記入なし)でお問い合わせ可能です。

TOMOHIRO
TOMOHIRO
不動産に関すること、不動産投資以外の投資に関することもご相談ください。
不動産投資ニュース|中古ワンルーム・新築ワンルーム 不動産投資の教科書

資産ジャーナリストTOMOHIROが不動産投資に関するニュースや統計発表の分析など発信しています。

「中古ワンルーム・新築ワンルーム 不動産投資の教科書」はm不動産投資の基礎から応用まで解説しています。不動産投資を行うための教科書的な内容からワンルームマンションの選び方・不動産投資を行うための実践や投資対象の不動産物件の選び方、不動産投資に関するニュースや統計発表の分析など発信しています。