不動産投資の基礎知識

不動産投資|はじめる前に知っておきたい投資用不動産建物構造の種類

不動産投資ローンの審査の際に、建物の法定耐用年数が基準になることは別の記事でもお伝えしました。

一般的に、ワンルームなどのマンションは鉄筋コンクリート、木造アパートは木造建築などというイメージがありますが、この記事では不動産投資に関わる建物構造の種類を解説します。

投資用不動産物件の建物の法定耐用年数は不動産投資ローンの審査に影響する

建物の法定耐用年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によって定められており、建物構造の種類によって規定が異なります。

この法定耐用年数、目的は資産の減価償却のためで、国税庁の管轄です。

不動産投資においては、不動産事業を経営していく際の減価償却につながりますが、スタート時点の不動産投資ローンの審査の際、ローンの期間にも関わってくる基準です。

不動産投資の観点から考える|建物の法定耐用年数

償却資産の耐用年数は税法で規定されていますが、この記事では不動産に関する耐用年数を説明します。

建物の耐用年数は、「用途」「構造」の要素によって規定されています。

構造 用途 耐用年数
木造 事務所 24年
住宅・店舗 22年
鉄骨(S)造 肉厚4mm超 (重量鉄骨) 事務所 38年
住宅・店舗 34年
肉厚3mm超4mm以下 (軽量鉄骨) 事務所 30年
住宅・店舗 27年
肉厚3mm以下 (軽量鉄骨) 事務所 22年
住宅・店舗 19年
鉄筋コンクリート(RC)造・ 鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造 事務所 50年
住宅 47年
店舗 39年

その他、工場・倉庫用、旅館・ホテル・病院用や公衆浴場用など分かれています。
「主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)」<国税庁>

※税制が改正されることで法定耐用年数が変更になることもあります。

建物の耐用年数というと、建物の寿命もしくは何らかの規制での期限のように受け取られますが、あくまでも税務上の基準値です。

税務上の耐用年数はあくまでも目安であり、その年数以上に使用していると罰則があるなど問題があるわけではありません。

以下、個別に説明します。

不動産投資の観点から考える|RC造(鉄筋コンクリート)


鉄筋コンクリートを示す、「RC造」
RC=Reinforced Concrete

鉄筋コンクリート造とは、鉄筋を縦横に立体的に組んでいき、組んだ型枠の中にコンクリートを流し込んで造られる構造です。
鉄筋と柱・梁・床など建物の骨格を一体に造りあげます。

RC造り(鉄筋コンクリート)とは、Reinforced Concreteの直訳の「補強されたコンクリート」が表すとおり、2つの材料の特長を補強しあっています。

  • 鉄筋
    (+)引張力(引っ張る力)に優れる
    (-)熱に弱く錆びやすい
  • コンクリート
    (+)熱に強い。アルカリ性のため鉄筋の錆やすさを補完し、耐久性を保つ。 熱に強いことから火災時の鉄筋の強度低下を防ぐ
    (-)圧縮に対する抵抗力はあるが、引張力(引っ張る力)に弱い
  • 不動産投資の観点から考える|SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)

  • SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)
    Steel Reinforced Concrete Construction
  • 建物は主に鉄筋・コンクリート・鉄骨によって構成されます。
    鉄筋コンクリート造の梁の中にH型等の形状の鉄骨が入っている構造です。

    鉄骨の周囲に鉄筋を組み、コンクリートを流し込みます。
    鉄筋コンクリート造の芯の部分に鉄骨が入っているイメージです。

    鉄筋コンクリート造に比べ、さらに鉄骨が入ることにより強度が増します。
    鉄筋や鉄骨をコンクリートで包むことで、錆びを防ぎ耐火性を持たせています。SRC造は、鉄筋コンクリート構造の長所である「変形のしにくさ」と、鉄骨造の長所である「しなやかさ」、その二つの長所をあわせ持っています。

    この工法のデメリットは、コストが多くかかることと工期が長くなることです。
    通常は、11階建て以上の高層マンションに採用されることが多いようです。

    不動産投資の観点から考える|S造(鉄骨造)

  • S造(鉄骨造)
    S=Steel
  • 鉄骨造とは、鉄骨で主梁を組み立てる構造です。

    鉄筋コンクリート造に比べ、コストがかからないというメリットがありますが、耐火性と耐久性に劣るため、マンションの構造に採用されることはあまりありません。倉庫や工場などには、このS造が多く採用されています。

    不動産投資の観点から考える|B造(ブロック造)・CB造(コンクリートブロック造)

  • B造(ブロック造)
    Block
  • CB造(コンクリートブロック造)
    CB=Concrete Block
  • ブロック造は、耐火性・防錆性・断熱性・遮音性に優れていますが、引張性に劣るため、大規模な建築物には向いていません。

    不動産投資の観点から考える|W造(木造)

    W造(木造)
    W=Wood

    建設・建築コストが抑えられるため、投資用の不動産物件価格もマンションなどのRC造(鉄筋コンクリート造)に比べると、低く抑えられえます。

    郊外の一棟アパートは都心の中古ワンルームマンションと同じ位か少し予算をあげて購入することも可能です。

    アパート一棟ですと、部屋数も多く家賃収入も見込める事から、アパート一棟の不動産投資を目指す投資家も多いものです。

    アパート一棟になると、大家さん業務としての不動産経営色が強くなります。

    不動産投資初心は、いきなりアパート経営を行うよりは、中古ワンルームマンションなどの区分所有マンションから始め、不動産経営の実績を積み重ねてからアパート経営にチャレンジすることが望ましいとTOMOHIROは考えています。

    アパートなどの木造は、最もコストがかからないというメリットがありますが、耐震性・耐火性・防錆性・耐久性に劣ります。

    そのため、中古ワンルームマンションなどのRC造(鉄筋コンクリート造)と比べると、火災リスクやメンテナンスリスクなどのリスクも高くなります。

    ※他にも、CFT造、RCB造、RS造など色々あります。

    まとめ

    「中古ワンルーム不動産投資の教科書」では、不動産投資初心者には、東京の中古ワンルームマンションをおすすめしています。

    立地も重要ですが、中古ワンルームマンションは建物構造が、RC造(鉄筋コンクリート造)・SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)になりますので、建物の法定耐用年数も長くなり、不動産投資ローンのローン返済の期間も、アパートよりも長くなります。
    (※ただし、法定耐用年数の残存期間によります)

    アパート一棟の相談にも乗っておりますが、現状は東京の中古ワンルームマンションをメインにご相談にのっております。

    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

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    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

    TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

    不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

    現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
    TOMOHIRO最大の喜びです。

    TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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