不動産投資の基礎知識

不動産投資|仲介手数料は3%でなくてもいい!? 空き家対策の上限緩和も!?

不動産を売買する際に、物件を仲介してくれた不動産会社に支払う費用として、「仲介手数料」があります。

不動産の売買に限らず、賃貸物件を借りる際にも「仲介手数料」は発生しますので、ひとり暮らしをしたことがある方なら、馴染みがあることでしょう。

最近、「仲介手数料3%払う必要はありません」という広告をよく見かけます。
先日も、不動産投資初心者の方から「仲介手数料3%」の意味を質問されましたので、今回解説いたします。

仲介手数料は、投資用の不動産物件を購入する際だけではなく、将来的に売却する場合にも必要となりますので、仕組みや注意点をおさえておきましょう。

不動産取引の仲介手数料は法律で上限が決められている

不動産取引の際に発生する「仲介手数料」は宅地建物取引業(略称:宅建業法)によって、不動産会社が受け取る額の上限が決められています。

国土交通省告示 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

国土交通省では、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(昭和45年建設省告示第1552号)を定め、宅建業者が宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介を行って受けることができる報酬の上限額を定めています。
平成29年12月8日国土交通省告示第1155号によって改正されました(平成30年1月1日施行)。

仮に、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合には、法令違反となります。
法令で定められているのは、あくまでも上限額であり、当然の報酬として上限額を請求できるとわけではありません。

冒頭に記載しました、「仲介手数料3%払う必要はありません」という広告も、「上限3%です」という言葉を言い換え、インパクトある表現にしたものですね。

不動産取引の仲介手数料は売買契約が成立した時点で発生する

不動産取引の仲介では、不動産の売買契約が成立した時点で、不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。(一般的に「成功報酬」といわれています。)
よって、売買契約が成立するまでは、原則として不動産会社に仲介手数料(成功報酬)を支払う必要はありません。

不動産取引の仲介手数料の支払条件

上記にて説明しましたとおり、不動産の売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生します。
仮に売買契約成立時に仲介手数料の全額を不動産会社に支払ってたとしても、違法というわけではありません。
ただし、不動産売買では契約締結時点では、不動産の引き渡しまで手続きが完了していないケースが多いのです。
そのため、一般的には不動産売買契約締結時に仲介手数料の50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことが望ましいとされており、慣習となっています。

不動産取引の仲介手数料以外の費用等

通常の不動産取引の仲介業務で不動産会社に発生する費用については、依頼者に請求することはできません。
例えば、一般的に行われる入居者募集に関する広告費用や購入希望者の現地案内にかかわる費用は、不動産の売買契約成立時に発生する仲介手数料に含まれるものです。
例外的に、依頼者の〝特別な依頼〟に基づき発生した広告費用等の「実費」については、依頼者に請求することが認められています。
例えば、以下のような項目です。

依頼者の希望で実施した通常の販売活動では行わない広告宣伝の費用
依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費

上記のような例は、不動産会社は仲介手数料とは別に請求することができます。
ただし、あくまでも次の3つの〝すべて〟が満たされている場合に限定した、例外的な措置であることを理解しておく必要があります。

1. 依頼者の依頼に基づいて発生したものであること
2. 通常の仲介業務では発生しない費用であること
3. 実費であること

不動産の売買時に、不動産会社から上記の請求があった場合には、しっかり把握した上で協議できるように覚えておきましょう。

不動産取引の仲介手数料の上限額

不動産会社に支払う仲介手数料は、つぎのとおり売買代金の金額区分ごとに上限が定められています。

依頼者の一方から受領できる報酬額
取引額 報酬額(税抜)
取引額200万円以下の金額 取引額の5%以内
取引額200万円を超え
400万円以下の金額
取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額 取引額の3%以内

※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。

仲介手数料の上限の簡易計算方法
例えば売買価格が1,000万円の建物の仲介手数料の上限額
→売買価格を次のように分解して計算します

  1. 200万円までの部分
  2. 200万円 × 5% = 10万円

  3. 200万円超 400万円までの部分
  4. 200万円 × 4% = 8万円

  5. 400万円超 1,000万円までの部分
  6. 600万円 × 3% = 18万円

1+ 2 + 3 = 36万円

※この額に消費税を乗じた金額が仲介手数料の上限額になります。

400万円を超える物件については、以下の式で仲介手数料の上限額を速算することができます。

売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

上記速算式はよく使われるので、覚えておきましょう!

不動産取引に関する低廉な空き家等の売買に関する特例

2018年(平成30年)1月1日より仲介手数料の上限が緩和されました。
ただし、低額な取引に対してです。

400万円以下の不動産は手数料が18万円

空き家取引に特有のコスト負担を考慮し、仲介手数料の上限を定めた国交省の告示を改正した動きになりました。

仮に2017年以前に、200万円の土地付き空き家を売却するために不動産会社に取引を依頼したとします。

売却時の仲介手数料は最大5万円(税別)でしtあ。

2018年(平成30年)1月1日以降は、売却価格が200万円でも50万円でも、仲介手数料は最大で18万円(税別)と設定する事が可能となりました。

ただし、「最大で18万円に設定することが可能」という意味です
双方が合意すれば、18万円より低くすることも可能です。

目的は「空き家の流通促進」

改正の条文に記載されている事項は、「通常の取引と比較して現地調査等の費用を要するもの」に関しては最大で18万円することが可能です。
「通常の取引と比較して現地調査等の費用を要する」ことの比較対象が明確ではありません。
そのため、不動産会社としては、400万円以下の不動産取引時に一律で18万円に設定することが推測されます。

空き家に限定という意味ではない

「空き家対策」目的の改正ですが、「低廉な空き家等の売買または交換」との記載です。
「空き家」や「廃屋」に厳密に限定していると解釈はされていません。

不動産取引に関する特例は売主側|買主側の仲介手数料は従来通り

「不動産取引に関する低廉な空き家等の売買に関する特例」は不動産取引の売主側が支払う仲介手数料のみ改正対象です。

買主側が支払う仲介手数料に変更はありません。

まとめ

TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。


不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。

TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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