不動産投資の基礎知識

不動産投資|ワンルーム区分所有と1棟投資のメリット・デメリット

不動産投資といえば「ワンルームマンション」が代名詞のようにいわれています。

ワンルームマンションには、中古ワンルームマンション・新築ワンルームマンションと築年数によっても、投資の対象としてはわけられています。

不動産投資を行う対象の物件には多くの種類があり、基準によっても種類が異なります。
この記事では、建物用途から説明します。

不動産投資の建物用途は「居住用」と「事業用」

不動産投資対象の物件の建物用途は、大きくわけて、「居住用」と「事業用」があります。
通常、個人が不動産投資対象とするのは「居住用」がメインです。

「事業用」とは、オフィスビルなどで、規模も大きいため購入資金も高額になります。
「商業用」物件ともよばれます。

「事業用」として、小規模な商業ビルも個人としての投資は可能ですが、それでも、数億円規模からということになるでしょう。

この記事では、一般的に知られている個人が不動産投資を行う際の投資対象とする代表的なタイプについて、説明します。

不動産投資とは

そもそも不動産投資とは、投資用の不動産を購入し、収益を上げることです。

    • 不動産物件の一部または全部を購入して賃貸する
    購入した不動産で家賃収入を得て、収益を上げる

不動産投資の種類——区分投資

不動産投資は、上記にあげました建物の用途とは別に、建物の種類として「区分所有物件」と「建物1棟」などがあります。

建物1棟を1室ずつの区分で販売しているものを「区分マンション」や「区分所有物件」といいます。

中古ワンルームマンションや新築ワンルームマンションなどのいわゆるワンルームマンションに多いです。

部屋数の多いファミリータイプのマンションにも、区分投資を行うケースがあります。

ファミリータイプの場合は、ご家族が住むケースがほとんどで安定しています。

不動産投資の観点から考えると、特に東京などの単身者が多いエリアでは、賃貸物件を探す借り手側の多さから考えると単身者用のワンルームマンションに投資することをおすすめしています。

不動産投資——区分所有物件への投資のメリット

  • 不動産物件価格が比較的安い(少額から投資できる)
  • 不動産投資の中では、流動性が比較的高い

不動産投資において区分投資のメリットは、中古ワンルームマンション1室や新築ワンルームマンション1室などですから、マンション1棟やアパート1棟などに比較すると、投資額がおさえられるということです。

不動産投資を行う際に、金融機関から融資を受け不動産投資ローンを利用すると、自己資金が数百万円程度からスタートできることです。

1軒目の不動産投資が順調にいくと、2軒目・3軒目と複数の不動産を保有することができるため、異なるエリアや異なる建物へ分散投資が可能となりリスクヘッジにもつながります。

中古ワンルームマンションや新築ワンルームマンションの区分所有のワンルームマンション1室ですと、仮に売却する際にも他の不動産に比べて比較的「流動性」が高く、売却しやすいという特長があります。

不動産投資——区分所有物件への投資のデメリット

  • 空室リスクの影響が大きい(1室のため、退去になると収入が0になる)
  • 現金で購入する場合、資金効率が悪い
  • 管理を委託する場合、1室なので管理コストが割高になる

区分所有物件への投資は、中古ワンルームマンションや新築ワンルームマンションのワンルームマンション1室のため、空室になると無収入となってしまい、月々のキャッシュ・フローに大きく影響し、利回りが悪化します。

マンション1棟やアパート1棟に比較すると、中古ワンルームマンションや新築ワンルームマンションなどのワンルームマンション1室1室ということになりますので、不動産投資用の物件を買い増ししていく際に、手間と時間がかかることになります。

メリットである、異なる建物・エリアに不動産投資用の物件を保有することができるということは、一方では、不動産経営上、管理コストが高くなり、結果として投資効率が悪くなる場合もあります。

このメリットとデメリットは断定的ではなく、保有する不動産投資物件にもよりますので、トータルな視点で考える必要があります。

不動産投資——マンション1棟・アパート1棟などの1棟投資

居住用:マンション1棟・アパート1棟などの居住用の建物1棟
事業用:雑居ビル・商業ビルなど入居者やテナントが複数入っている建物1棟

上記の建物1棟に対して投資することをいいます。

この記事では、個人が投資する対象として事例の多い、居住用のマンション1棟・アパート1棟を前提に説明します。

不動産投資——1棟投資のメリット

1棟投資は建物全体への投資のため、資産形成が大きくなり、投資効率がよくなります。

空室リスクの回避

建物1棟全体ですと、中古ワンルームマンション1室や新築ワンルームマンション1室などのワンルームマンション1室に比較して、室数が複数あるため、仮に空室が出たとしても、他の部屋で補い、空室リスクを最小限におさえる事ができ、収益の安定性につながります。

建物管理のコスト

建物1棟としての管理となりますから、管理会社などに依頼する場合でも、コストカットを図ることが可能です。

メンテナンスのタイミング

建物自体の修繕や建替えなど費用を支出する際には、すべて自分だけの独断で行なう事が可能です。
また、建物全体としてのメンテナンスの場合にはスケールメリットとしてのコストカットを行うことも可能です。

不動産投資——1棟投資のデメリット

建物1棟に投資するためには、投資資金が高額になります。

郊外のアパートなどでは1棟数千万円ということもありますが、ほとんどの不動産物件ではマンション1棟などですと、億単位の投資資金が必要になります。

特に不動産投資の初心者の場合、金融機関から億単位の融資を受けることは難しいのが実情です。

不動産投資の実績をあげ、複数の不動産経営が安定稼働している場合には金融機関からの融資を受けることができ、不動産事業の拡大へとつながっていきます。

不動産投資ブームの現状、中古ワンルームマンションや新築ワンルームマンションなどの区分所有物件でも条件がよい物件はなかなか出回らない状況です。

不動産投資の好条件の利回りのよいマンション1棟となると、初心者ではほとんど購入することが難しい状況です。

物件選びを間違えると大きな損害となり、万が一失敗した際には大きな負債を負うことになります。

かぼちゃの馬車」事件やスルガ銀行の不正融資が大きな社会問題となりました。

一般のサラリーマンに対して、億単位の不動産投資ローンの融資が実行されていた事実も浮上しました。

億単位の不動産投資ローンをかかえ、返済の原資となる家賃収入が入ってこなくなった際に、自己破産や最悪の事態などを迎えており心が痛みます。

まとめ

1棟投資はハイリスク・ハイリターンな面があるため、不動産投資の初心者は中古ワンルームマンションなどの区分所有物件への投資で不動産投資の実績を上げ、経験と実績を積み重ねた後にチャレンジすることを強くおすすめしています。

TOMOHIROも、不動産投資を始めた頃には、東京の中古ワンルームマンションを1室ずつ買い増していきました。

TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

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TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

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「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

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その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。

TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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