不動産投資ニュース

路線価と不動産投資|3年連続地価上昇!東京中古ワンルームに影響大

国税庁は、2018年分の路線価(2018年1月1日現在)を発表しました。
(2018年7月2日)

路線価3年連続上昇 18年0.7%、都市部の取引活発
『日経新聞』2018年7月2日付

東京の路線価はプラス4.0%で不動産価格に影響大

全国約32万4千地点の標準宅地は2017年比で0.7%のプラスとなり、3年連続の上昇です。
特に東京は、2018年は2017年比でプラス4.0%・2017年は2016年比プラス3.2%と上昇を続けています。

33年連続「路線価日本一」は東京・銀座5丁目「鳩居堂前」

不動の1位は、33年連続「路線価日本一」の東京・銀座の「鳩居堂前」です。
路線価といえば、東京・銀座「鳩居堂前」というのが、定番となっていますね。

東京の中古ワンルームマンションの不動産価格上昇中

「路線価」は、実際は国税庁が「相続税法」を根拠法として相続税・贈与税の課税を行うことを目的としています。
そのため、実際の不動産価格に直接的に影響するわけではありませんが、やはり路線価が上がると不動産投資を行う際に、不動産価格に影響がでてきます。

「路線価」についての国税庁の説明では、次の通りです。

路線価及び評価倍率は、毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として算定した価格の80%により評価しています。

路線価上昇に表れているように、不動産価格も上がっています。
特に、東京の中古ワンルームマンションの不動産価格は、新築ワンルームマンションの水準に近くなり、投資対象の中古ワンルームマンションも品薄状態です。

路線価を都道府県別でみてみると東京・大阪・愛知など18都道府県で上昇傾向。
不動産投資ブームや住宅ローンの低金利などから不動産取得が伸び、不動産売買が活発化した結果です。

特に都市部を中心に路線価の上昇傾向が広がっています。

首都圏(東京圏)では東京都(プラス4.0%)千葉県(プラス0.7%)神奈川県(プラス0.6%)埼玉県(プラス0.7%)と、いずれも5年連続で上昇しています。

首都圏(東京圏)の不動産価格も上昇し、中古ワンルームマンションの価格も上がっていることから、顕著な傾向です。

名古屋を中心とする愛知県(プラス1.5%)と6年連続、大阪府(プラス1.4%)も5年連続で前年を上回っています。

地方部の路線価下落が目立つ中、やはり都市部は強いです。

今回際立った点として、最も上昇率が高かったのは沖縄県の5.0%(2017年は3.2%)でした。

インバウンドによる訪日客の増加でホテル需要の高まりやリゾート開発が影響しているとみられています。
沖縄は、先日ハワイより観光客数が伸びたという報道もあり、外国からの観光客に人気の土地となっているのです。

路線価は、「相続税・贈与税の課税」のための指標ですので、直接、不動産価格に反映するわけではありませんが、沖縄の路線価の上昇からわかることは、「需要と供給のバランス」です。

人気が上がる(需要が高くなる)→不動産価格も上がる→路線価も上昇

以下は、冒頭の『日経新聞』の文末の引用です。

不動産専門のシンクタンク都市未来総合研究所によると、17年度の上場企業などによる動産売買額(公表ベース)は約5兆円と16年度比で約2割増加し、過去3番目の高水準だった。大型オフィスビルや賃貸住宅の売買が活発で、中国系の不動産ファンドなど外資系による購入も目立ったという。

同研究所の平山重雄常務執行役員は「都心部の不動産価格の上昇は実需に基づいたものでバブルではないといえる。人口減少が続く地方都市との二極化はより鮮明になっていくだろう」と話している。

路線価上昇は、不動産バブルではなく、実需に基づくもの」ということにはTOMOHIROも同意です。

ますます東京の中古ワンルームマンションは人気が高くなり、中古ワンルームマンション価格も上がり、品薄状態が続くことは間違いなさそうです。

次のグラフは、全国平均でもここ数年の路線価上昇を表しています。

 

「標準宅地評価基準額の平均変動率の推移」


路線価、3年連続上昇 訪日客需要が押し上げ」『東京新聞』(2008年7月2日付)

2018年分の路線価

標準宅地の対前年変動率の平均値

標準宅地の対前年変動率の平均値(▲はマイナス)
2018年分 2017年分
全国 0.7 0.4

 

都道府県別・標準宅地の対前年変動率の平均値(▲はマイナス)
2018年分 2017年分
北海道 1.1 0.9
青森県 ▲1.5 ▲1.1
岩手県 ▲0.9 ▲1.0
宮城県 3.7 3.7
秋田県 ▲2.3 ▲2.7
山形県 ▲0.5 ▲0.7
福島県 1.3 1.9
茨城県 ▲0.7 ▲0.8
栃木県 ▲0.8 ▲0.7
群馬県 ▲0.7 ▲0.8
埼玉県 0.7 0.3
千葉県 0.7 0.5
東京都 4.0 3.2
神奈川県 0.6 0.4
新潟県 ▲1.2 ▲1.4
富山県 ▲0.6 ▲0.5
石川県 ▲0.1 0.0
福井県 ▲1.3 ▲1.6
山梨県 ▲1.4 ▲0.5
長野県 ▲0.6 ▲0.8
岐阜県 ▲0.7 ▲0.7
静岡県 ▲0.7 ▲0.8
愛知県 1.5 1.2
三重県 ▲1.5 ▲1.7
滋賀県 0.2 ▲0.2
京都府 2.2 1.4
大阪府 1.4 1.2
兵庫県 ▲0.4 ▲0.3
奈良県 ▲0.6 ▲0.4
和歌山県 ▲1.2 ▲1.6
鳥取県 ▲1.3 ▲1.6
島根県 ▲1.4 ▲1.6
岡山県 0.1 0.0
広島県 1.5 1.2
山口県 ▲0.5 ▲1.2
徳島県 ▲0.4 ▲0.8
香川県 ▲0.5 ▲1.2
愛媛県 ▲1.6 ▲2.0
高知県 ▲1.0 ▲1.0
福岡県 2.6 1.9
佐賀県 0.2 ▲0.4
長崎県 0.7 ▲0.2
熊本県 0.7 ▲0.5
大分県 ▲0.2 ▲0.2
宮崎県 ▲1.1 ▲0.7
鹿児島県 ▲1.5 ▲1.3
沖縄県 5.0 3.2

都道府県庁所在地の最高路線価ランキング(上位20位)

都道府県庁所在地の最高路線価ランキング
(1平方メートル当たり・単位:千円・カッコ内は変動率%・▲はマイナス)
順位
(前年)
最高路線価の所在地 最高路線価
1(1) 東京 中央区銀座5丁目銀座中央通り 44,320( 9.9)
2(2) 大阪 北区角田町御堂筋 12,560( 6.8)
3(3) 横浜 西区南幸1丁目
横浜駅西口バスターミナル前通り
10,240(13.3)
4(4) 名古屋 中村区名駅1丁目名駅通り 10,000(13.6)
5(5) 福岡 中央区天神2丁目渡辺通り 7,000(11.1)
6(6) 京都 下京区四条通寺町東入2丁目
御旅町四条通
4,750(21.2)
7(7) 札幌 中央区北5条西3丁目
札幌停車場線通り
4,240(15.2)
8(8) 神戸 中央区三宮町1丁目
三宮センター前
3,920(22.5)
9(9) さいたま 大宮区桜木町2丁目
大宮駅西口駅前ロータリー
3,920(22.5)
10(10) 広島 中区胡町相生通り 2,800( 9.4)
11(11) 仙台 青葉区中央1丁目青葉通り 2,540(12.4)
12(12) 熊本 中央区手取本町下通り 1,500(22.0)
13(13) 岡山 北区本町市役所筋 1,260( 6.8)
14(14) 静岡 葵区紺屋町紺屋町名店街
呉服町通り
1,180( 0.9)
15(15) 千葉 中央区富士見2丁目
千葉駅前大通り
950( 4.4)
16(17) 金沢 堀川新町
金沢駅東広場通り
830( 7.8)
17(16) 鹿児島 東千石町
天文館電車通り
830( 2.5)
18(18) 長崎 浜町浜市アーケード 740( 1.4)
19(19) 那覇 久茂地3丁目国際通り 740(10.4)
20(20) 松山 大街道2丁目大街道商店街 640( 3.2)

土地価格をさす「一物四価」とは?

一つの土地には、異なる四つの価格が成立する」といわれています。

経済学の概念では、「自由な市場経済において同一の市場の同一時点における同一の商品は同一の価格である」が成り立つという経験則から、「一物一価の法則(いちぶついっかのほうそく)」がいわれています。

複数の指標により価格が成り立つことを「一物多価(いちぶつたか)」と表し、不動産は「一物四価(いちぶつよんか)」といわれています。

四つの公的評価額は、次の通りです。

 

  1. 公示地価(地価公示)
  2. 基準地標準価格(都道府県調査地価)
  3. 相続税路線価
  4. 固定資産税路線価

 

「四つの価格」(公的価格)は、公表機関ごとに「方法」「目的」「水準」が異なります。
主な特長を次の表にまとめてみました。

名称 評価方法 評価水準 評価の目的 価格調査基準日 公表者 根拠法
公示地価(地価公示) 地点評価 100% 一般土地取引の指標と公共用地の買収価格の基準 1月1日(毎年) 国土交通省 地価公示法
基準地標準価格(都道府県調査地価) 地点評価 100% 都道府県地価調査は、地価公示とあわせて一般の土地取引の指標ともなっている(国土交通省) 1月1日(毎年) 都道府県 国土利用計画法
相続税路線価 路線評価 80%程度 相続税・贈与税の課税 7月1日(毎年) 国税局 相続税法
固定資産税路線価 路線評価 70%程度 固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税 1月1日
(3年毎)
総務省・市町村 地方税法

評価方法が異なる

上の表の四つの評価額は、評価の方法によって大きく2つに分けられます。

「地価」と「路線価」です。

 

  • 「公示地価(地価公示)」「基準地標準価格(都道府県調査地価)」:地価
  • 「相続税路線価」「固定資産税路線価」:路線価

 

「公示地価(地価公示)」「基準地標準価格(都道府県調査地価)」の評価額は、ある特定の調査地点を評価します。
「相続税路線価」「固定資産税路線価」は、土地が面する道路を評価します。

「公示地価(地価公示)」「基準地標準価格(都道府県調査地価)」の調査地点は、土地の用途や面積などから代表的な土地が選定され、評価対象となります。

「相続税路線価」「固定資産税路線価」の調査地点は、土地の用途や面積に関わらず、同じ道路に面する土地の価格が評価され、それに従って間口や奥行などに沿って、評価額が算定されます。

評価「目的」が異なる

「公示地価(地価公示)」「基準地標準価格(都道府県調査地価)」は、主に一般土地取引の指標と公共用地の買収価格の基準とするためのものです。

「相続税路線価」は「相続税」と「贈与税」の課税額を決定するため、「固定資産税路線価」は「固定資産税」と「不動産取得税」の課税額を決定するためのものです。

評価「水準」が異なる

四つの評価額は、評価水準が異なります。
「公示地価(地価公示)」「基準地標準価格(都道府県調査地価)」を100%とすると、「相続税路線価」は80%程度、「固定資産
税路線価」は70%程度とされています

実際は、上記四つの 「公示地価(地価公示)」「基準地標準価格(都道府県調査地価)」「相続税路線価」「固定資産税路線価」の公的価格にあわせて、不動産の取引価格(実勢価格)も加えられることがありますので、まさに、「一物多価」ですね。

まとめ

2018年の「路線価」も上昇でした。

東京の路線価上昇率はプラス4.0%と、高水準です。

全国平均プラス0.7%で、「標準宅地評価基準額の平均変動率の推移」の右肩上がりのグラフから見てもわかるように、マイナスの時期もありましたが、順調に上昇しています。

全国でみると路線価マイナスの地点もありますので、如何に都市部が牽引しているかがわかります。
特に東京は路線価プラス4.0%と、上昇しつづけています。

中古ワンルームマンションの不動産価格も上昇し、新築ワンルームマンションと近い水準になってきました。

このブログでは、東京の中古ワンルームマンションをおすすめしています。特に不動産投資初心者は、東京の中古ワンルームマンション区分所有1室からの不動産投資が堅実です。

しかし、ものの価格は、「需要と供給のバランス」から成り立ちます。
東京の中古ワンルームマンションが品薄になってくると、新築ワンルームマンションのデメリットがメリットに転じることもあります。

中古ワンルームマンションの不動産価格が上がる

新築ワンルームマンションへの不動産投資が行いやすくなる

新築ワンルームマンションの不動産価格が上がる

新築ワンルームマンションへの不動産投資には手が届かなくなる

中古ワンルームマンションの人気が出てくる

中古ワンルームマンションの不動産価格が上がる(上に戻る)

この繰り返しです。

まとめ

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横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

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TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

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