不動産投資ニュース

不動産投資|失敗例「かぼちゃの馬車」事件から学ぶ投資の鉄則

不動産投資を始めるにあたって、失敗例を気にする方が多くいます。

不動産投資はじめ投資にはリスクがあります。
投資の中でも「不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターン」といわれています。

不動産投資に関する知識をしっかりと身に付け、正攻法でこつこつと不動産投資を行う人は、成功している人が多いのも事実です。

不動産投資失敗例|「かぼちゃの馬車」事件

不動産投資の失敗例としてさまざま要因がありますが、この記事では、社会問題となっている「かぼちゃの馬車」事件に触れます。

中古ワンルームマンションの不動産投資に対しても考え方は同じです。

実は、TOMOHIROの周囲では「かぼちゃの馬車」事件の被害者はいないのです。文末にも記載しますが、みな話を聞いた時点で、断っています。

そこで、『週刊東洋経済』に記載の「かぼちゃの馬車」の被害者の話をご紹介します。

かぼちゃの馬車」事件で取り上げられる「サブリース問題」があります。

家賃保証30年」などと謳っても、入居者が思うように募れず、空室率が増え結果的に約束した賃料収入を得られないなどのケースです。

しかし、今回は単なる「サブリース問題」だけではありません。

スルガ銀行の不正融資」も絡んでいます。
スルガ銀行の不正融資」の記事は改めて書きたいと考えています。

「かぼちゃの馬車」事件をめぐる経緯は次の通りです。

 

  • 2012年 8月 株式会社スマートライフを設立
  • 2014年 5月 「かぼちゃの馬車」を発表
  • 2017年 2月 「かぼちゃの馬車」のコンセプトを刷新
  • 2017年10月 株式会社スマートデイズに商号変更
  • 2017年10月 「かぼちゃの馬車」オーナーに賃料変更の通知書が届く
  • 2018年 1月 1月17日・20日にオーナー向けに説明会を開催「1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかに」
  • 2018年 1月 株式会社スマートデイズの社長交代——大地則幸氏から株式会社オーシャナイズの菅澤聡代表が兼務と発表
  • 2018年 1月 オーナー向けに賃料支払停止
  • 2018年 4月 株式会社スマートデイズの社長交代——菅澤聰氏から赤間健太氏へ
  • 2018年 4月 株式会社スマートデイズ 民事再生法申請するも棄却

 

不動産投資事件を検証|『週刊東洋経済 不動産投資サバイバル』

株式会社スマートデイズが2018年1月に、シェアハウス「かぼちゃの馬車」オーナーに対して、家賃保証していた賃料を支払えない旨を通知しました。

以下の雑誌の記事から検証します。
週刊東洋経済 不動産投資サバイバル』2018年4月21日号より

「かぼちゃの馬車」オーナー座談会「僕らがはまった借金地獄」より部分を引用します。

 

  • Aさん:30代・男性・会社員
  • Bさん:50代・女性・会社員
  • Cさん:50代・男性・会社員

 

シェアハウス「かぼちゃの馬車」を購入に至った経緯

 

  • Aさん

 

2017年夏にスナックで1人飲んでいるとき、スマートデイズの物件の販売会社担当と知り合った。
ワンルームマンション投資をしていることを話したら、シェアハウスを勧められた。

1棟ものの経験がないので不安があったが、民泊活用の可能性を模索し、賃料以外の人材斡旋料※などの収入もあると聞いて、納得してしまった。

  • 購入物件価格:1棟 1億4,000万円
  • 管理費手数料とローン返済を差し引いて、月15万円の手残りがある計算の予定。

2017年9月:スルガ銀行の担当者と初めて会う。
2週間後位に融資契約を結ぶ。

その後、賃料が減額されるという報道から販売会社に連絡。
「経営的に問題なく、これから物件を建てるオーナーは最低2年間は入金を保証する」と言われた。

2017年12月に着工。(Aさんの「かぼちゃの馬車」)
2018年1月下旬にスマートデイズから既存の「かぼちゃの馬車」オーナーに対しての家賃ストップが明るみに出た。
2017年12月に着工したAさんの「かぼちゃの馬車」物件の建築をストップして今に至る。

後日談:後で調べたら土地も実勢価格より高く、「かぼちゃの馬車」の建築会社もキックバックがあったことを認めた。
「かぼちゃの馬車」に関わる会社の一連の仕組みが出来上がっていたことにAさんは気づく。

2018年4月現在:着工した「かぼちゃの馬車」の建築はストップしているので、もちろん物件は完成していない。

よって家賃収入もない。賃料収入もないのに、ローン返済は発生。
スルガ銀行に相談しているものの、交渉はゼロ回答のまま。

※人材斡旋料:「かぼちゃの馬車」の入居者には、人材紹介会社へ紹介。人材紹介会社を通して安定した仕事につけるから、家賃の心配もない。加えて、人材紹介会社への「人材斡旋料」という副収入が入るというスキーム

 

  • Bさん

2015年夏に知人に「かぼちゃの馬車」の販売会社を紹介された。
販売会社の社長も担当の販売員も「安全・安心」と自信満々。
紹介してくれた人がお世話になった人だったので、信頼して「3棟」購入。

  • 購入物件価格:3棟 合計 3億3,600万円
  • 自己資金なし 全額スルガ銀行からの融資
  • 家賃 3棟で月220万円 ローン返済を差し引いて月50万円の手残りがある計算。

2017年9月までは定額で賃料収入があった.
2017年10月に賃料収入減額。
2017年12月に賃料収入がゼロに!

定期預金もなくなったので、ローン支払いができないと銀行に通知。

 

  • Cさん

 

2015年春、「かぼちゃの馬車」販売会社からの電話勧誘を受ける。

家賃収入だけで成り立つビジネスとは思えなかったが、人材斡旋料※という副収入があり、スマートデイズが大手人材紹介会社と提携したと知ったことなどで信じてしまった。

儲からなくても、自分が死んだら団体信用生命保険(通称:団信)で家族にお金を残せる。生命保険代わりにはいいと思った。

  • 購入物件価格:1棟 土地・建物 約1億2,000万円
  • 家賃 月75万円 ローン返済を差し引いて月20万円の手残りがある計算。

現状:スマートデイズからの賃料収入はストップ
家賃5万円を支払えない地方出身者などもいるが、入居者はいる。

この対談の最後にAさん・Bさん・Cさんの感想が載っている。
3人とも、「スルガ銀行が悪い」「融資なくして物件購入はありえない」という論調。

雑誌の編集意向もあるのかもしれない。

3人とも弁護団に任せているとのこと。
命を落とした方もいる。自己破産に至った方もいる。
3人に限らず、700人の被害者の救済を願ってやまない。

魔法が溶けた「かぼちゃの馬車」

かぼちゃの馬車」事件が報道されて直後に書いた旧ブログの記事を以下に記載します。

日本の不動産業界は、2018年の年始早々から「かぼちゃの馬車」事件で大騒ぎでした。
マスコミ報道を受けて、不動産業界紙・誌、不動産コラムやブログなど、取り上げられています。

被害者の方々は、とてもお気の毒だと思っています。
なんとか、被害者救済措置が図られることを願っております。

不動産投資はじめ投資にはリスクがつきもの

投資はじめ不動産投資にはリスクがつきものです。

充分にリサーチを行い、リスクを踏まえた上での投資判断が必須です。
リサーチして続報しますが、印象として今回は投資家の割合は、不動産投資初心者が多かったのではないでしょうか。

というのも、不動産投資フェアなどのブースで、「シェアハウス投資」のブースだけは、属性が明らかに違う層で賑わっていたのです。

そのブースは、「かぼちゃの馬車」を提供する株式スマートデイズではなかったのですが^^;

シェアハウス投資は若い男女に人気!?

たまたまTOMOHIROが立ち寄ったブースが見た時は、いつも若い女性・若い男女のカップルが多かったのです。

「シェアハウス投資」に限らず、不動産投資は「サラリーマン大家」人気もあり、最近は若い女性の不動産オーナーも増えてきました。

中古ワンルームマンションのセミナー会場などでも約半数が女性ということもあります。
「シェアハウス投資」に興味を持つ若い女性は、その比より多いなぁというのが実感。

実際に投資に至ったかまでは、周辺では聞いていないので、もっと聞いてみようと考えています。

「シェアハウス」への好イメージが不動産投資初心者の投資熱をくすぐった?

この「シェアハウス」人気はどこから始まったかと考えると、震災後などに「シェアハウス」に住む若者が増えたという事実もあります。
加えて、TVドラマ? とオジサンは思っているのです。

『シェアハウスの恋人』は、日本テレビ系列の『水曜ドラマ』枠で2013年1月16日から3月13日まで放送されたTVドラマです。
TVドラマ自体は観ていないのですが、バブル世代の少し下の世代としては、トレンディードラマと似たような印象を持っていました。

不動産業界も流行りがあります。
新しいスタイルが登場して、ニーズがあるとあっという間に広がります。
ワンルームマンションも東京オリンピック前後に登場し、その後の高度経済成長期にのり、東京はじめ都心への人口集中に伴い、定着しましたしね。

「シェアハウス」はTVドラマの功罪!? と断定するには、番組関係者には申し訳ないと思っています。

 

  • TVドラマの影響もあり、「シェアハウス」に対してイメージがよくなった。
  • 不動産投資初心者も人気の「シェアハウス」なら投資してみようかなと心のハードルが下がった。
  • 不動産投資ローンの取扱が多く、融資基準が他行より通りやすいと評判のスルガ銀行が融資を大量に行った。

 

そこまでは、不動産市場の活性化につながったのですが、もともとの「かぼちゃの馬車」プロジェクトにかなり無理があったというのは、業界ではもっぱらの評判です。
もの凄い速さで「かぼちゃの馬車」案件が立ち続けあっという間に業界を席巻。

TV番組には何の罪もありません。

人は、さまざまなことに価値判断を左右されると思っています。
流行の兆しがあると、ニーズが増えると判断してもおかしくはないと思います。

中古ワンルームマンション投資の倍!「高利回り」「サブリース」という魔法の杖

通常、中古ワンルームマンションなどでは4〜5%の利回りのところを「かぼちゃの馬車」は7〜8%という倍の利回り

不動産投資初心者でも数億円の融資がつくという好条件で不動産オーナーも続々誕生。
高利回り」「家賃保証」「サブリース」という魔法の杖が、「かぼちゃの馬車」をまばゆくしたのですが魔法は、いつかは溶けるもの。

「かぼちゃの馬車」を提供していた魔法使いのスマートデイズは、社名をコロコロ変えています。

株式会社東京シェアハウス

株式会社スマートライフ

株式会社スマートデイズ

いまさらですが、短期間のうちに社名変更を繰り返す会社は気をつけた方がよいという教えは、
ここでも活きているということになりますね。

「かぼちゃの馬車」事件の後日談

「かぼちゃの馬車」事件の後日談は様々に耳に入ります。

 

  • 比較的好条件の「かぼちゃの馬車」の物件を管理したい管理会社が殺到している?
  • 「地銀の雄」と言われたスルガ銀行は、融資の甘さが大問題となり、今後融資が厳しくなる?

 

加えて、スルガ銀行の株価は続落です。
※2018年3月時点の記事です。
追記:2018年6月28日に開催されたスルガ銀行の株主総会では、怒号が飛び交ったという報道もありました。

不動産業界の場合、マイナス要因のマイナスがプラス要因に転じることもあります。
敵の敵は味方!?  的な……。この「かぼちゃの馬車」事件、まだまだ続きがありそうなので
ウォッチし続けて、続報します。

ウォーレン・バフェットの有名な言葉

ウォーレン・バフェット氏といえば、世界的な投資家として有名です。

 

  • 資産は812億アメリカドル=日本円にして約9兆円

 

その世界的な投資家バフェット氏にアマゾンのCEO、ジェフ・ベゾス氏が「何でみんなあなたの投資戦略を真似ないんですか?」と質問した時にバフェット氏が答えた言葉は次のとおりです。


「誰もゆっくり金持ちになりたい人なんていないよ。」
No one wants to get rich slow. ——Warren Buffett

バフェット氏の投資哲学や戦略は極めてシンプルで素人の投資家でも理解できるものです。
ヘッジファンドのように高度な金融工学を駆使したり、コンピュータを操ったりする必要はありません。

バフェット氏の恩師、ベンジャミン・グレアム氏によって奨励される「バリュー投資」が基本にあります。

いつの時代にもスタートレーダーやヘッジファンドマネージャーは神出鬼没しますが、バフェット氏ほど何十年にもわたって市場平均をコンスタントに打ち負かしてきた投資家は皆無です。

20代から80代まで50年以上こつこつと基本に忠実に、投資哲学を追求した結果です。
バフェット氏の富の99%は50歳以降に築かれたと推測されています。

この「かぼちゃの馬車」の投資案件、早い段階からの周囲には勧誘がありました。

TOMOHIROは当時は、不動産会社に勤務していましたので、私のところには勧誘はありませんでした。

当時の投資家仲間や、最近仲間になった投資家には、「かぼちゃの馬車」事件のプロジェクト当初から勧誘があったようです。

しかし、TOMOHIROの投資家仲間たちは、不動産投資の上級者です。不動産投資で成功している人たちです。

不動産投資の勉強をかなりしていますし、知識もかなり豊富です。
不動産投資ローンにも詳しいです。

そして、さまざまな投資を行っているので、リターンについても即座に計算できます。

彼らは一様に、当初から「かぼちゃの馬車」事件の案件には乗りませんでした。

今回、他の投資詐欺案件でもお伝えしたように、投資の知識がある人ではなく、投資のことがあまりわからない方を中心に被害が出ているようです。

賃料についても、入居者は2割くらいしかいなくても、オーナーに対しては、満室のような賃料をある一定期間支払い、信用を得ていたようです。

これは、典型的な「ポンジ・スキーム」ですね。

ポンジ・スキームとは、以下Wikipediaからの引用です。

ポンジ・スキーム(英:Ponzi scheme)とは、詐欺の一種で、日本語で言うところの「自転車操業」に近いものである。「出資してもらった資金を運用し、その利益を出資者に(配当金などとして)還元する」などと謳っておきながら、謳っていることとは異なって実際には資金運用を行わず、後から参加させる別の出資者から新たに集めたお金を(やはり運用せず)以前からの出資者に“配当金”などと偽って渡すことで、あたかも資金運用が行われ利益が生まれてそれが配当されているかのように装うもののこと。

まとめ

『シンデレラ』の中の魔法使いは、シンデレラを幸せにする存在ですがこの事件では、被害者を出す結果となってしまいました。

TOMOHIROは、不動産会社に勤めていました。
TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。


不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。

TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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