不動産有力情報

最長45年!オリックス銀行不動産投資ローンで新築ワンルーム黒字化

超有力情報が届きましたので、以下ご紹介します。
前半は不動産投資初心者の方向けの解説です。

早く情報を知りたいという方は、前半の解説は飛ばして、上の目次「5 【超有力情報】新築ワンルームマンションの不動産投資を黒字化!」にお進みください。

不動産投資は、月次のキャッシュ・フローが若干の赤字になっても月々数千円〜1万円くらいまでの赤字でしたら、投資価値があるとされています。
特に新築ワンルームマンションは、月々のキャッシュ・フローの黒字化が難しいとされています。

理由は、新築ワンルームマンションの場合、中古ワンルームマンションより販売価格が高くなるため、初期費用が膨らむということが最大の理由です。
不動産投資ローンが45年と長く設定できる場合、月々のローン返済金額が減り、月々のキャッシュ・フローで黒字化することも可能な線が見えてきます。

この裏技にはメリット・デメリットがありますが、ページ下部からメールアドレスをお送りください、お得な情報をお届けします。

TOMOHIROは、このブログでは不動産投資初心者には、東京の中古ワンルームマンションをオススメしております。
理由は、中古ワンルームマンションの方が、新築ワンルームマンションより「利回りがよい」からです。

しかし、不動産投資ブームから区分所有の中古ワンルームマンションが人気となり、条件のよい中古ワンルームは品薄状態です。

不動産価格は需要と供給のバランスから成り立ちますので、中古ワンルームマンションの価格が高くなっています。

そのため、新築ワンルームマンションとの差別化が図りにくくなり、新築ワンルームマンションも視野に入れています。

新築ワンルームマンションの物件価格は〝新築プレミアム〟ともいわれ、中古ワンルームマンションに比べると高いイメージがあります。
実際、高いです。

そんな新築ワンルームマンションの不動産投資に強い味方が現れました。

オリックス銀行から不動産投資ローン45年の商品が提供されているのです。
2018年5月頃から提携不動産ディベロッパーなどに提供されていましたが、ここ最近人気がでてきているようです。

不動産投資初心者には新築ワンルームより中古ワンルームをオススメする理由

一般的に、新築マンションの場合、新築分譲時の販売価格が高い=不動産投資をはじめるための物件購入価格が高いため、ローン返済後に手残りが月額数千円〜1万円位などということはよくあります。

物件によっては、月次キャッシュ・フローが赤字になることもあるのです。月次収支マイナスです。

新築ワンルームマンション投資は、利回りが低いのです。

それでも新築マンションに不動産投資するのは、長期的視点からの投資効果のためです。

新築マンションの場合、賃貸するにしても人気が高いので、空室リスクが少ないのです。
月々若干の赤字であれば、他の収入と合算しての節税対策になるなど、さまざま視点からの利点もあります。

また、早期にローンを返済したら、完済後は収益がグンとあがります。

加えて、不動産経営の実績を築くためや、ローン返済を着実に行うクレジットヒストリーの実績をつくり、金融機関からの信用を得るということにもつながります。

新築分譲マンションの原価

新築マンションの原価は、大きくわけて、つぎの要素から構成されています。

■不動産の物件そのもの<資産価値>にかかる原価

  • 土地代
  • 建物にかかる建築工事費

■不動産の物件以外<開発・販売管理にかかる原価

  • マンション開発と分譲を行う会社の経費(人件費・広告宣伝費含む)
  • マンション開発と分譲を行う会社の利益

新築時のマンションの場合、特に不動産の建物以外の開発や販売管理にかかる経費が大きくかかるため、その分が新築マンションの価格に上乗せされているのです。

中古ワンルームマンションの場合、不動産会社側は販売に関して全く経費がかからないわけではありませんが、新築時点と比較したら、経費を抑えることができることが一般的です。

そのため、不動産投資の観点からいうと中古ワンルームマンションの方が、利回りがよくなるので、TOMOHIROは中古ワンルームマンションをオススメしています。

不動産の資産価値は土地価格

一般的に、日本においては不動産の資産価値は「土地の価格」が重要になります。
築年数が経過すると建物は減価償却されますので、極端に言えば、ほぼ「土地代金=資産価値」となるともいわれています。

TOMOHIROも不動産の土地仕入れを行っていたので、不動産業界の構造がよくわかりますが、土地代金の低い敷地に物件を建築することで、高い価格の新築マンションを販売することができるのです。

不動産会社にしたら、その方が儲かりますが、仮に同じ価格の新築マンションの場合、長い目で不動産の資産価値を考えると、土地代金の割合が高い方が資産価値があるということになります。

つまり……、つぎのことがいえるのです。

土地代金:価格割合が高い方が不動産の資産価値を維持しやすい

新築分譲マンションの不動産物件本体の価格配分

新築分譲マンションの業界平均としてはつぎのようにいわれています。

不動産の資産価値にかかわる原価の価格配分

  • 建物:70%
  • 土地:30%

そのような中、土地の原価の割合が業界平均を大きく上回る、不動産物件に対して土地の原価が約50%を誇るディベロッパーが存在します。

自社で設計・デザインを行っているため、建物部分への割合が低いからといって、建築部分のクオリティが低いというわけではありません。

TOMOHIROも退職したからいえますが、以前は羨ましくみていた企業で、むしろデザイン性も含めて建物のクオリティが高いといえます。

いかに「不動産の価値を維持することに注力」しているかという企業努力がわかります。

【超有力情報】新築ワンルームマンションの不動産投資を黒字化!

不動産投資初心者の方へのご説明も含めていますので、前置きが長くなりましたが、不動産投資仲間のネットワークから、以下有益な情報を入手しましたので、ご紹介します。

上記の、不動産物件に対して土地の原価が約50%を保っているディベロッパーからの情報です。

興味がある方は、ページ下部のお問い合わせから、ぜひご一報ください。

A社提携のオリックス銀行が提供! 不動産投資ローンとしては、驚きの最長「45年ローン」

今回のディベロッパーはA社です。
A社は、企業の財務体質も万全ですので、金融機関との提携も好条件です。

A社提携のオリックス銀行が不動産投資ローンとしては驚きの返済期間である、最長45年ローンの取り組みが可能です。

■金融機関の不動産に関するローン返済期間
※マイホーム購入用の住宅ローンは、「フラット35」などの名称でよく知られています通り、以前は最長35年でした。

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が2019年6月4日に施行されました。これに基づき、最長50年の固定金利型の住宅ローン「フラット50」が誕生し、住宅ローンの返済年数が長くなりましたが、条件などがあります。

不動産投資ローンの場合、建物や融資を受ける人=ローンを組む人の年齢その他属性にもよりますが、住宅ローンよりも短い返済期間になることが一般的です。

そんな中で、不動産投資ローンの45年という返済期間は、とても長いです!

収支プラス|新築ワンルームマンションの収支をシミュレーションしてみる!

例えば、現在販売中のA社提供の都心オフィス街の新築マンション『K』の場合

不動産物件の販売価格などはオフレコ情報のため、月次のキャッシュ・フローだけご紹介します。

実は、この新築ワンルームマンションはとても人気のため、以下の情報を公開することをOKもらうだけでも「TOMOHIROなら」とギリギリでした^^;

そのため、一部の情報だけで申し訳ないのですが、お許しください。

  • 年収400~499万円の方:不動産投資ローン 金利2.2%
    ⇒月次キャッシュ・フロー ▲2,600円
  • 年収500万~999万円の方:不動産投資ローン 金利1.9%
    ⇒月次キャッシュ・フロー +3,200円
  • 年収1000万円以上の方:不動産投資ローン 金利1.8%
    ⇒月次キャッシュ・フロー +5,100円

年収500万円以上の方ですと、都心の新築ワンルームマンションで「月次のキャッシュ・フローがプラスに転じ、黒字化」するシミュレーションになります!

新築ワンルームマンションへの不動産投資の場合、月次キャッシュ・フローが赤字で、早めのローン返済を行い長い視点で黒字化を目指す方針が一般的です。

月次のキャッシュ・フローが赤字になりがちな新築ワンルームマンションへの不動産投資でも、『新築ワンルームマンションでも月次収支プラス!』が実現できる案件です。

今回の新築ワンルームマンションの不動産投資ローンは、A社の提携のオリックス銀行からの融資です。

オリックス銀行は団体信用生命保険<通称:団信(だんしん)>」の加入を必須としており、85歳完済(84歳11ヶ月)が条件ですので、ローンを申し込む方が40歳未満の場合、ローン返済期間は最長45年で組むことが可能となります。

40歳以降は、1年毎にローン返済期間が減っていきます。

不動産投資ローン申込の方が
40歳の場合、ローン返済期間:44年
41歳の場合、ローン返済期間:43年
42歳の場合、ローン返済期間:42年




になります。

不動産投資の観点から考える|新築ワンルームマンション・45年ローンのメリットとデメリット

不動産投資を行う際に、収益は売却益(キャピタル・ゲイン)と運用益=家賃収入(インカム・ゲイン)から成り立つ旨はご説明しました。

バブル期のように経済成長率が上昇し、新築ワンルームマンションの売却益が見込めていた時期とは異なり、現在は運用益=家賃収入(インカム・ゲイン)が現実的です。

運用益=家賃収入(インカム・ゲイン)と言っても、ワンルームマンション投資ですと、新築ワンルームマンションは月々のキャッシュ・フローが若干の赤字になり、中古ワンルームマンションでも月々数千円〜1万円の黒字でほぼ収支プラマイゼロという状態です。

それでも不動産投資に存在する、魅力は、空前の低金利の時代に不動産投資ローンを利用して「レバレッジ効果」を効かした=他人資本での資産運用が可能ということです。

自己資金をあまり出さずに、不動産投資を行うことができるということです。

不動産投資=不動産事業ですので、確定申告を行うことにより経営にかかる経費を計上し、会社員の場合、損益通算によって節税効果を見込むことができることも別の記事でご説明しています。

新築ワンルームマンションの場合、物件価格が高いため、通常の不動産投資ローンですと月々のキャッシュ・フローが赤字になることが多いのですが、今回のオリックス銀行の45年ローンは新築ワンルームマンションでも黒字になる可能性が高いのです。

では、オリックス銀行の45年ローンで新築ワンルームマンションに不動産投資を行う際の、メリット・デメリットをご説明します。

新築ワンルームマンション・不動産投資ローン45年のメリット

今回の新築ワンルームマンションをオリックス銀行45年ローンで組んだ場合のシミュレーションを再掲します。

  • 年収400~499万円の方:不動産投資ローン 金利2.2%
    ⇒月次キャッシュ・フロー ▲2,600円
  • 年収500万~999万円の方:不動産投資ローン 金利1.9%
    ⇒月次キャッシュ・フロー +3,200円
  • 年収1000万円以上の方:不動産投資ローン 金利1.8%
    ⇒月次キャッシュ・フロー +5,100円

年収500万円以上ですと、月々のキャッシュ・フローが黒字になる可能性があります。

メリット:

  • 新築ワンルームマンションの不動産投資でも月々のキャッシュ・フローが黒字化する
  • 途中売却時に売却益(キャピタル・ゲイン)を得られる可能性がある
    (前提として売却時の価格が上がっていることです)
  • 新築ワンルームマンション・不動産投資ローン45年のデメリット

    デメリット:

  • 45年ローンですから、ローン返済期間が長くなり、長期返済リスクが生じます。
  • 途中売却時に売却益(キャピタル・ゲイン)がマイナスになる可能性がある
    (何らかの事情で途中売却になった際、購入時より物件価格が下がる可能性もある)
  • まとめ

    人間も不動産の建物も長生きになりました。
    不動産投資ローンも、オリックス銀行から45年という長期返済期間のローンが誕生しました。

    しかし、上記に記載のようにメリット・デメリットがあります。
    専門家などに相談の上、充分理解した上での投資をおすすめします。

    もしもTOMOHIROでよろしければ、ご相談にのります。

    追記)
    この物件は、人気のために販売終了しています。
    このディベロッパーは、新築マンション販売開始時は情報公開しておりません。

    なぜなら、人気が高いため、情報公開前に完売してしまうからです。

    同様の物件情報が出た場合に連絡がほしい方は、以下にご連絡ください。

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    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

    横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

    業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

    不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
    それは、会社経営としては当然のことです。


    不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

    TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

    不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

    現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
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