中古ワンルームマンション

中古ワンルームマンションに不動産投資するときの選ぶポイント

詳細ページ不動産投資初心者の方には、東京圏の中古ワンルームマンションからはじめることを経験上からもオススメしています。

中古ワンルームマンションを選ぶ際には、どのようなポイントに注意したらよいかを説明します。
細かくあげたらキリがありませんが、主なポイントはつぎの通りです。

  • エリア
  • 最寄り駅からのアクセス
  • 築年数
  • 専有面積
  • バス・トイレ別
  • 床加工
  • 総戸数

エリア|中古ワンルームマンションを選ぶポイント

不動産投資を行うとき、東京圏(埼玉、千葉、東京、神奈川)の中古ワンルームマンションをオススメしています。

不動産投資の視点からの資産価値は、投資対象の不動産物件の「収益力」です。

不動産物件を購入し、賃貸に出して収益を上げるということは、「住まいを借りる人」=「賃貸を希望する人」の需要が必須です。

日本は人口が減少していますが、東京都は他の道府県からの転入者数が毎年40,000人以上、人口に占める生産年齢人口(15歳以上65歳未満)の割合は67.63%と最も高くなっています(全国平均63%)。

  • 晩婚化
  • 大学施設などの郊外から都心への移動

その他要因はありますが、上記の理由も東京の単身世帯増加につながっています。
つまり、東京は単身者用の住まいとしてのワンルームマンションの需要が高いということです。

住まいを借りる側からすると新築マンションを好む可能性が高いのですが、戸数に限りがあります。
また、予算などからも、築浅の中古ワンルームマンションはニーズがあるのです。

東京圏(埼玉、千葉、東京、神奈川)は22年連続して、転入者が転出者を上回る「転入超過」の状態です。

今後も東京圏への転入超過の現象である「東京一極集中」はつづくでしょう。

特に若い世代の転入超過がつづきますので、単身者用のワンルームマンションは需要もつづくということです。

不動産投資を行う際に、東京圏においては、中古ワンルームマンションの賃貸需要が安定していますから、空室リスクも少なく長期的に安定した家賃収入が期待できるといえます。

東京の再開発の魅力

2020年の東京オリンピックに伴う再開発やその他品川駅・田町駅間の山手線の新駅など、東京のあらゆる場所で再開発が行なわれています。

東京オリンピックに限らず、日本政府も経済政策として打ち出しているアベノミクスも東京圏の不動産資産価値の向上が見込める要因となっています。

金融政策

  • 長引く低金利やそれに伴う資金調達環境緩和

経済政策

  • アベノミクス——第二次安倍政権による経済政策の一環である国家戦略特区指定
  • 観光客増加——インバウンド拡大による訪日外国人向けの店舗やホテル用地の需要拡大
  • など

2020年の東京オリンピックに向けてのインフラ発展や、アベノミクスによる経済政策により、東京の不動産の資産価値は今後も期待することができるといえます。

最寄り駅からのアクセス|中古ワンルームマンションを選ぶポイント

中古ワンルームマンションを選ぶ際のポイントとして、最寄り駅からのアクセスは徒歩10分以内が理想です。

単身者の場合、会社員か学生など毎日の通勤・通学に関して最寄り駅からの距離を気にします。

東京圏は電車の交通網が発達しています。
職場や学校へは電車で移動することが多く、最寄り駅から、バスや自転車などを使わずに住まいに通える物件の希望が多いのが実情なのです。

特に女性は、帰宅時の夜の治安なども考慮して、長い時間歩くことを避ける傾向があるようです。

若い男性の場合には、駅から多少歩いても予算を優先するケースもありますので徒歩15分位でも借りる可能性はあります。

中古ワンルームマンション購入時の目安として「最寄り駅から徒歩10分以内」を基準にしておくと空室リスクを避けることが期待できるといえます。

築年数|中古ワンルームマンションを選ぶポイント

住まいを借りる側からすると、築年数の浅い物件が人気ですが、不動産投資の観点からいうと、ある程度年数が経過して価格の下がった物件が投資効果は高い場合が多いのです。

理由としてつぎのことがあげられます。

  • 中古ワンルームマンションの方が購入価格を低く抑えられる
  • 利回りがよい
  • よほど古くないかぎり、賃料は下げ止まりになっている
    (新築マンションは、新築時点は賃料も高く設定できるが、築年数が経過すると、賃料を下げるケースが多いため)

ただし、中古ワンルームマンションの購入の際に、気をつける点として、2000年以降に建設された物件をオススメします。

理由として、2つの大きな法律が関係しているからです。

1981年(昭和56年)「新耐震設計法」
1999年(平成11年)「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(略称:品確法)

新耐震設計法以降に建設されたRC造(鉄筋コンクリート造)の物件は、阪神大震災、東日本大震災においても被害がないという結果がでています。

また、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)においては、築10年以内に現れた不具合は、住宅の品質確保を住宅事業者が保証するという制定です。

中古ワンルームマンションの築年数は、不動産投資ローンの返済期間にも及んできます。

1981年以降に建設された中古ワンルームマンションですと、築年数が30年以上のものもあります。

購入時の初期投資額が抑えられローンの返済期間が短く、収益が見込める場合には、購入してもよいでしょう。

ただし、不動産投資初心者には、築年数が経過しすぎている中古ワンルームマンションの場合、建物の資産価値の見極めが難しい場合があります。

どうしても、築年数が30年以上などの中古ワンルームマンションを購入したい場合には、不動産鑑定士などの専門家や投資成功者の意見などを聞いた上で判断することをオススメします。

専有面積|中古ワンルームマンションを選ぶポイント

単身者が住まうワンルームマンションといえどもあまりに狭いと敬遠されます。

築年数が数十年などの都心の中古ワンルームマンションは、15㎡をきるものも多いのですが、それでも需要はあります。

ワンルームマンションが誕生した1980年代からワンルームマンションの建設ラッシュだったバブル期の1990年頃迄の主流は、広さ:15㎡程度、バス・トイレ一体型というタイプでした。

バブル期の土地の価格が高いという側面もありましたが、時代とともに20㎡以上の物件が好まれるようになりました。

「ワンルームマンション」という名称は、建物構造としての1R(ワンルームマンション)を厳密に表現する場合もありますし、1部屋タイプ のことをトータルに表現する場合もあります。

その場合、部屋の携帯は1R/1K/1DK/1LDKまでさまざまです。

専有面積は一般的につぎのようなものが多いです。

  • 15㎡以下:狭いですが、都心などの場合にはまだ需要はあります。
  • 15〜20㎡:少し狭めですが、一般的な1Rタイプです。
  • 20〜25㎡:1Kタイプに多い標準的な広さです。
  • 25㎡以上:1DKや、さらに広い1LDKなどの広さです。

バス・トイレ別|中古ワンルームマンションを選ぶポイント
ワンルームマンションが誕生した1980年代からワンルームマンションの建設ラッシュだったバブル期の1990年頃迄は、バス・トイレ一体型が主流でした。

近年は、借りる側の希望は、バス・トイレ別が好まれます。

不動産投資用に中古ワンルームマンションを購入するときに、購入前の構造がバス・トイレ一体型の場合、若干部屋が狭くなったとしてもリフォームによりバス・トイレ別にすることが可能です。

できれば、バス・トイレ別の中古ワンルームマンションを購入した方がよいのですが、資産価値を検討して費用をかけてでも投資する価値がある場合には、購入時かどこかの段階でのリフォームも視野に入れるとよいでしょう。

床加工|中古ワンルームマンションを選ぶポイント

中古ワンルームマンションを購入するときの、床加工はフローリングです。
フローリングの方が清潔ということに加え、入居者に人気が高いためです。

加えて、カーペットは、汚れやすく入居者が変わるたびにクリーニングが必要となります。
シミなどがついてしまい、毎回取替になるとメンテナンス費用もかなりかかってしまいます。

借りる側のニーズからも、築浅の中古ワンルームマンションの場合にはフローリングが主流ですが、築年数が経過している中古ワンルームマンションでは、カーペット加工の物件もまだまだあります。

その場合には、バス・トイレと同じ考えで、購入検討している中古ワンルームマンション資産価値を考慮して、フローリングへのリフォームも視野に入れるとよいでしょう。

総戸数|中古ワンルームマンションを選ぶポイント

中古ワンルームマンションを購入するとき、できれば総戸数が20戸以上のマンションを購入することをオススメします。

理由は、不動産投資対象の建物の総戸数が少ないと、修繕積立金の負担が将来高くなる可能性があるからです。

中古マンションの場合、外壁の塗装工事・給排水管工事・屋上の防水工事や大規模修繕といった建物のメンテナンスにあてる修繕積立金は全体の戸数が少ないほど、各戸の負担割合が高くなるからです。

まとめ

不動産投資をはじめる際には、東京圏の中古ワンルームマンションを購入することをオススメしています。

中古ワンルームマンションの購入のときの注意点は細かくあげるとキリがありませんが、最低限おさえておくポイントをお伝えしました。

今回解説したポイントはあくまでも不動産投資初心者向けです。

建物構造その他詳細に気をつけるポイントなど多数あります。

まずは、不動産投資に関する知識を正しく身につけ、実際中古ワンルームマンションを購入する際には、不動産のプロに相談することも大切です。

TOMOHIROでよければ、相談に乗りますので、お気軽にお声がけください。

TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

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業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
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その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

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その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
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TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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