不動産投資の基礎知識

不動産投資|ワンルーム投資のキャピタルゲインとインカムゲイン

不動産投資ブームも収束したといわれていますが、相変わらず、まだまだ人気です。

特に東京の中古ワンルームマンションは、投資対象の不動産物件が品薄状態です。

そもそも不動産投資とは——!?

不動産投資に関連する書籍が書店の店頭にズラっと並んでいます。

いきなり「利回り」や「レバレッジ」などからの説明で、不動産投資初心者には、用語が難しく感じられるかもしれません。

投資は、不動産に限らず学びつづける、情報収集しつづけることが必要です。

基本に忠実に、まずは不動産投資の勉強のスタートラインに立ちましょう。

不動産投資は、「投資した不動産で利益を得る」ということです。
この記事では、不動産投資の収入の柱をご説明します。

不動産投資の収益

不動産投資で利益を得るには、大きくわけて2種類あります。

  • キャピタルゲイン(capital gain)=売却益
  • 保有する不動産を売却したときに発生する収益をいいます。
    買ったときより、売ったときが高いと売却益はプラスになり、投資成功となるでしょう。
    不動産でも株でも、「安く買って、高く売る!」が成功のヒケツです。

  • インカムゲイン(income gain)=家賃収入
  • 資産運用の際に、継続的・安定的に受け取ることができる現金収入のことをいいます。

    不動産投資の場合は、投資対象として購入した不動産物件が生み出す家賃収入です。
    株の場合は、「配当」や「株主優待」などになります。

    不動産は購入するのにも売却するのにも時間がかかりますので、よほど短期間に値上がりする場合を除き、ある程度の期間保有することが前提です。

    バブルの頃の「土地転がし」という言葉が強く印象に残っていますが、単純に不動産物件を買ったときの価格で何もせずに保有して、値段が上がるのを待って売却するという時代ではありません。

    むしろ、低金利の時代、金融機関から融資を受け、不動産投資ローンで不動産を購入し、家賃収入(インカムゲイン)で、収益を得つづけるという不労所得につながります。

    将来値上がりが想定される物件を購入し、一定期間保有した状態で家賃収入(インカムゲイン)を得て、その後売却のタイミングを狙って=売り時を見計らって、売却益(キャピタルゲイン)を得る出口戦略が理想的です。

    理想的な不動産投資の成功パターン

  • 家賃収入(インカムゲイン)+売却益(キャピタルゲイン)
  • バブル期などの確実に不動産価格が値上がりしていた時期には「売却益(キャピタルゲイン)」を期待できましたが、いまはそこまで期待はできません。

    不動産投資ローン完済までは長期保有し、月々のキャッシュフローがマイナス5,000円〜10,000円などの若干の赤字が出たとしも、不動産投資ローン完済後に家賃収入(インカムゲイン)で利益を得るという傾向になっています。

    途中で売却するとしても、他に条件がよい投資対象の不動産物件が出た時に、買い換えるという流れが多くなっています。

    不動産投資初心者は安定的な家賃収入で着実な不動産運営につなげ、不動産投資ローン返済を行いましょう。

    不動産投資ローン返済のクレジットヒストリーと着実な不動産運営が、金融機関の信用を得ることになり、次の不動産投資につながります。

    利回りがよいなどの好条件で運用している不動産をあえて手放す必要はありません。

    しかし、次のよい物件が見つかった、さらに物件を買い増していきたいなど次の展開がある場合には、保有する不動産を売却して売却益(キャピタルゲイン)を得て、次の不動産購入資金にあてるということもひとつの戦略です。

    不動産投資を行う人の性格や目的に応じて、不動産投資の戦略を立てることをおすすめしています。

    不動産投資の目的別資産運用パターン

    不動産投資のパターン|慎重派

  • 冒険をせずに、月々のキャッシュフローが小さな金額でも不動産収入を不労所得として、安定的に資産運用
  • →あくまでも本業が他にあり、不動産投資は副業(サブ)の位置づけ

  • 長期保有・長期不動産運営による家賃収入(インカムゲイン)を重視!
  • 例)30歳で不動産投資をはじめて、35年ローンで不動産投資ローンを組む。
    家賃収入が月8万円
    ローン+諸経費(固定資産税含む)が月7.5万円
    年間6万円の不動産収入。
    6万円☓35年間=210万円の不動産収入

    この間、不動産事業としてさまざまな経費が計上でき、サラリーマンでありながら、節税もできます。

    不動産投資ローン完済後は、資産になります。家賃収入−諸経費がまるまる不動産収入となるのです。

    ちょうど、定年退職して年金がでるまでの間のつなぎにもなります。

    不動産投資のパターン|積極派

  • 「サラリーマン大家」として最大限に不動産運営を行い、不動産を複数保有
  • →不動産事業で成功した場合には、独立も視野に!

  • 長期保有・長期不動産運営による家賃収入(インカムゲイン)を重視!
  • 家賃収入(インカムゲイン)

  • 家賃収入(インカムゲイン)+売却益(キャピタルゲイン)
  • 不動産投資で大きな収益を上げつづける戦略のもと、投資対象の不動産を複数保有し、展開していく。

    「サラリーマン大家」から、「メガ大家」と成長し、成功している人も多く、独立してセミナーなど行っているので、成功談を聞いてみてもよいでしょう。

    しかし、気をつける点として、不動産投資セミナーなどでは、美辞麗句が踊っていることも多くあります。
    講師が、失敗経験も含めて率直に語ってくれる方だと参考になると思います。

    不動産投資に成功している人も、不動産投資を行う過程で学んだこと、失敗の上に積み重なった成功がきっとあるはずです。

    かぼちゃの馬車」事件によってスルガ銀行の不正融資が社会問題となっています。

    不動産投資に対して、ネガティブな印象がついてまわるかもしれません。
    しかし、しっかりと不動産投資の学びを行い、着実に運営していくことが不動産投資の成功へとつながります。

    株も不動産も簡単に成功できるものではありませんが、しっかりと勉強し、着実に運営していくと不動産収入という成果を得られるのです。

    まとめ

    アベノミクス効果により株価も上がり、不動産価格も一部値上がり率が高いです。

    特に東京の中古ワンルームマンションは、新築ワンルームマンションに肉薄するような価格です。

    しかし、需要と供給で価格バランスが落ち着いてくると想定しています。

    中古ワンルームマンションの価格が上がると、新築ワンルームマンションが割安に感じられ、新築ワンルームマンションに人気が移行します。

    新築ワンルームマンションに人気が移行すると、中古ワンルームマンションの価格が落ち着いてきます。

    その繰り返しになりますが、現状は相場的に若干中古ワンルームマンションの価格が値上がり気味ですね。

    TOMOHIROは、東京の中古ワンルームマンションを中心に不動産投資のご相談に乗っていますが、現状お客様にお待ちいただいている状況です。

    それは、不動産物件を厳選しているからです。

    常々申し上げておりますが、「不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする」と考えています。

    お客様の幸せな不動産投資ライフを描くためにも、TOMOHIROが条件がよいと思う物件をおすすめできる場合のみに、ご紹介することにしています。

    TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

    横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

    業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

    不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
    それは、会社経営としては当然のことです。


    不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

    その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

    TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

    TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

    不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする

    不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

    不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

    現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

    自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

    そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

    「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

    その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
    TOMOHIRO最大の喜びです。

    TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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