不動産投資｜26年ぶりの株高で際立つマンションコレクターの購買力

アベノミクス効果により、日経平均株価が約26年ぶりの高値をつけるなかで、「マンションコレクター」の購買意欲が際立っています。

旧ブログで書いていた記事を整理していたら、以下の記事自分の中では改めて掘り起こしたいテーマだと感じ、再掲します。
日本人の富も二極化がうたわれ、富裕層の資金の行き場がないようにも思えています。

以下の記事は直接不動産投資には関係していないのですが、これまで何度かお伝えしている「立地」について、興味深い内容が書かれていましたので、お伝えします。

『日経新聞 電子版』2017年11月9日(木)より

不動産の現場から　26年ぶり株高でマンションコレクター出現

マンションコレクター（不動産コレクター）とは

上記、記事中の表現では、次のように表現されています。

「億ション、それも10億円以上の複数の超高額物件を収集目的で買いあさる」
「特定の目的があるわけではなく、ラグジュアリーブランドの時計を収集するかのようにマンションを買う富裕層」

富裕層のお客様を担当させていただいた際に、都心の資産価値・ブランド価値の高いタワーマンションの最上階フロアの数億円の物件などをキャッシュで購入する資産家が多くいらっしゃいました。

マンションに限らず、本宅以外の別宅、子供用のマンション、国内別荘地の別荘、ハワイなどの海外のコンドミニアムなどといった具合に管理コストは気にせず、不動産を収集・保有する「不動産コレクター」と認識しています。

彼らは、資産数十億円以上などの資産家ですので、入手した不動産を短期で売却して利益を得るなどの不動産投資用とは考えていません。

円

安・割安感・資産効果がマンションコレクターの購買意欲の加速

資産家がマンションを購入する都心エリアは、千代田区の番町・麹町、港区の麻布・青山・赤坂の３Ａ地区、六本木・三田・高輪・白金など、渋谷区では広尾・松濤・代々木などが該当します。

マンションコレクター、不動産コレクターは、タワーマンションの最上階・ペントハウスなどを中心に、１戸当たり１億～10億円超のマンションを即断で購入していました。

以前からその動きはありましたが、上記記事によると目立つようになったのは、
「日経平均株価が今年の安値をつけた４月から持ち直し始め、節目の２万円をうかがうようになった頃」
とのこと。

「世界的にみると東京の物件価格が割安に映る面もあるし、円安も寄与している。最も影響しているのは株高によって10億円以上の資産を保有する富裕層の含み益が膨らんでいるからではないか」
との分析コメントも掲載されています。

日本の不動産の割安感は、以下の記事でもお伝えした通りです。
日本人なら知っておきたい！　なぜ、いま不動産投資なのか？

加えて、円安・株高です。
日本は将来的にも円安を目指しています。円安になると貨幣価値が変わり、同じ金額でも現状の貨幣価値よりも将来の貨幣価値は下がっていきます。
そうなると、リアルな資産である不動産が強くなるのです。

そういった意味からも資産家は不動産を収集・保有します。
この観点は、不動産投資の考えとしても参考にすべきだと私は考えていますし、お伝えしていきます。

「立地の希少性」による超人気物件

上記、記事の冒頭は、下記の人気物件から始まっています。

「集客がすごい物件」
不動産業界の関係者視線が集中する物件、横浜・みなとみらい線馬車道駅から徒歩１分の
「ザ・タワー横浜北仲」

三井不動産レジデンシャルと丸紅が手掛ける地上58階建て、総戸数1176戸のタワーマンションです。

（記事から）三井不動産によると販売開始前の反響は次のとおりです。

•2016年12月の広告開始以来、資料請求数は累計で１万3800件を超えた
•2017年８月から開始した事前案内会を含むモデルルームの公開以降の総来場者は2800組以上に達した

「過去の他物件と比べても、相当多いのは間違いない」という。

これだけの人気があった最大の理由は「立地の希少性」が大きい。

•横浜市での最高層・最大規模
•馬車道駅から至近
•埋め立て地ではない点も評価されている

この場所を逃したら二度とは出会えない、マンション業界でいう「ピン立地」の最たる物件です。
このマンションの最上階住戸もマンションコレクターが購入を検討する魅力的な物件です。
「ザ・タワー横浜北仲」のような魅力的な物件は、記事にもある通り、今後なかなか出てこないでしょう。

「資産価値の高いエリア」「駅近」は、「立地」という不動産にとって重要なポイントです。

•駅近とバス便の物件価格差は、さらに広がる

「ザ・タワー横浜北仲」のような超人気物件に象徴されるように、不動産にとって「立地」は最大のポイントです。
一方で、郊外などの駅からバスを使ってさらに徒歩でたどりつくような「バス便」物件は、ひところより敬遠されるようになってきました。

記事によると、次の指摘もありました。

「従来なら２割程度だったバス便と駅から近い物件の価格差が倍まで開いている」

不動産経済研究所の直近データによると、以下の分析コメントがあります。

首都圏新築マンションの最寄り駅からの平均徒歩時間
2017年９月発売分が6.7分
2016年１月の8.3分をピークに短縮傾向にある。

「駅から７～８分の立地では一戸建てとの競合も激しくなっている」（不動産経済研究所）

マンションの価格は不動産会社が取得した土地の値段に建築費と利益を上乗せして決まります。
地価の情報と建材費高騰から、マンション価格が全体的に上がりました。
つられて駅から遠いバス便の物件の価格も上がったのですが、購入希望者がついてきませんでした。
そこで、バス便物件の価格は抑え気味になり、広がった駅近物件とバス便物件の価格差が縮まらないのです。

日経平均が上がっていけばいくほど、株高による資産効果でマンションコレクターの消費意欲は喚起されます。

「株高に沸く億ション市場とは対照的にピン立地から外れたバス便物件には価格抑制や値引き圧力がかかりやすい。先行き不透明感の強いマンション市場で立地と価格の二極化はさらに加速しそうだ。」

上記記事は、この文句で結んでいますが、資産家が保有する物件にみられる「立地」は、不動産投資においても同様です。

繰り返しお伝えしていますが物件を選ぶ際には、「立地」優先でいきましょう！

まとめ

現状、東京の不動産の価格が全般的に上昇傾向です。
事実、東京の中古ワンルームマンションは、条件のよい投資対象の物件がほとんど表に出回らない状況です。

購入希望エリアは、さまざまなデータで見ても、横浜・川崎などの神奈川県に移行していっています。
プレミアムマンションも、都内の一等地は人気ですが、横浜の立地ブランドも高いことは事実です。

今回の記事は、不動産投資初心者には手が届きにくい案件でしたが、さまざまな状況をお伝えしていきます。

TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。

業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。

不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。


不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。

その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。

TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

「不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする」

不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。

TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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