不動産投資ニュース

海外投資家向けに東京の中古マンション販売|日本不動産市場の割安感

不動産取引において、売買・賃貸借関わらず、すべての契約時に、宅地建物取引主任者(現、宅地建物取引士)による「対面」での重要事項説明が義務とされてきました。

1971年の宅地建物取引業法改正以降、約50年弱続いてきた日本の不動産業界のルールです。

ここに大きな変革がもたらされています。

ITを活用した重要事項説明に係る賃貸取引の本格運用

冒頭でもお伝えしました通り、日本の不動産取引には売買・賃貸借関わらず、契約時には宅地建物取引主任者(現、宅地建物取引士)が免許証を提示して、「対面」で契約を行うことが義務付けられていました。

IT化などを背景に、その「対面」義務が緩和されつつあります。

「IT重説」(ITを活用した重要事項説明)の本格運用は不動産業界を変える!?

国土交通省は、2017年10月から「IT重説」(ITを活用した重要事項説明)の本格運用がスタートしました。

1971年の宅地建物取引業法改正以降、宅地建物取引主任者(現、宅地建物取引士)による「対面」での重要事項説明が義務化されていましたが、今後はオンラインシステムを用いた「非対面」での説明を容認する形です。

IT重説本格運用(平成29年度~)
(国土交通省)

重要事項説明とは
不動産の売買や賃貸借など不動産取引時の契約を行う際、現:宅地建物取引士<旧:宅地建物取引業者(略称:宅建業者)>は、取引の相手方や当事者に対して、資格保有者であることを明示して契約に関する重要な事柄の説明を行う義務が課されていました。

この説明書のことを重要事項説明書といい、説明する行為もあわせて、「重説(じゅうせつ)」と呼ばれていました。
1971年の宅地建物取引業法改正以降、重要事項説明は「対面」で行う義務がありました。

「IT重説」により、遠隔地からの不動産取引が可能に

この「IT重説」の実現によって、何が変わるかというと、不動産取引の契約が「対面」でなくてもよくなるということは、遠隔地における契約も可能だということです。

特にイメージしやすい場面として、進学や就職などで、地方に在住の方が東京などの離れた土地の不動産の賃貸借契約を行う際に、非常に効率化されるということです。

「IT重説」は、まずは賃貸借契約から運用開始

「IT重説」は、2017年10月から運用開始されていますが、まずは不動産取引の賃貸借契約からのスタートです。

すでに、部屋の内見や契約時の重要事項説明(重説)がオンラインで始まっています。
地方在住者にとっては、進学や就職の際に繁忙期に東京などへ移動する時間や費用が大幅に軽減されるメリットがあります。

この変革に際し、不動産会社はますますIT投資やITリテラシーが求められることになるでしょう。

「IT重説」は、不動産の売買取引に適用されたら不動産業界はどう変わるか?

現状、不動産取引の賃貸借契約時に運用開始された「IT重説」が、売買取引に適用されたら、何が起こるかというと、不動産投資が行いやすくなるといえます。

早ければ5年以内にも実現するのではといわれている、不動産取引における「IT重説」の実現は不動産投資の世界を大きく変えるのでは?と推測しています。

もちろん、厳格なルールの上のもとです。

日本の不動産は世界の都市の中でも、都市の規模に対して不動産価格が割安・手頃であると分析されています。
遠隔地から、日本の不動産市場への投資が可能となると、いわゆるインバウンド投資が実現可能になります。

2020年オリンピック後も不動産市場は海外投資家から人気?

現状の不動産投資ブーム、日本の不動産市場を支える海外投資家、そして今後の「IT重説」が実現することによるインバウンド投資の可能性を予見するような提携が発表されました。

株式会社GA technologies(以下、ジーエーテクノロジーズ)は8月8日、アジア地域を中心にインバウンド不動産賃貸管理事業大手のウェルスパーク株式会社(東京都渋谷区)と業務提携契約を締結したと発表しました。

海外事業展開の背景には、アジア人投資家による日本不動産への投資需要の増加がある。2020年東京オリンピック・パラリンピック競技大会の開催や国内各地でのIR(統合型リゾート)施設の開業などを見据え、日本の不動産市場に関心を示すアジア人投資家が増えている。

特に中国市場でその傾向は顕著で、中国不動産市場調査会社「房天下」が公表した「2016年中国人による海外不動産購入トレンド報告」の中国人主要不動産投資国ランキングで日本は4位。日本の不動産・土地権利が無期限(中国は最長70年)であること、世界の大都市に比べ、日本の主要都市の不動産商品が高品質・低価格なことなどが影響しているとされる。

海外向け日本不動産(中古マンション)販売を開始~インバウンド不動産賃貸管理事業大手のWealthPark社と業務提携~

各都市の世帯収入に対する不動産価格の倍率をリスト化した「世界で最も住宅市場が高い都市ランキング(※1)」では、1位の香港が19.4倍であるのに対し、東京・横浜は33位の4.8倍と、世界市場から見た日本の不動産の手頃さが顕著に表れております。更に、アジア諸国では中間層世帯の増加が著しく (※2)、今後アジアの中間層による日本の不動産需要の拡大も期待されています。
<アメリカの調査会社デモグラフィア社の2018年版「世界で最も住宅市場が高い都市ランキング」>
原文: アメリカの調査会社デモグラフィア社の2018年版「デモグラフィア・インターナショナル・ハウジング・アフォーダビリティー調査」より、「世界で最も住宅市場が高い都市ランキング」

<アメリカの調査会社デモグラフィア社の2018年版「世界で最も住宅市場が高い都市ランキング」>
より抜粋して以下みてみます。

主要都市ランキング 都市 不動産価格/世帯収入
1 香港 中国 19.4
2 シドニー オーストラリア 12.9
3 バンクーバー カナダ 12.6
4 サンノゼ アメリカ 10.3
5 メルボルン オーストラリア 9.9
6 ロサンゼルス アメリカ 9.4
7 ホノルル アメリカ 9.2
8 サンフランシスコ アメリカ 9.1
9 オークランド ニュージーランド 8.8
10 ロンドン イギリス 8.5
11 サンディエゴ アメリカ 8.4
12 トロント カナダ 7.9
33 シンガポール シンガポール 4.8
33 東京・横浜 日本 4.8

東京の不動産市場が世界の主要都市の中でいかに手頃か、むしろ割安かということがよくわかる数値です。
オーストラリアなどは、中国資本により不動産が高騰しているとも報じられています。

日本の湾岸エリアも中国人投資家がマンションを購入している事情もあります。

今後、「IT重説」の実現により、日本の不動産市場がいかに変わっていくのか、その過渡期にあるといえます。

まとめ

1971年の宅地建物取引業法改正以降、約50年弱続いてきた日本の不動産業界が大きく変わろうとしています。

「IT重説」が実現することにより、日本の不動産業界は大きく変革し、さまざまな可能性を帯びていると考えています。

日本は今後益々インバウンドに注力し、日本の都市をはじめ国土に魅力を見出した海外からの資本が投入されていく可能性も大いにあるといえます。

ここからは個人的感想です。
TOMOHIROが思う不動産市場は、本来、内需による発展が理想です。

しかし、現状、水源などの土地が海外資本により購入されています。
東京都心のマンションなども海外投資により購入されています。

それは、日本の不動産が国籍を有しない者への販売に関して制限を設けていないということもあります。
その点は、一抹の不安も感じています。

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